Приобретая в собственность или в аренду объект недвижимого имущества в районе исторической застройки, необходимо учитывать, что потенциально такая недвижимость может оказаться объектом культурного наследия.
Правообладатели объектов недвижимости, представляющих собой ценность с точки зрения истории, архитектуры, градостроительства и искусства, вместе с приобретаемым объектом дополнительно получают ряд обязанностей и ограничений, установленных на законодательном уровне для собственников и арендаторов таких объектов.
Как же узнать, не является ли предмет планируемой покупки или аренды объектом культурного наследия? Какие особенности необходимо учитывать, приобретая права на объекты культурного наследия? На эти и другие вопросы Вы найдете ответы в данной статье.
1. Получение сведений о включении объекта недвижимости в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (ЕГРОКН)
До заключения сделки купли-продажи с объектом жилой или нежилой недвижимости в зоне исторической застройки рекомендуем получить сведения о его включении-невключении в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (ЕГРОКН).
Указанные сведения предоставляются в виде выписки из реестра объектов культурного наследия всем заинтересованным физическим и юридическим лицам федеральными или региональными органами охраны объектов культурного наследия (п. 1 ст. 26 Закона № 73-ФЗ).
О включении здания или сооружения в реестр объектов культурного наследия можно также узнать на сайте Министерства культуры Российской Федерации.
Кроме того, поскольку указанные сведения подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в порядке межведомственного взаимодействия (ч. 3. ст. 20.2 Закона № 73-ФЗ), их можно получить, запросив в Росреестре выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.
2. Обязанности правообладателя, направленные на сохранение объекта культурного наследия
Если Вы убедились, что приобретаемая Вами недвижимость является объектом культурного наследия (либо его частью), примите во внимание, что владение и пользование такими объектами осуществляется с учетом требований Федерального Закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (Закон № 73-ФЗ), Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), Градостроительного Кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, а также иных законодательных актов.
С целью сохранения объектов культурного наследия и поддержания их в надлежащем состоянии законодательно предусмотрен ряд ограничений и запретов, как для собственников таких объектов, так и для иных правообладателей (например, арендаторов).
Указанные ограничения (обременения) права собственности, других вещных прав и иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в ЕГРОКН, а также на выявленные объекты культурного наследия в обязательном порядке вносятся в ЕГРН.
В соответствии с нормами действующего законодательства обязанности правообладателей объектов культурного наследия можно условно разделить на 4 блока:
К 1-ому блоку относятся обязанности, направленные на сохранение объекта культурного наследия. В частности, правообладатели объектов культурного наследия обязаны:
- осуществлять расходы на его содержание и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии (пп. 1 п. 1 ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ);
- проводить работы по его сохранению;
- обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия (пп.4 п. 1 ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ);
- соблюдать установленные требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в ЕГРОКН, особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия (пп. 5 п. 1 ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ);
- незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту культурного наследия, земельному участку в границах территории объекта культурного наследия или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия (пп. 7 п. 1 ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ);
- не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в ЕГРОКН, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии (пп. 8 п. 1 ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ).
3. Обязанности правообладателя объекта культурного наследия по обеспечению доступа к нему третьих лиц с установленными целями
Правообладатель объекта культурного наследия обязан обеспечить доступ к нему третьих лиц в целях реализации права граждан на доступ к культурным ценностям, популяризации объекта культурного наследия, использования его при осуществлении научной, культурно-просветительной, образовательной, туристской, экскурсионной и (или) религиозной деятельности (ст. 47.4 Закона №73-ФЗ).
Право на доступ во внутренние помещения объектов культурного наследия ограничено законом: требование о необходимости обеспечить такой доступ может быть установлено только в том случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к предмету охраны объекта культурного наследия.
Доступ к объекту культурного наследия может быть приостановлен только в интересах сохранения объекта культурного наследия на время проведения работ по его сохранению или в связи с ухудшением его физического состояния.
4. Обязанности правообладателя объекта культурного наследия, связанные с ограничениями работ в отношении этого объекта
При осуществлении работ в отношении объекта культурного наследия его правообладатель обязан:
- не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия или ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия;
- не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в ЕГРОКН, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен.
5. Обязанности правообладателя объекта культурного наследия в части его использования
4-ый блок обязанностей правообладателя объекта культурного наследия включает в себя ряд запретов по его использованию.
Так, правообладатели обязаны не использовать объект культурного наследия:
- под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов; предметов и веществ, загрязняющих его интерьер, фасад, территорию и водные объекты и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения;
- под производственные объекты с оборудованием, оказывающим динамическое и вибрационное воздействие на его конструкции, независимо от мощности данного оборудования;
- под производственные объекты и лаборатории, связанные с неблагоприятным для него температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ (пп. 6 п. 1 ст. 47.1 Закона № 73-ФЗ).
6. Особенности проведения работ по перепланировке и реконструкции объектов культурного наследия
Зачастую в ходе эксплуатации возникает необходимость в перепланировке или реконструкции объекта культурного наследия.
При проведении таких работ необходимо учитывать, что, несмотря на отсутствие в законодательстве прямого запрета на реконструкцию объекта культурного наследия, Законом № 73-ФЗ установлен ряд ограничений. В частности, в нём определено, что любые работы в отношении объекта культурного наследия возможны только в целях сохранения такого объекта и только с письменного разрешения органа охраны объектов культурного наследия на основании документации, согласованной с ним (ст.40, 44, ст. 45 Закона № 73-ФЗ).
Важно! К проведению работ по сохранению объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензии на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия.
Работы по сохранению включенного в ЕГРОКН или выявленного объекта культурного наследия проводятся при условии осуществления технического и авторского надзора, а также государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением на основании:
- задания на проведение указанных работ;
- проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия;
- разрешения на проведение указанных работ.
Выдача задания и разрешения осуществляется органами охраны объектов культурного наследия в зависимости от значения такого объекта (федеральный, региональный, местный (муниципальный)).
Для получения вышеуказанных документов необходимо обратиться в органы охраны объектов культурного наследия соответствующего уровня лично либо через МФЦ (п. 1 ст. 45 Закона № 73-ФЗ).
Общий алгоритм действий по проведению рассматриваемых работ выглядит следующим образом:
- оформление в органе охраны объектов культурного наследия задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, в котором указаны виды работ, а также требования к составу проектной документации;
- разработка проектной документации;
- получение положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы проектной документации;
- на основании положительного вывода государственной историко-культурной экспертизы получение согласования проектной документации в органе охраны объектов культурного наследия;
- на основании согласованной проектной документации и договора авторского (технического) надзора получение разрешения на проведение работ в органе охраны объектов культурного наследия;
- выполнение согласованных работ в полном объёме;
- оформление необходимой документации по результатам выполненных работ, в том числе:
- подготовка и направление в орган охраны объектов культурного наследия научного отчета о выполнении работ;
- получение в органе охраны объектов культурного наследия согласования указанного научного отчета (при этом орган охраны объектов культурного наследия вправе осуществлять контроль за всеми этапами работ);
- получение акта приемки работ в органе охраны объектов культурного наследия, выдавшем разрешение на проведение указанных работ.
Важно! Приведенный алгоритм является примерным и может иметь свою специфику в каждом конкретном случае.
7. Особенности распоряжения объектом культурного наследия
По общему правилу собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Распоряжение включенным в ЕГРОКН или выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований Закона 73-ФЗ (п.5 ст. 48 Закона № 73-ФЗ).
Важно! Законодательством не предусмотрено уведомление уполномоченного органа охраны объектов культурного наследия о продаже или передаче права пользования объектом культурного наследия, однако при желании его собственник или иной законный владелец может уведомить о совершении такой сделки.
При заключении гражданско-правовой сделки с объектом культурного наследия необходимо соблюсти определенные законом требования, которые зависят от наличия утвержденного охранного обязательства.
8. Требования к сделкам при наличии утвержденного охранного обязательства объекта культурного наследия
Если охранное обязательство на объект культурного наследия оформлено в установленном порядке, то в договор купли-продажи объекта культурного наследия в качестве существенного условия договора необходимо включить выполнение требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.
При этом копия охранного обязательства является неотъемлемой частью соответствующего договора. При отсутствии в договоре упомянутых условий такая сделка является ничтожной в силу прямого указания закона (п. 7 ст. 48 Закона № 73-ФЗ).
Важно! Охранное обязательство на нового собственника (пользователя) не оформляется!
Переход права собственности или иного вещного права на объект культурного наследия к другому лицу не прекращает охранного обязательства, а лишь влечет изменение его условий в части субъекта права собственности, к которому оно переходит (ст. ст.47.6, 50, 50.1, 51 Закона № 73-ФЗ).
9. Требования к сделкам при отсутствии утвержденного охранного обязательства объектом культурного наследия
Если охранное обязательство объект культурного наследия на момент заключения договора по отчуждению не утверждено в установленном законом порядке, то к договору прилагаются иные действующие охранные документы (охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).
Если к моменту заключения договора охранные документы не оформлены, то лицо, у которого на основании этого договора возникает право собственности на объект культурного наследия либо право владения и (или) пользования, всё равно обязано выполнять предусмотренные законом обязанности и требования в отношении такого объекта. Данные обязанности и требования фиксируются в договоре.
После получения охранного обязательства на объект культурного наследия на лицо, которому объект культурного наследия принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, возлагается обязанность обеспечить внесение изменений в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам прав владения и (или) пользования таким объектом (п. 9, 10 ст. 48 Закона № 73-ФЗ).
Внимание! Особенностью правового режима находящихся в общей собственности памятников и ансамблей, а также земельных участков в границах соответствующих объектов является запрет раздела общего имущества и выдела из него доли в натуре (п.14 ст. 48 Закона № 73-ФЗ).
Остались вопросы - мы ответим! Задать вопрос.
Оригинал статьи на нашем сайте.