Зачем токенизировать недвижимость?

Недвижимость — крупнейший в мире класс активов, рынок которого больше, чем рынок облигаций и акций. Совокупная стоимость всех объектов инвестиционного класса превосходит $200 трлн. Размер профессионально управляемого глобального рынка инвестиций в недвижимость вырос с $7.4 трлн в 2016 году до $8.9 трлн в 2018 году.

Однако традиционные инвестиции в недвижимость подходят не всем. Обычный инвестор может позволить себе купить 1–2 объекта жилой недвижимости. Инвестировать в коммерческую недвижимость, как правило, по карману только институциональным инвесторам, девелоперам и фондам.

Эти сложности не новы. Раньше с ними пытались справиться с помощью фондов недвижимости: инвестиционных трастов (REIT) на Западе и закрытых ПИФов в России. Инвесторы покупали пакет акций, а управляющая компания инвестировала средства в недвижимость. Но у таких вложений высокий порог входа, низкая ликвидность (сложно выйти из фонда досрочно), высокие комиссии за управление средствами, а возврат вложений надо ждать несколько лет.

Токенизация могла бы решить большую часть этих сложностей. В двух словах — токенизация является одним из способов секьюритизации реальных активов. Это форма привлечения инвестиций путем выпуска ценных бумаг, только вместо акций и облигаций используются токены (security tokens). Токенизировать актив — значит разделить его на доли (токены), которые можно продать инвесторам. Так можно токенизировать почти любой актив: компании, права на недвижимость, ценные бумаги, драгметаллы, деривативы и даже предметы искусства.

Конечно, саму недвижимость разделить нельзя: токенизируются лишь права учета и управления активом. Покупатель такого токена частично становится владельцем здания. Но также можно токенизировать права на часть прибыли от аренды или назначить на каждый токен фиксированные выплаты.

Токенизация позволяет разбить дорогой объект недвижимости на любое количество частей, или токенов, которые могут стоить доли цента. Например, если токенизировать какой-нибудь торговый центр за миллиард рублей, разделив его на миллион токенов, то минимальный порог для инвестирования составит всего 1000 рублей. Это позволяет частным инвесторам получить доступ к объектам институционального уровня, не покупая акции классических фондов недвижимости.

Токенизация активов делает многие процессы, связанные с операциями с недвижимостью, более быстрыми и значительно более дешевыми:

Однако эти и другие преимущества токенизации пока лишь в теории — на практике они еще не подтверждены.