Обратилась ко мне несколько месяцев назад знакомая, назовем ее Соней. У Сони в жизни случилось неприятное событие – грянул развод с некогда любимым молодым человеком. После развода, однако, Соня и бывший супруг (назовем его Коля) не разъехались по разным концам страны, а оставались жить вместе в купленной в период брака двухкомнатной квартире. Причина продолжавшегося сожительства бывших супругов, конечно, крылась не в чувстве взаимной привязанности, а в отсутствии у обоих другого жилья. Поскольку квартира изначально приобреталась в долевую собственность и остаток по кредиту уже был полностью погашен, развод не был отягощен разделом имущества и долговых обязательств. Тем не менее вопрос о дальнейшей судьбе квартиры в той или иной форме Соней поднимался, но не находил понимая у бывшего супруга. Обстановка постепенно накалялась и в один прекрасный день ей просто было заявлено, что квартиру Коля продавать не разрешит и ничего у нее выкупать не собирается, как говорится «не нравится – съезжай».
Сказано - сделано. Под гнетом непрекращающегося психологического давления Соня с квартиры съехала на съемное жилье, однако, вопрос с общим жилым помещением надо было как-то решать.
Итак, что же можно сделать в такой или похожей ситуации, краеугольным камнем которой является находящее в долевой собственности жилье.
Самым простым вариантом будет конечно продажа квартиры целиком. Такой вариант, однако, подходит долевым собственникам, не утратившим дружественные отношения между собой. Это не наш вариант. На втором месте собственно продажа доли принадлежащей одному из собственников, т.е. в случае с Соней ½. Никакого согласия второго собственника (Коли) на продажу своей доли при этом получать не требуется. Как говорит нам о рассматриваемой ситуации закон в лице ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)
«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».
Собственно все, на что может рассчитывать второй собственник, в данном случае утративший связь с реальностью Николай, это приобрести долю первым по той же цене, по которой Соня соберется ее продавать. Помешать или запретить ей продать свою долю, если конечно не рассматривать действия, описываемые статьями Уголовного кодекса РФ, он не может. Для реализации такого варианта в практическом плане нужно письменно известить остальных долевых собственников (в данном случае Колю) о предстоящей продаже доли указав цену и прочие существенные условий продажи. К последним, например, относится возможность продажи в рассрочку, порядок расчетов, отсутствие/наличие залога при продаже в рассрочку.
Конкретный способ направления извещения законом не раскрыт, поэтому в качестве такового может быть использовано заказное письмо с уведомлением, телеграмма. В первом случае процесс отправки уведомления (текст который запечатывается в конверт) желательно фиксировать на видео поскольку опись вложения, согласно разъяснениям Федеральной нотариальной палаты, не является бесспорным доказательством извещения т.к. не позволяет установить текст извещения. Телеграмма поэтому предпочтительней, хотя и дороже. Но не дороже услуг нотариуса по уведомлению которые обойдутся в несколько тысяч на уведомление одного сособственника. А если их 10 например? Адресовать извещение о продаже нужно по месту жительства. Местожительство определяется местом регистрации гражданина. Туда и нужно слать уведомление особенно при наличии недопонимания между участниками долевой собственности как в рассматриваемом примере.
После получения извещения либо возврата по причине невозможности вручения начинается течение месячного срока, который дается остальным собственникам на реализацию своего преимущественного права. Если в указанный срок такое право не реализовано, например письменным согласием на приобретение доли, продавец, может начинать продажу доли сторонним покупателям. Поскольку цена ½ доли не равна половине цене квартиры, а значительно отличается от нее в меньшую сторону, даже в случае с долей в однокомнатной квартире могут найтись желающие ее приобрести. Какие-нибудь гости из ближнего зарубежья захотевшие стать владельцами недвижимости в Северной столице. Дружная такая семья из 10 человек. Вот Коля обрадуется.
На этой стадии некоторые бывшие супруги становятся более переговороспособными и чем богаче воображение тем выше переговороспособность. Если все-таки Ваш сосед продолжает упорствовать в нежелании продавать квартиру целиком, остается, если отведенный месяц истек и покупатель найден, отправляться к нотариусу чтобы оформлять сделку. Участие нотариуса с некоторых пор в сделках по отчуждению долевой собственности стало обязательным. Исключение - случаи, когда по одному договору отчуждаются все доли сразу. Это как раз самый желательный для всех участников долевой собственности случай, когда и цена будет выше и на нотариуса тратится (12-15 тыс. руб. для СПб) не нужно.
Помимо обычной продажи стоит коротко остановиться на третьем и четвертом варианте превращения своей доли в квартире в денежные знаки. Это дарение и дарение с продажей. Дарение, точнее продажа под видом дарения, позволяет произвести отчуждение доли без уведомления других собственников, преимущественного права на долю в этом случае у них нет. Однако являясь притворной сделкой, такое отчуждение несет для дарителя риски, связанные с невозможностью отмены дарения просто по желанию дарителя + 13% налога от кадастровой или рыночной стоимости доли для одаряемого + что сделку элементарно откажется оформлять нотариус да и не каждый покупатель пойдет на такую схему в принципе. Смысл в этом есть когда собственников много и некоторых просто непонятно где вообще искать, а без уведомления нотариус откажется оформлять сделку.
Дарение с продажей предполагает, как видно из названия, дарение небольшой части имеющейся доли в квартире. Это позволяет, после того, как одаряемый также станет одним из сособственников многострадальной недвижимости и уже не будет посторонним, продать ему оставшуюся часть без уведомления остальных собственников. Минусы во-первых в рисках что сделку не пропустит либо нотариус либо Росреестр т.к. дарение доли которой фактически нельзя воспользоваться может рассматриваться как злоупотребление правом (были прецеденты), во-вторых это двойные расходы на нотариуса т.к. обе сделки (и дарение и последующая продажа) подлежат обязательному нотариальному удостоверению (12-15тыс. руб.Х 2).
У Сони все закончилось хорошо, она, уведомив Колю о намерении продать долю и не дождавшись его ответа, продала ее одной милой многодетной семье. Получила вместо тяжелого чемодана без ручки легкую спортивную сумку и добавив к ней занятые у знакомых деньги смогла таки стать обладательницей отдельного жилья, а у Коли судя по сыпавшимся некоторое время сообщениям жизнь стала намного веселей.
Справедливости ради надо отметить, что расстановка ролей в данной истории по гендерному признаку далеко не всегда такова как у наших героев и нередко роль собаки на сене категорически отказывающейся признать реальное положение вещей и необходимость поиска компромисса берет на себя слабая половина, а в роли жертвы выступает половина сильная.
Надеюсь данная статья была Вам полезна или хотя бы помогла скрасить время в пробке, если так ставьте лайк, не стесняйтесь.
Всехблаг! И пруфы: