5 факторов, влияющих на ликвидность вашей квартиры.
Давайте поговорим о том, какие же квартиры ликвидны и как купить квадратные метры, чтобы в последствии получить выгоду от продажи. И это интересно не только инвесторам, которые покупают недвижимость с целью получения прибыли, но и для всех, кто планирует приобрести жильё для себя.
В нашей жизни, как говорили ещё древние греки "panta rhei" - всё течёт, всё меняется. Допустим, в вашей семье появились дети и вам нужна уже площадь побольше. И вам приходится продавать свою квартиру, чтобы купить что-то новое, более просторное.
И, естественно, прежде чем продать свою квартиру, вы её оцениваете самостоятельно либо с помощью риелтора. И тут приходит понимание того, что большое количество факторов влияет на скорость и выгодность продажи. Возможно раньше вы о них не задумывались, когда покупали свою квартиру в шумном районе, или весь этот драйв был вам по душе. Но тут оказывается, что не каждого устраивает такой образ жизни. Что ещё может не понравиться покупателям?
С точки зрения профессионального оценщика-риелтора со стажем более 10 лет, в данное время активно занимающегося оценкой и продажей недвижимости от собственников в новостройках, я понимаю, что те люди, которые когда-то прислушивались к совету и выбирали нужные квартиры, сейчас выходят на сделку очень быстро и, соответственно, те, кто не прислушивался, а выбирал по наитию, сейчас не могут продать свои квадратные метры даже с дисконтом, как бы они их не рекламировали.
Итак, какие же факторы должны учитываться при покупке жилья?
v Этаж, на котором расположена ваша квартира.
Первый этаж заведомо нет, он всегда дешевле, менее безопасный. Ликвидность у квартиры на первом этаже всегда на 10% ниже, чем у такой же квартиры в этом же доме, но, допустим, на втором этаже.
При выборе второго этажа тоже есть несколько нюансов. Есть дома, где со второго этажа есть выход на козырёк подъезда, что опять же снижает безопасность. В современных домах также под вами будут расположены коммерческие помещения - магазины, салоны, кафе и так далее. И если вы покупаете квартиру на втором этаже в процессе застройки, то вы, естественно, не предугадаете что будет находиться на первом этаже. Хорошо, если это будет какая-либо аптека. А если там откроют пиццерию, кафе, ресторан? В моей практике есть случай, когда на протяжении долгого времени идёт война жителей второго этажа против ресторана под ними.
Последний этаж в новых домах, наоборот, стоит дороже даже, чем предпоследний. В первую очередь, благодаря видовым характеристикам плюс больше света, солнца и так далее. Но не стоит ожидать того, что при перепродаже вы вернёте эту переплату. К примеру, вы доплатили 500 тысяч рублей за квартиру в новостройке на последнем этаже. Но в дальнейшем на вторичном рынке вы уже не сможете вернуть не только эти 500 тысяч, но и, возможно, ещё потеряете тысяч 200.
v Ещё один немаловажный фактор - куда выходят окна.
Окна квартиры, выходящие во двор, всегда ликвиднее чем, окна, выходящие на шумную магистраль, потому что большинство людей хотят, чтобы их окна выходили на тихий двор.
Чем больше людям интересна ваша квартира, тем дороже её можно продать. И только так.
Если квартира интересна только одному человеку и больше никому, то он может сторговаться на несколько сотен тысяч в свою пользу, так как он единственный покупатель. Но когда квартира заинтересовала многих, то здесь аукцион начинается в другую сторону. Каждый готов предложить более выгодные условия, чтобы купить эту заветную квартиру.
v Одним из весомых факторов является сам дом и его окружение.
Представьте, что в районе, где преобладают типовые панельные домостроения, построили монолитный кирпичный жилой комплекс. Изначально он выигрывает благодаря своей эксклюзивности. В Москве, например, есть такое понятие, как привязанность к району. Расстояния большие и поэтому жить там, где ты уже привык, вырос, где живут твои родители, намного удобнее, чем тратить на дорогу до них час-два. Соответственно, если на районе есть ещё новостройки, к примеру, в 5 очередей одинаковых домов, представьте какой уровень конкуренции будет когда вы захотите поменять своё жильё в нём.
v Очень важна планировка.
Возьмём, например, двухкомнатную квартиру. Она может быть линейной, когда окна выходят на одну сторону, а может быть и распашной, когда окна уже на обе стороны. Всегда так называемые "распашонки" ценились больше, чем линейные.
Планировка квартиры с увеличенной площадью кухни от 15 кв. метров и выше, где можно сделать кухню-гостиную, будет цениться при одинаковом метраже гораздо больше. Группа "ПИК", к примеру, строит квартиры общей площадью 54 кв. метра, где 2 комнаты по 10-11 кв. метров и кухня-гостиная 18,5 кв. метров, которая делиться на зону приготовления и так называемую lounge зону. И такая же квартира по площади и, что самое интересное, по цене, где площадь кухни 12 метров и 2 комнаты по 12 и 17 метров, на вторичном рынке будет проигрывать предыдущей. То есть зависимость от планировки на вторичном рынке довольно-таки существенна. При покупке жилья в новостройке так же можно посмотреть с какой планировкой квартиры продаются больше и это будет служить некой подсказкой.
v И последнее — это ремонт.
Понятное дело, что квартира с ремонтом будет приобретена в первую очередь, но, если это на самом деле хороший ремонт в нейтральных тонах. На такую всегда будет спрос больше, чем на квартиру с каким-то эксклюзивным дизайнерским ремонтом. И имейте в виду, что если вы в двухкомнатной квартире для себя сделали совмещенную большую ванную комнату, объединили кухню с гостиной и оставили одну спальню, то это не имеет никакого отношения к ликвидности. Чтобы выгоднее продать двухкомнатную квартиру должен быть раздельный санузел и 2 изолированные комнаты.
Всегда обращайте внимание на все эти факторы прежде, чем купить квартиру, чтобы потом можно было выгодно продать её.
И обязательно консультируйтесь перед покупкой. По всем новостройкам я провожу БЕСПЛАТНЫЕ консультации. Подписывайтесь, задавайте вопросы в комментариях. Желаю вам приятных покупок!
