При покупке жилья на вторичке достаточно упустить какую-то «мелочь», и отстаивать вашу собственность придется уже в суде. Как проверять юридическую чистоту квартиры? Важно: риелторы не несут ответственности за свою "проверку документов" -читай договор с ними.
Убираю все вводные и только список шагов.
ПРОВЕРЯЕМ ОБЪЕКТ
- Историю объекта, включая все переходы права собственности (Справка 9-архивная). Важно.
- Наличие обременений, арестов, ограничений на объект недвижимости (rosreestr.ru) Закажи сам! (250р) Любой любитель фотошопа нарисует справку за 15 минут. Важно.
- Правоустанавливающие документы на объект, выполнение условий его передачи, завершение взаиморасчетов (договор купли продажи , или дарение ). Важно.
- Принадлежность объекта недвижимости к объектам культурного наследия (gorod.gov.spb.ru) Если это дом-памятник, то могут быть зафиксированы охранные обязательства собственников. Решаемо.
- Наличие сведений о плановом капремонте объекта недвижимости, участие в программе реновации (gilkom-complex.ru, rzt.spb.ru) Решаемо.
- Наличие сведений о признании объекта недвижимости аварийным (assembly.spb.ru)Банк не даст ипотеку . Решаемо.
- Наличие третьих лиц, имеющих право пользования объектом (справки №12 -О снятии с регистрации некоторых категорий граждан, №9,№7 №9-архивная). Важно!
- Наличие несогласованных перепланировок ( rosreestr.ru источник плана. Можно сделать независимую оценку квартиры (3500-5000 р)они подтвердят отсутствие перепланировок). Даже если перепланировка есть то все имеет свою цену. Требуйте скидку на стоимость официальной регистрации перепланировки, если это возможно , если нет, то на сумму ремонта в исходное состояние. Решаемо.
- Наличие задолженностей по платежам за капитальный ремонт. Решаемо.
ПРОВЕРЯЕМ ПРОДАВЦА
- Права и полномочия лиц на совершение сделок:
– действительность паспорта; – участие всех собственников; – проверка полномочий при продаже по доверенности; – если продавец – юрлицо, то нужна справка о том, что сделка не является крупной и сделкой с заинтересованностью, либо протокол собрания участников/акционеров; – полномочия генерального директора на подписание договора купли-продажи, полномочия, предоставленные представителю по доверенности
- Соблюдение требований законодательства в части защиты прав и законных интересов несовершеннолетних лиц.
Куплена ли квартира на маткапитала выделены ли доли детей. (узнайте про наличие детей у собственика квартиры их возраст и дату совершенияпокупки этой квартиры- Шерлоки вперед! ) Когда у собственника-продавца двое детей, юрист советует покупателям включать в текст договора пункт о том, что при покупке квартиры не были использованы средства маткапитала. Решаемо.
Если дети собственники то разрешение опеки. Второй вариант для Вас не сложный- это хлопоты продавца. Решаемо.
Прописаны дети- прописать выписку детей до заключения договора- тоже не сложно! Решаемо. - Наличие сведений о банкротстве правообладателя (bankrot.fedresurs.ru) Решаемо. Цена вопроса.
- Наличие судебных дел (kad.arbitr.ru)
- Наличие исполнительных производств . Читаем сами, в Росреестре бывает задержка.
Господа, все в открытых источниках! Это полный список! Доверяем интуиции!
Сделка
Передача денег через ячейки, отработанный безопасный вариант в банке или у нотариуса.
Оформление через нотариуса и там же составление договора.
Я сейчас Вам подарила минимум 3% от стоимости квартиры!
Если у Вас нет времени на проверку документов, берем специалиста! Но на суды время Вы найдете. Рынок риелторских услуг стихийный, низкий уровень знаний и ответственности. Главной задачей риелторов- это продать контакт владельца квартиры. Документы-как повезет. Вам всегда везло?
Подписывайтесь на канал! задавайте вопросы!
Профессиональный архитектор, руководитель девелоперских проектов, обладатель степени МВА лучшего института бизнес образования в России. Консультации по инвестированию в недвижимость Санкт-Петербурга. Надежда Викторовна Левина llnnvv@mail.ru