Какие только аргументы не выдумывают сторонники покупки в ипотеку лишь бы оправдать свой нерациональный выбор! Они на полном серьезе доказывают, что выплаты по ипотеке выходят «практически» такими же, как если снимать квартиру, а уж коли разницы «почти» нет, то сам бог велел бежать в банк, подавать ипотечную заявку.
Вообще ситуация, когда затраты на ипотеку ниже арендных платежей – это просто Эльдорадо благословенное. Ведь можно одну за другой брать квартиры в кредит, сдавать их, покрывая арендными платежами затраты на пользование деньгами, и еще будет оставаться на хлеб с маслом. Самый шик - брать кредит без первоначального взноса - в этом случае можно стать обладателем тысячи, миллиона квартир, не заплатив ни копейки собственных денег, да еще и с положительным кэш-флоу после покупки. Вечный финансовый двигатель! Помнится, подобную схему пропагандировал известный гуру по недвижимости Кийосаки. Действительно, какое поле для «одаренного» инвестора получить легкий заработок. Просто видишь квартиру и покупай в кредит без раздумий.
Конечно, розовые мечты имеют свойство разбиваться о суровую российскую действительность. Сколько ни пытаешь апологетов «кирпича» привести хотя бы один нормальный пример, когда выплаты по кредиту ниже аренды, они естественно не могут. Приходится им пускаться на разные подмены понятий. Один из распространенных приемов - сравнивать не сопоставимые варианты. Например, человек снимал квартиру у м. Авиамоторной (недалеко от центра Москвы), а купил квартиру в Балашихе. Обычно, кстати, так и бывает – ведь купить квартиру, похожую по качеству с той, что он ранее снимал, обычный человек чаще всего не в состоянии, даже в кредит. Как вариация – сравнивать арендуемую квартиру с ремонтом во вторичном фонде, с покупкой голых стен в новостройке или того хуже – просто с котлованом. Даже если дом введут в срок, затраты на ожидание и ремонт, разумеется существенно меняют «математику».
Другой, еще более распространенный способ подмены понятий – «забыть» про первоначальный взнос. Этим грешат даже относительно продвинутые комментаторы. Допустим, человек снимал квартиру стоимостью 6 миллионов за 30 тыс. в месяц (стандартные 6% годовых). После этого он подумал, что все, хватит кормить «дядю» и взял ипотечный кредит на эту же квартиру на 3 миллиона (оставшиеся 3 млн. – первоначальный взнос) на 30 лет под 10% годовых. И, о чудо! – ежемесячный платеж стал 26 тысяч. Ура! - сказал наш инвестор, я взял кредит и еще сэкономил 4 тысячи рублей. Кийосаки отдыхает. Внимательный читатель сразу поймет, где подвох. Конечно – в расчете не учтен первоначальный взнос, точнее доход с него. Ведь эти 3 миллиона можно положить в банк и получить процент с них (ориентировочно 17,5 тысяч в месяц) – это тот доход, который наш инвестор потерял, когда решил покупать квартиру.
Увы, вечных двигателей не бывает и в экономике. Поэтому в общем случае ипотечная ставка просто обречена быть выше арендной. Точнее, они обе находятся в достаточно жесткой зависимости. Даже если предположить, что по каким-то причинам ипотечная ставка упадет слишком низко, сразу прилетит рой сторонников теории Кийосаки и скупит все, что плохо лежит. Что сразу приведет к двум вещам: во-первых, вырастет цена квартир, во-вторых, упадет цена аренды. В итоге соотношение арендной и ипотечной ставки восстановится до прежнего уровня.