Рынок недвижимости- наметилось движение
На рынке недвижимости проявилось новое направление продаж.
Со времени приватизации жилья в 90-х, когда население получило квартиры и домовладения, все проблемы по покупке недвижимости, обмену, продаже, сдачи в аренду, а также по содержанию и ремонту жилого фонда, легли на плечи россиян. Стоимость квадратного метра в новостройках и во вторичном жилье уверенно растет, обгоняя рост доходов населения. По мнению аналитиков, наблюдается замедление (и даже стагнация) роста доходов населения. Оказавшись в условиях недостаточности денежных средств, все чаще покупатели ищут недорогие варианты квартир с более малой площадью, мансарды, общежития квартирного типа и даже цокольные помещения (в которых разрешено проживание). При этом в зону их внимания все чаще стали попадать квартиры с обременением. Стоит или не стоит рассматривать варианты приобретения квартир с обременением? Попробуем разобраться вместе.
Обременение на новостройку - откуда и что делать?
Обременение означает то или иное ограничение, наложенное на недвижимость в силу заключенного договора или закона. При этом на собственника имущества накладываются ограничения в использовании или распоряжении этим имуществом. В силу того, что обременение накладывается на объект недвижимости, все ограничения, задолженности и обязанности вместе с обременением переходят к новому владельцу в случае продажи. Новый владелец не может продать, сдать в аренду, использовать эту недвижимость в качестве залога без согласия других лиц, которые владеют частью прав на эту недвижимость.
На рынке недвижимости часто встречается такой вид обременения как банковский залог: дольщик для приобретения прав собственности на долю в строительстве объекта недвижимости использует ипотечный кредит, предоставляя при этом банку в качестве залога приобретаемое им право на долю. Обременение будет действовать до тех пор, пока не будет погашена задолженность по ипотечному кредиту.
При обращении о продаже залоговой квартиры, банки не возражают против такой сделки, поскольку покупатель полностью гасит задолженность продавца квартиры по ипотечному кредиту. Особенно в ситуации наличия у продавца просроченных платежей по кредиту.
При покупке квартиры с обременением необходимо воспользоваться услугами юриста, практикующего в области продаж недвижимости. Как правило, агентства недвижимости имеют в своем штате квалифицированных юристов, которые не только проконсультируют, сделают аудит полноты и юридической чистоты представленных документов, но и помогут грамотно провести сделку вплоть до регистрации договора по переуступке права.
На что важно обратить внимание:
- необходимо использовать надежную схему взаиморасчетов (например, «Сервис безопасных расчетов» Сбербанка, банковскую ячейку);
- по возможности проверить кредитную историю продавца;
- заверять у нотариуса финансовые документы по проводимым до сделки взаиморасчетам (например, расписки).
Какие обременения еще могут быть.
В каждом случае причина наложения ареста на недвижимость предыдущего собственника индивидуальна. В любом случае, все проблемы по снятию ареста при покупке недвижимости по переуступке права собственности придется решать вместе с предыдущим продавцом, а это может быть рискованно. Одним из способов уменьшить риски – решение данной проблемы с привлечением квалифицированного юриста. Другой способ – отказаться от такой сделки и приобрести недвижимость у застройщика либо через агентство недвижимости, у которого есть договор с застройщиком на продажу квартир.
Кроме ареста есть обременения, возникающие вследствие наличия прав третьих лиц на этот объект недвижимости или на его долю, то есть у объекта недвижимости может быть несколько собственников. Наличие совладельцев сразу указывает на то, что сделку необходимо проводить через нотариуса.
Обременением на продажу недвижимости может быть согласие одного из супругов, даже если их брак расторгнут, но недвижимость приобреталась в момент действия брака. В этом случае необходимо получение нотариального согласия на проведение сделки. Отсутствие согласия впоследствии может привести к аннулированию сделки в судебном порядке, право на квартиру вернется продавцу, а у покупателя возможно будут проблемы с возвратом денежных средств.
Доля в объекте недвижимости может быть использована собственником этой доли в качестве залога в банках и/или финансовых организациях выдающих микрозаймы. В этом случае, наличие обременения на часть объекта недвижимости может приостановить или запретить продажу всего объекта недвижимости. Такие сделки опять же лучше проводить с помощью квалифицированного юриста, который должен в процессе подготовки документов и регистрации документов обязательно выявит обременение и обезопасит сделку.
Где получить информацию о наличии обременения?
Получить информацию о наличии обременения можно заказав выписку на портале Единого Государственного реестра прав. Другой возможностью получения информации является обращение к юристам, которые квалифицированно выполнят эту работу. Да, за эту работу надо будет заплатить, но, противном случае, можно потерять гораздо больше.
Прекрасного Вам комфортабельного жилья, хороших соседей, тепла и уюта!