Как получать доход, владея недвижимостью?

Накануне нового 2019 года мы встретились с нашим постоянным консультантом в вопросах ЖКХ и взаимодействия жильцов и структур управления МЖД, председателем Ассоциации КСК г.Петропавловска, Худяковым Сергеем Герольдовичем.

Говорили вот о чем:

Мы, жители многоэтажек, являясь владельцами своих «кв.м.», одновременно владеем долей в общем имуществе дома. Доля эта пропорциональна площади нашей квартиры. Ну, и как всякая собственность, она требует к себе внимания и заботы, что для нас означает - прямые затраты на ремонт и обслуживание. И вот, мы платим. А можно ли, владея этой самой общей собственностью, заработать?

- Общедомовое имущество в наших многоквартирных домах - это практически все, что находится за пределами лично нашей квартиры, - объясняет Сергей Герольдович. Это имущество может приносить дополнительный доход при правильном менеджменте, который зависит от управляющей организации. То есть все внешнее – реклама на наших стенах, телекоммуникации (кабели, оптико-волоконные и прочие) проходящие через наш дом, аренда каких-то подвальных или встроенных помещений – все это источники дополнительного дохода, которые могут и должны снижать размер взноса собственников квартир.

- Если такое имущество имеется в составе общедомового, что дальше делать?

- Если у вас есть потенциал для сдачи в аренду какой-то части вашего общего имущества, то вы заключаете договор от имени органа управления с предоставлением счета именно этого дома. Деньги должны поступать на счет конкретного дома, не «размазываться» на весь КСК, если в нем есть несколько домов. И эта сумма идет на уменьшение тех взносов, которые собираются с собственников. Мы изначально составляем смету, в которой все наши расходы учитываются, предположим 1 млн. в год (для ровного счета). Мы смотрим по заключенным договорам на коммерческое использование нашего общего имущества, отнимаем сумму договоров от нашей сметной стоимости, остатки делим на 12 месяцев и на наши квадратные метры. Получается, чем лучше у нас менеджмент работает, изыскивает дополнительные доходы для покрытия расходов КСК, тем меньше платят собственники. Но при этом нужно помнить, что поступления от коммерческой деятельности являются не взносами, а поступлениями от коммерческой деятельности. Поэтому нужно вести раздельный бухгалтерский учет, чтобы не получилось в конце года облагаемого дохода, это нужно обязательно помнить, иначе будут штрафы. Профессиональный бухгалтер знает, что отдельно ведется учет по некоммерческим поступлениям и расходам по этим поступлениям, каковыми являются взносы собственников жилых и нежилых помещений, спонсорская и благотворительная помощь – это все некоммерческие поступления. Все поступления от аренды являются коммерческими поступлениями, все доходы и расходы по таким поступлениям выделяются отдельно, и бухгалтер должен следить, чтобы на 31 декабря не осталось налогооблагаемого дохода, т.е. все поступления коммерческие должны быть израсходованы на благо дома.

- Хорошо, а как контролировать этого рода деятельность?

- В том случае, если управляющая организация не является организацией собственников (например, ТОО, ИП), то необходимо, чтобы комиссия из числа собственников контролировала, на какую сумму заключены договоры, каким образом поступления от коммерческого использования их общей собственности уменьшает их взносы. И они вправе требовать, чтобы коммерческая управляющая организация тратила полученные от аренды общего имущества деньги именно на их дом. Даже в утвержденной форме отчета по управлению объектом кондоминиума, которая сейчас действует, предусмотрена отдельная строка – поступления и расходы по коммерческим видам деятельности, отдельно от некоммерческих. Если у вас таких нет, то ставите там прочерк или ноль. Этим вы доказываете, что орган управления не собирает какие-то «левые» доходы себе в карман, их действительно нет таких доходов и поступлений.    

- А если у нас КСК?

- В данном случае у КСК, по сравнению с ТОО/ИП, есть одно преимущество. В КСК нет коммерческой тайны и обязательно по закону есть ревизионная комиссия, которая имеет право запросить всю бухгалтерскую документацию, проверить все заключенные договоры, посмотреть, как расходуются средства. Если управляет частная коммерческая фирма – ТОО или ИП, то нужно пользоваться правом запроса информации у своего органа управления. Там взаимодействие происходит в порядке рассмотрения обращения и по законодательству о доступе к информации. Они [ТОО,ИП (прим.ред.)] должны будут ответить.

- Сергей Герольдович, можно типичный пример аренды?

- Очень часто наружные стены дома, которые выходят на главные улицы, рекламодатели используют для продвижения своих услуг или товаров. Они обязаны заключить с вами договор, сумма может быть очень разная. Договор заключается с собственниками, с управляющей организацией, либо в лице КСК, либо той организации, которая управляет.

https://smartpavlodar.kz/kak-poluchat-doxod,-vladeya-nedvizhimostyu