Все платежи по кредитам состоят из двух составляющих: это платеж с суммы займа (основной долг) и проценты за пользование кредитом. На первых порах платеж состоит из соотношения примерно 10/90% соответственно. Примерно к середине срока кредита соотношение становится 50/50 %. И к концу кредита прямо противоположно начальной стадии. Поэтому, если вы планируете погасить ипотечный кредит досрочно, то совершать досрочные платежи выгоднее всего на начальных этапах.
Например, мы имеем ипотечный кредит с суммой платежа в 16000 рублей. Срок кредита 20 лет. На начальных порах соотношение платежа основного долга и процентов за пользование кредитом будет примерно 3000 рублей/13000 рублей. Таким образом за 1 год мы отдадим банку 16000 рублей*12 месяцев = 192 000 рублей, и из них только 36000 с основного долга и 156000 это подарок банку за пользование кредитом. За счет этого и живут банки.
Если вдуматься и просчитать, то можно вычислить, что 13000 рублей в месяц - это 433 рубля в день. Эта сумма является процентом в день.
Существует два варианта частично-досрочного погашения кредита, о которых мы писали ранее. Так вот если совершать частично досрочные платежи с учетом уменьшения срока кредита, то мы видим:
на начальных порах сумма платежа с основного долга равна, как мы рассматривали ранее 3000 рублей, и соответственно, если в один из платежей добавить эти самые 3000 рублей сверху и заплатить не 16000 рублей, а 19000, то срок платежа уменьшится на 1 месяц и будет равен не 20 лет (240 месяцев), а 19 лет и 11 месяцев (239 месяцев). Если же допустим выплатить не 3000 рублей, а 30000 рублей, то срок кредита уменьшится на 10 месяцев и будет равен уже 19 лет и 2 месяца (230 месяцев).
Но к середине срока соотношение платежа по основному долгу и процентам будет равно 8000 рублей/8000 рублей. Соответственно, что бы сократить срок кредита на 1 месяц придется выплачивать уже не по 3000, а по 8000 рублей сверх основного платежа в 16000 рублей.
Все банки диктуют свои условия, и зачастую кредитные специалисты говорят, что нельзя совершать досрочные платежи. Но это не так, и они скорее хотят ввести в заблуждение.
Так вот, если совершать каждый месяц частично досрочные погашения в размере суммы последующего платежа по основному долгу (он буде автоматически пересчитываться после каждого досрочного погашения), то срок кредита можно уменьшить в 2 раза, и платить уже не 20, а 10 лет. А соответственно и переплата по процентам будет в 2 раза меньше.
К примеру в среднем ипотечный кредит дается под 10-12 % годовых. Соответственно за год переплата составляет 12 %, за 10 лет - 120 %, а за 20 лет - 240 %. К примеру мы взяли 2 000 000 рублей в кредит, а через 20 лет выплатим банку 6 800 000 рублей и переплата в рублях уже составит 4 800 000 рублей. А если совершать частично досрочные погашения, то можно остановиться на переплате в 120 % и в рублях она составит 2 400 000.
Также еще одним плюсом является то, что каждый год необходимо страховать кредит и жизнь. Стоимость страховки напрямую зависит от суммы основного долга кредита и соответственно, если сумма долга будет уменьшаться, то и стоимость страховки будет меньшей.