При покупке недвижимости возникают многочисленные вопросы. Реальная ли стоимость квартиры или дома, предлагаемая Продавцом? Соответствует ли качественные показатели строительных конструкций? Отсутствуют ли значительные дефекты, ликвидация которых потребует значительных затрат? Как лучше выбирать недвижимость при покупке? Как определить реальную стоимость дома или квартиры? Почему "Передаточный акт" - надежная защита продавца и покупателя недвижимости от неприятностей? Статья, предлагаемая вниманию читателей, научит потенциального покупателя квартиры, дома, помещения под офис, как сделать правильный выбор, верно оценить товар, отличить в потоке объявлений о продаже более качественное предложение. Действительно складывается парадоксальная ситуация. Зачастую люди тщательно выбирают яблоки на рынке, а при покупке дорогостоящего жилья обращают внимание лишь на планировку, наличие кафеля в ванной, размер кухни... Но яблоко, оказавшееся червивым, можно выбросить. Другое дело, если, став владельцем дома или обменяв квартиру, вдруг обнаруживаешь "червоточину" в конструкциях и материалах своего нового пристанища... И вскоре владелец, заимевший негодное жилье, измучен тратами на ремонт и устранением недостатков. Неприятности обрушились на него потому, что он делал покупку вслепую, брал "кота в мешке", не имея понятия об основных качествах и технических характеристиках недвижимости. Итак, прочтите эту статью до совершения купчей на недвижимость, и, вполне вероятно, эти сведения сберегут ваши нервы и миллионы рублей. Покупая недвижимость, вы всегда рискуете. Это действительно так. И вот почему. В течение многих десятилетий купить квартиру в нашей стране было практически невозможно. Ее можно было только "получить". Учитывая "плановые" сдачи жилых домов, приемка в эксплуатацию проходила со значительными недоделками и браком. После заселения дома за его состояние уже отвечали службы эксплуатации. Несвоевременный ремонт и брак строителей привели многие дома жилого фонда в неудовлетворительное, и даже аварийное, состояние. Качество здания во многом формируется при проектировании и строительстве. Но наиболее существенное влияние на качество оказывает период эксплуатации, так как он является заключительным и наиболее продолжительным. По существующим нормативам дома должны эксплуатироваться 100 -150 лет. Под воздействием природных и функциональных факторов здания теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Различают физический износ, то есть потерю прочностных качеств, и моральное старение - потерю технологического соответствия и стоимости, диктуемое научно-техническим прогрессом. Наиболее коварен физический износ. Материалы, из которых выполняются конструкции зданий, со временем стареют и изнашиваются. В результате теряются прочностные свойства строительных материалов, нарушается герметичность в стыках панельных домов, развиваются процессы коррозионного поражения металлических закладных деталей и арматуры, бетона, появляются сырость и трещины в стенах и в перекрытиях, идут процессы поражения деревянных элементов грибком, обнаруживаются и многие другие дефекты. По этим причинам надежность и долговечность зданий снижается. Возникает необходимость ремонта. Вывод. Степень физического износа - это количественная оценка технического состояния здания, показывающая долю ущерба по сравнению с первоначальным его состоянием. Физический износ строения выражается в процентах. Например, если при обследовании определено, что дом имеет физический износ 30%, то это значит, что на его ремонт и восстановление необходимо затратить средства, составляющие примерно 30% от суммы затрат на покупку. Вот почему так важно перед покупкой определить техническое состояние здания или квартиры, которые вы собираетесь покупать. Протечка в кровле площадью до 10 см в течение одного летнего месяца (при среднестатистическом количестве осадков) приводит к развитию спор грибка в деревянных элементах крыши, к их гниению. Экспериментально доказано, что развитие спор грибка при определенных условиях за месяц увеличивается в 100 раз. Значит, за месяц будет поражена площадь деревянных конструкций, равная примерно 1000 см2. Что же произойдет, если кровля течет более продолжительное время? Буквально за 2-3 месяца деревянные конструкции чердачного перекрытия и крыши могут прийти в негодность, а для их ремонта и восстановления придется выложить сумму, равную, примерно, 8% стоимости одноэтажного кирпичного дома. Вот чего стоит такая ошибка при покупке дома. Перед продажей недвижимости владелец, часто выполняет косметический ремонт помещений, чтобы замаскировать видимые дефекты. Имеются случаи, когда продавец скрывает пятна сырости от покупателей, перед продажей покрасив стены и наклеив обои. Хочется отметить, что сегодня существуют специальные приборы, позволяющие как бы заглянуть "внутрь" стен и выявить такие скрытые "болезни". Ликвидация сырости в квартире очень трудоемкий и дорогой процесс. И еще раз хотим Вам напомнить, что не выявленные перед покупкой дефекты строения могут привести в будущем к большим расходам и неприятностям. Поэтому мы вновь и вновь рекомендуем всем, кто собирается покупать недвижимость: не принимайте твердого решения о покупке до тех пор, пока не получите полную информацию о ее качестве. Пусть вас не привлекают сверкающие свежей краской стены, потолки и полы. За внешней красотой могут скрываться ваши будущие переживания и разорительные хлопоты. Ранее мы уже говорили, что физический износ есть не что иное, как комплекс выявленных дефектов в строительных конструкциях и элементах здания, выраженный в процентах. Существует предельная величина физического износа - 70%, она определена нормативным документом.
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом"
К ним относятся:
- каменные дома с физическим износом свыше 70%;
- деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%.
Дома, имеющие износ свыше этих значений, относят к категории аварийных. Согласно "Правилам оценки физического износа жилых зданий", если кирпичная стена имеет разрушение кладки местами - износ ее составляет 50-70%. Если стены выполнены из железобетонных панелей и имеют трещины и прочие разрушения - износ также составляет 50 - 70%. Если несущие элементы балкона значительно коррозированы, то износ балкона принимается равным 70%.
Теперь о документе, в котором должны отражаться технические и качественные характеристики строения. Российское законодательство прямо предусматривает существование подобного документа. Следуя требованиям Гражданского кодекса РФ (ст. 556), он именуется "Передаточным актом". "Передаточный акт" необходим покупателю и продавцу недвижимости. Специалисты по жилищному праву и адвокаты рекомендуют иметь его на руках. Судите сами. Он гарантирует качество строения на определенный срок и может служить основанием для ликвидации договора купли-продажи и обмена по суду, если выявлены скрытые дефекты в процессе эксплуатации уже купленной недвижимости (ст. 475 и 557 ГК РФ).
Поэтому убедительно советуем: перед подписанием договора у нотариуса позаботьтесь об оформлении "Передаточного акта". Эту работу должны выполнять специалисты. Они всесторонне обследуют строение и составят "Передаточный акт", в котором, как в зеркале, будут отражены плюсы и минусы строительного объекта на момент совершения сделки. Продавцу этот документ позволит показать товар лицом. Покупатель, имея ясное представление о дефектах приобретаемой недвижимости, сможет увереннее торговаться, сбивать цену.
Теперь о содержании "Передаточного акта". Он должен отражать все основные технические характеристики строения. Это, прежде всего, адрес, год постройки, дата и количество проведенных капитального и выборочного ремонтов, площадь и объем помещений, число комнат, наличие удобств, комфортность (здесь отражаются показатели естественной освещенности, отмечается наличие шума, вибрации и эффективность работы естественной вентиляции в подсобных помещениях), наименование конструктивных элементов и материала, из которого они выполнены, и самые главные показатели - техническое состояние, износ и дефекты всех элементов здания, начиная от фундамента и заканчивая элементами крыши.
Предположим, ваш выбор пал на квартиру или дом и вы собираетесь сделать покупку. Вам нравится месторасположение, архитектура, планировка, устраивает площадь. Но вы в нерешительности. У вас возникает масса вопросов. Какова долговечность строения? Имеются ли в нем скрытые и видимые дефекты? Сколько лет это строение может эксплуатироваться без ремонта? Сколько денег необходимо затратить на ликвидацию дефектов и восстановление элементов здания? Можно ли в будущем его реконструировать и надстроить еще один этаж или сделать пристройку?.. Реально ли ответить на них? Да. Но только, если перед покупкой, в процессе составления "Передаточного акта", провести детальное обследование строения с учетом всех названных выше показателей. Обобщая результаты обследования, можно составить ясную картину состояния здания, по ним с достаточной точностью можно предсказать его дальнейшую "судьбу " - надежность и долговечность. Так, например, в жилых домах нормативный срок службы стальной кровли составляет 20 лет. Но такой срок эксплуатации кровли может быть обеспечен только при периодической ее окраске (один раз в 3-5 лет). Нарушение этого требования приводит к интенсивному коррозионному поражению металла кровли и необходимости ее замены уже через 5-7 лет. Нормативный срок эксплуатации системы внутреннего водопровода равен 25 годам. Реально же трубопроводы эксплуатируются без ремонта около 10 лет.
Нормативный срок эксплуатации балконов 60 лет. Однако, имеется довольно много случаев их обрушения и аварийного состояния уже через 30 - 40 лет. Таким образом, обследование строения перед его продажей или покупкой позволяет отразить в "Передаточном акте" всю необходимую информацию, характеризующую его качество. Акт должен отражать обязательно и тот факт, что строение не находится в составляемых районными и городской администрациями списках домов, непригодных для постоянного проживания, или в зоне реконструкции города и ему не грозит в скором времени снос. Учитывая то, что сегодня многим строительным фирмам выделяются участки города для строительства и реконструкции, вероятность купить строение в такой зоне довольно высока. Возможен и другой неприятный вариант. На момент покупки недвижимости строение не состоит в вышеуказанных списках, но в перспективе может в них попасть. Безусловно, вам не хотелось бы оказаться в роли переселенца во временное жилье из ваших нового дома или квартиры. Поэтому к вопросу надо отнестись очень внимательно. Повторюсь: дом считается непригодным для постоянного проживания, если соответствует по своим характеристикам
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом"Положению по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания",и которое пока не отменено. В данном документе имеется значительное количество технических параметров, которые определяют включение домов и строений в "черный" список.
ЖЕЛАЕМ ВАМ БЛАГОПОЛУЧИЯ ПРИ РЕШЕНИИ КВАРТИРНОГО ВОПРОСА! УДАЧИ ВАМ!
Это видео - страдание людей, которые не проверили техническое состояние квартиры при вселении. Безусловно, они Акт приемки подписали!
""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""
кандидат технических наук Гильман Ефим Давыдович
Научно-исследовательский центр "Обследования, экспертизы и диагностики зданий" www.stroidiagnoz.jimdo.com
тел. 8928-1511074
27 марта 2019 г.
