Многие люди предполагают что самый эффективный способ использовать недвижимость можно, если она обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. И они будут правы, но это не единственный критерий эффективного использования недвижимости и земли. Предлагаю в этой статье множество других критериев, одним из которых является юридическая допустимость.
Я часто по своей юридической работе сталкиваюсь с клиентами у которых потрясающие бизнес идеи и проекты связанные с теми или иными земельными участками и объектами недвижимости. Но для осуществления того или иного проекта воплощением которых занимаются мои клиенты необходим критерий юридической допустимости. Очень глубокая правовая экспертиза того или иного проекта обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен.
Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется мной во всех случаях в первую очередь. Я как профессиональный юрист по недвижимости рассматриваю частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут запретить конкретные виды потенциального использования. Кроме того, я учитываю возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости.
И только после положительной правовой оценки того или иного проекта, девелопер выбирает наиболее эффективный вариант использования недвижимости, который как правило опирается на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, – все это влияет на предполагаемый вариант использования земли. Или например, форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами. Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении.
Следующим немаловажным критерием эффективного использования недвижимости является максимальная продуктивность. Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка. Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.