Любой, я думаю, мечтает купить пару-тройку квартир, сдавать их, а самому жить где-нибудь в теплых краях, попивая махито на берегу океана. Сегодня я расскажу как выбирать инвестиционную квартиру, на что обратить внимание и какие ошибки совершают начинающие инвесторы в жилую недвижимость.
Чтобы квартира была инвестиционно-привлекательной, она должна обладать несколькими качествами:
- Отношение арендной ставки к стоимости,
- Ликвидность,
- Отсутствие критичных перепланировок,
- Близость к местам, которые интересуют потенциальных квартиросъемщиков.
Отношение арендной ставки к стоимости
Так как мы причисляем себя к успешным инвесторам, мы должны свои инвестиции сравнивать с другими инструментами, в частности, депозитом и ОФЗ.
Депозиты сейчас приносят 6-7%, ОФЗ - 7,5 - 8%. Так как квартира даже в кризис имеет, хоть и небольшой, опцион на рост, то интересовать нас должны квартиры, которые приносят в рублях 6% годовых и больше.
Иначе мы занимаемся не инвестициями, а благотворительностью.
Ликвидность
Это очень важный параметр, который означает, как быстро мы сможем продать квартиру по рыночной цене. И тут очевидно, чтобы квартиры была ликвидна, она должна быть проходной под ипотеку большинства банков. Так как банк при ипотеке получает квартиру в залог, то он очень пристально смотрит на нее.
Какие же критерии важны для банков:
- Не берём ветхие и аварийные дома, в подлежащих сносу по генплану домах. Я думаю вообще мало кому придет идея покупать такие объекты с целью инвестирования.
- Не берём квартиры в домах с деревянными перекрытиями. Никогда. Даже для жилья. Так как их в любой момент могут признать аварийными из-за прогнивших перекрытий и вы останетесь со стенами, которые не топят и не подают воду.
- Не покупаем жилье в домах старше 1970 года и в домах, в которых износ составляет больше 70%. Но так как надо учесть, что мы ещё планируем определенное время владеть этим объектом и к данным параметрам жилье может прийти в течении этого срока владения, поэтому для себя нужно устанавливать несколько более жёсткие требования по возрасту здания.
- Не берём первый и последний этажи.
Перепланировки
Иной раз смотришь на фантазии собственников и диву даешься, откуда у простого россиянина могли появиться такие безумные идеи?! Часто перепланировки даже экономически не обоснованы. Например, присоединение балкона или лоджии, люди утепляют потолок, пол, наружную стену, ставят супер окна, так как площадь остекления увеличивается, выносят отопление на балкон и все ради того, чтобы присоединить к жилью 2 жалких квадратных метра.
Вам и так они достались не за бесплатно, все мы знаем, что застройщики их продают за 50% от жилой, но Вы, друзья, еще вкладываете по 200-300 тыс., чтобы их довести до жилого состояния. Зачем?! Не проще ли просто купить квартиру на 2 метра больше и без балкона?!
В общем, перейдем к перепланировкам, с которыми владелец квартиры пусть остается навечно владельцем:
- Перенос систем отопления на выносные конструкции: балконы и лоджии;
- Тех кто при этом еще расширяет балконный проход и трогает несущие стены, вообще придаем анафеме;
- Обходим стороной тех, кто сделал подогрев полов от центрального отопления;
- Перекрытие вентиляционных каналов;
- Нельзя переносить мокрые зоны: ванны и туалеты.
Но помним, что даже не критичные перепланировки, например, перенос или сооружение дополнительной стены должны быть узаконены.
ИТОГ
Помним, что нам надо купить не дёшево то, что и так стоит дёшево, а дешевле то, что стоит дороже. Поэтому не спешим, смотрим на каждый нюанс с престрастием, так как сейчас рынок покупателя, а не продавца. И не Вам нужно купить непременно квартиру, а продавцу продать.
Встретимся на Мальдивах...
Также прошу ознакомиться с материалами по выбору жены:
Выбор женщины для успешного человека. Часть 1. Антропометрия.
Выбор женщины для успешного человека. Часть 2. Происхождение.
Выбор женщины для успешного человека. Часть 3. Замкадочная женщина.
Ваш все тот же самый Добрый Дым!