На днях друг заявил: «Ты же экономист, вот скажи мне, что лучше взять, трёху в центре Краснодара или однуху в Бирюлёво. Только вот не надо мне рассказывать про свой фондовый рынок, и так в нём сижу по уши».
Взял я тайм-аут, пообещав с умными людьми посоветоваться, да посчитать. И вот пишу сюда, вдруг, кто что-нибудь хорошее посоветует.
Вводные данные такие: у человека есть 5 свежезаработанных миллионов рублей и он думает, что с ними сделать. При этом выбор по его словам ограничен всего двумя обозначенными вариантами и третьего варианта мы ему даже предлагать не будем. Но вот между этими двумя он мечется и ему нужно помочь советом. Квартира нужна не для проживания (живёт он в хорошем доме и никогда в многоэтажку не переедет, по его же словам), а просто как объект сохранения капитала. Хочет сдавать через агентство и обналичивание 4-5 % в год от капитала в рублях его устроят «за глаза», учитывая, что основная инвестиция в бетоне и будет (если будет) дорожать опережающими темпами вместе с доходами народонаселения.
Итак, поставленную задачу грубо можно разделить на 2 составляющих:
1. Оценить потенциал роста рынка жилья в Москве и Краснодаре.
2. Сравнить арендный выхлоп с инвестиций в недвижимость.
Хочу попросить помощи экспертов в недвижке и рассмотреть первую из них.
Все замкадыши ещё с пелёнок знают, что москвичи зажрались. И щи у них погуще, и жемчуг не так мелок. Да и концентрация высокооплачиваемых и «эффективных» менеджеров в городе-герое на душу населения повыше, чем в среднем на Руси. Вот и точат зуб на краснокаменную, сидя в своих Мухосрансках.
Но, кроме хороших зарплат, повышенных пенсий и бесплатной медицины, есть у москвичей большая проблема – дорогущая недвижимость. Точнее это не проблема, когда тебе досталась квартира в центре от прабабки-революционерки, но, когда нужно улучшить жилищные условия, то оказывается, что двушка в Бибирево стоит как коттедж в Испании, и тут поневоле задумаешься, стоит ли оно того.
Но у нас сейчас вопрос не насколько оправдана эта цена, а что с ней будет дальше: сузится спрэд между недвижимостью в Москве и в регионах или расширится?
Чтобы гадать на цифрах, посмотрим, как это работает в других странах.
Для подбора статистики вычислим среднюю по цене недвижимости в 3-х Мухосрансках в каждой из стран и сравним её с экономической столицей государства.
В качестве базы сравнения берём с numbeo.com данные по городам: Британия - London, Birmingham, Portsmouth, York; Россия - Moscow, Krasnodar, Samara, Khabarovsk; Индия – Delhi, Faridabad, Bhopal, Ahmedabad; США - New York, Albuquerque, Atlanta, Anchorage; КНР – Beijing, Harbin, Chengdu, Changsha; Украина – Kiev, Lviv, Zaporizhzhya, Kharkiv; Турция – Istanbul, Antalya, Trabzon, Bursa; Швеция – Stockholm, Uppsala, Sundsvall, Kristianstad, Австралия – Sydney, Darwin, Adelaide, Perth.
Первые в списке – экономические столицы, за ними – Мухосрански, которые мы усредняем в один. Города, выбивающиеся из понятия Мухосранска – вторые столицы, центры туризма в расчёт не берём. Страны выбирались только относительно крупные. В небольших нет смысла смотреть разницу между столицей и регионом, так как до той столицы можно добраться за час на машине почти из любого места.
По выбранным странам картинка нам показывает, что в среднем в странах мира стоимость жилья в экономических столицах в 3-4 раза выше, чем в Мухосрансках и Москва тут совершенный середнячок. Зато в одну сторону выгнулись Киев и Дели, в которых жильё стоит всего в 1,5-2 раза дороже, чем в регионах, а в другую сторону выгнулись Нью-Йорк и Пекин, в которых жильё стоит в 5-6 раз дороже, чем в региональных центрах этих стран.
При этом, Россия вышла единственной страной из рассматриваемых, в которой разница в доходах между столицей и регионами составляет аж 2,2 раза. Ближе всего (хотя и не близко) к России подобрались Украина, Китай и Британия с разницей в зарплатах в 1,5 раза. Таким образом, тезис «Москва зажралась» можно считать подтверждённым.
А вот на вопрос будет расти спрэд по стоимости жилья между Москвой и регионами или не будет, однозначного ответа не вижу. С одной стороны есть задел для роста спрэда: относительно высокие зарплаты в столице, быстро развивающаяся инфраструктура, политический фактор. С другой – спрэд уже на среднемировом уровне и, возможно, мы недооцениваем российские Мухосрански и, именно в них будет тот самый инновационный рывок, к которому эффективные госуправленцы и сладкоголосые телеведущие нас давно уже подготовили.
Канал в телеграм: RunningBun
Николай Маржинов