ЧАСТЬ 1
Давай познакомимся - меня зовут Саня Стар*, я занимаюсь посуткой с 2011 года, сейчас я владею сетью апартаментов FlatStar, 28 квартир в центре Питера.
За эти года накопился опыт в ведении этого бизнеса и сейчас я хочу поделиться им с тобой.
В серии статей ты получишь пошаговый план - как построить свою собственную сеть апартаментов посуточно и хорошо на ней зарабатывать.
Давай начнем с главного вопроса - сколько же можно зарабатывать с посутки ?
Для ответа на этот вопрос тебе нужно посчитать сколько нужно денег для запуска 1-й квартиры, которая будет генерить тебе доход.
В твоей голове вопрос — как это сделать?
Все просто, лови пример по Питеру.
Цифры реальные усредненные с учетом сезонности бизнеса.
Итак, по вложениям:
1. Аренда квартиры 30 000 рублей. Это месячная оплата.
Оплачиваешь в начале аренды и потом каждый месяц. Тут все просто.
Стоимость квартиры в идеале должна быть либо рыночной, либо ниже рыночной. И в следующих частях я дам тебе методику, с помощью которой особо не торгуясь можно сбивать цену на аренду квартиры, при этом не переступая через себя.
Я сам не очень люблю торговаться, но с методикой делаю это легко и просто.
Минимум в 50 % случаев сбиваем цену на 1 000 — 3000 рублей. Когда у тебя будет много квартир, каждые 500 -1 000 рублей при умножении на 12 месяцев превращаются в большие деньги, которые можно сэкономить.
2. Страховой депозит или залог — 15 000 + 15 000 рублей.
В итоге 30 000 рублей. Оплачивается владельцу квартиры за мебель и технику, находящуюся в квартире. Как правило, залог можно разбить на 2 месяца.
И я рекомендую так делать, даже когда есть деньги внести залог полностью, потому что в первый месяц аренды может произойти все, что угодно. Могут вскрыться какие-то детали.
Конечно, перед подписанием договора ты все тщательно проверишь в квартире, но лучше себя немножко подстраховать и залог разбить на 2 месяца .
За 7,5 лет в посутке у нас ни разу не было, чтоб в первый месяц мы избавлялись от квартиры, но все же — разбивка залога на 2 месяца это хорошая страховка твоих денег от рисков.
3. Комиссия агента - 15 000 рублей или 50 % от месячной аренды квартиры.
Психологически ты должен быть готов к оплате комиссионных, чтобы быстрее найти подходящую квартиру. А с агентом это получается быстрее. Не всегда, но как правило.
Я считаю, что лучше быстро найти квартиру через агента, обладающего навыком подбора и базой объектов, чем искать 1-2-3 месяца, и найти за 0 % комиссии от частника, потратив кучу времени и сил.
Ты решай сам, вдруг фарт и удача на твоей стороне и квартиры сами к тебе идут без агентов.
Но помни — в нашем деле лучше быстрее запуститься, быстрее начать зарабатывать и возвращать свои вложенные деньги.
О том, как снимать квартиры с минимальной комиссией ты узнаешь позже.
Комиссию больше 50 % на начальных этапах не рассматривай ! Потом возможно, но только когда ты врубишься в суть бизнеса и только если будет хороший вариант квартиры.
4. Оснащение квартиры — 10 000 - 30 000 рублей.
Сюда входит покупка белья, посуды, мелкая бытовая техника, услуги фотографа, ключи и т.д.
В среднем 15 000-20 000 рублей. 30 000 рублей– это на оснащение большой квартиры, двушки или трешки. Цифры, опять же — средние.
Ты же понимаешь, что бывают разные варианты. Например, снимаешь квартиру ниже рыночной стоимости и оснащаешь ее самостоятельно, вкладываешь больше денег, но и зарабатываешь больше.
При этом ты владеешь купленным имуществом.
Итого ты вложил на запуск 1-й квартиры около 90 000 рублей.
Теперь давай разберем ежемесячные расходы, если ты все делаешь самостоятельно, без персонала:
Аренда – 30 000 рублей.
Коммунальные платежи —4 000 рублей.
Интернет – 500 рублей.
Реклама — 3 000 — 5 000 рублей.
Связь и использование CRM— 1 000 рублей.
Хозяйственная часть 1000 рублей.
Непредвиденные расходы – 1 000 рублей.
Как правило, они бывают раз в полгода, но на 3 000 — 5 000 рублей, поэтому я написал 1 000 рублей.
Итого получается – 42 000 рублей в месяц на расходы.
Ну и вишенка на торте - Сколько ? Сколько капусты будет у тебя в в кармане после всех телодвижений и суеты?
Считаем:
Сдаешь квартиру по 2 300 рублей × 23 дня в месяц или 75 % загрузка. Итогооборот 52 900 рублей в месяц.
Вычитай расходы 42 000 рублей, остается чистая прибыль — 10 900 рублей в месяц.
По такой цене ты будешь сдавать 8 месяцев, весь средний и низкий сезон, с сентября по апрель. Итого за 8 месяцев — 87 200 рублей.
Дальше наступает высокий сезон — 4 месяца, с мая по август.
И эту же квартиру сдаешь по 3 500 рублей × 27 дней в месяц или 90 % загрузка. Летом это абсолютно реально. Итого оборот 94 500 рублей в месяц.
Вычитай расходы 42 000 рублей, получается чистая прибыль 52 500 рублей в месяц. Итого за 4 месяца – 210 000 рублей.
А теперь давай все сложим и посчитаем годовую доходность:
87 200 рублей + 210 000 рублей = 297 200 рублей.
Вычтем еще 10 % или 29 700 рублей от этой суммы, ведь мы с тобой скептики и хотим видеть реальную картину, а не раздутые цифры.
Итог 267 480 рублей в год или 22 290 рублей в месяц с 1-й квартиры.
22 290 рублей в месяц…
Хммм… Неплохая сумма, как считаешь?
Напомню, в запуск квартиры было вложено около 90 000 рублей.
Не забывай, все эти цифры усредненные.
В какой-то месяц низкого или среднего сезона ты будешь сдавать квартиру по 2 000 рублей, а в какой-то месяц по 2 500 рублей в сутки.
В расчетах мы с тобой не учли праздники, выходные дни, школьные каникулы, а это гарантированное повышение цены.
В высокий сезон тоже есть даты, когда ты будешь сдавать эту же квартиру по 5 000 - 6 000 рублей, вместо 3 500 рублей в сутки.
Например в майские праздники. Первомай в Питере– это старт сезона, и на старте одни из самых высоких цен в году. Не мудрено, вся Москва в Питере)
А День России, Алые Паруса? Тоже самое.
И еще, из приятных бонусов:
Те деньги, которые ты вложил на аренду квартиры в начале, а так же страховой депозит — не пропадают!
Они замораживаются у владельцев квартир, но остаются твоими… Деньгами.
Не оборудованием или материалом, как в других бизнесах, а деньгами.Плюс купленные вещи для оснащения, тоже остаются твоими. Но при этом амортизируются и устаревают, учти это.
И когда ты избавляешься от квартиры ( такое тоже бывает) или меняешь ее на другую - капитал остается у тебя.
Единственное, что ты не сможешь вернуть — это комиссию агента за подбор, если она вообще была.
То есть, при самом печальном раскладе, например когда ты накосячил и снял убогую квартиру — всегда сможешь учесть свои ошибки и с минимальными финансовыми потерями поменять квартиру.
Надеюсь, после этих расчетов в твоей голове сложился пазл, на тему «Сколько я заработаю на посутке?»
А если нет -пиши в комментах, разжую эту тему еще раз.
Как птичка, которая разжевывает червячков прямо в клюв своим птенцам, чтобы они окрепли/набрались опыта.
Для того, чтобы выжили/не сдулись в первое время своей жизни и по итогу научились летать/зарабатывать.
Ну что, друг, пора прощаться! В следующей статье ты узнаешь как анализировать рынок аренды твоего города.
После него ты сделаешь 1-й шаг в посутке и займешься поиском квартиры!
Обнял, всем мир! Саня Стар*