На рынке жилой недвижимости довольно часто можно встретить предложения о продаже квартир, комнат или домов с "прописанными жильцами" - это могут быть бывшие собственники, продавшие квартиру, но не выехавшие из нее (или выехавшие, но не снявшиеся с регистрационного учет), а могут быть члены их семей.
Естественно, такие жилые помещения продаются с изрядным дисконтом и такие предложения могут быть довольно заманчивы, если вы четко представляете себе перспективы освобождения жилья от подобного "наследства".
Прежде всего, категорически следует отказываться от следующих вариантов:
1. Проживающих требуют включить в договор купли-продажи с указанием на сохранение за ними права проживания. Данное условие договора является существенным (п.1 ст. 558 ГК РФ) и в этом случае шансы на выселение в судебном порядке будут нулевыми.
2. Проживающих предлагают ВООБЩЕ не указывать в договоре купли-продажи. См. выше, данное условие является существенным, появляется шанс на признание в дальнейшем договора незаключенным ввиду несогласования существенных условий, со всеми вытекающими в виде прекращения права собственности. Правильный вариант - проживающие должны быть указаны в договоре, но с указанием на то, что они не сохраняют право проживания.
3. Проживающие ранее отказались от участия в приватизации данного жилого помещения. Чтобы проверить этот факт следует брать выписку из домовой книги и проверять всю историю сделок с жилым помещением путем заказа выписки о переходе прав на помещение в ЕГРН. Если выяснится, что проживающие были зарегистрированы в помещении на момент приватизации и нет доказательств того, что они в приватизации участвовали, но в дальнейшем право собственности у них по какому-либо основанию прекратилось - такой "подарок" вам не нужен. Отказавшиеся от участия в приватизации граждане сохраняют пожизненное право пользования жилым помещением (ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ).
4. Проживающие владеют помещением на основании завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ). Проверяется по той же выписке из ЕГРН. Тоже отказываемся от такой сделки.
5. Иное. Самое сложное :) Следует проверить на сайте соответствующего районного суда по фамилии проживающего - не было ли уже попыток его выселить. Загляните и на сайт суда субъекта федерации. Иногда именно из судебных актов можно увидеть подводные камни, делающие сделку сомнительной.
Если ничего из вышеперечисленного Вы не обнаружили - риск оправдан. Осталось выселить проживающего, что мы делаем после регистрации права собственности в судебном порядке.
ВАЖНО. Термин "выселение" и соответствующий иск "выселение без предоставления другого жилого помещения" применим только при условии, что гражданин фактически проживает в помещении. Если он там не проживает, а только зарегистрирован, надлежащий иск - "признание права пользования прекращенным". Соответствующие решения суда будут основанием для снятия гражданина с регистрационного учета.
Если вы выселяете бывшего собственника, то основанием иска будет п.1 ст. 209 ГК РФ, если членов семьи бывшего собственника, то п.2 ст. 292 ГК РФ.
За юридической помощью обращайтесь на www.pastic.ru