На рынке жилой недвижимости довольно часто можно встретить предложения о продаже квартир, комнат или домов с "прописанными жильцами" - это могут быть бывшие собственники, продавшие квартиру, но не выехавшие из нее (или выехавшие, но не снявшиеся с регистрационного учет), а могут быть члены их семей.
Естественно, такие жилые помещения продаются с изрядным дисконтом и такие предложения могут быть довольно заманчивы, если вы четко представляете себе перспективы освобождения жилья от подобного "наследства".
Прежде всего, категорически следует отказываться от следующих вариантов:
1. Проживающих требуют включить в договор купли-продажи с указанием на сохранение за ними права проживания. Данное условие договора является существенным (п.1 ст. 558 ГК РФ) и в этом случае шансы на выселение в судебном порядке будут нулевыми.
2. Проживающих предлагают ВООБЩЕ не указывать в договоре купли-продажи. См. выше, данное условие является существенным, появляется шанс на признание в дальнейшем договора незаключенным ввиду несогласования существенных условий, со всеми вытекающими в виде прекращения права собственности. Правильный вариант - проживающие должны быть указаны в договоре, но с указанием на то, что они не сохраняют право проживания.
3. Проживающие ранее отказались от участия в приватизации данного жилого помещения. Чтобы проверить этот факт следует брать выписку из домовой книги и проверять всю историю сделок с жилым помещением путем заказа выписки о переходе прав на помещение в ЕГРН. Если выяснится, что проживающие были зарегистрированы в помещении на момент приватизации и нет доказательств того, что они в приватизации участвовали, но в дальнейшем право собственности у них по какому-либо основанию прекратилось - такой "подарок" вам не нужен. Отказавшиеся от участия в приватизации граждане сохраняют пожизненное право пользования жилым помещением (ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ).
4. Проживающие владеют помещением на основании завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ). Проверяется по той же выписке из ЕГРН. Тоже отказываемся от такой сделки.
5. Иное. Самое сложное :) Следует проверить на сайте соответствующего районного суда по фамилии проживающего - не было ли уже попыток его выселить. Загляните и на сайт суда субъекта федерации. Иногда именно из судебных актов можно увидеть подводные камни, делающие сделку сомнительной.
Если ничего из вышеперечисленного Вы не обнаружили - риск оправдан. Осталось выселить проживающего, что мы делаем после регистрации права собственности в судебном порядке.
ВАЖНО. Термин "выселение" и соответствующий иск "выселение без предоставления другого жилого помещения" применим только при условии, что гражданин фактически проживает в помещении. Если он там не проживает, а только зарегистрирован, надлежащий иск - "признание права пользования прекращенным". Соответствующие решения суда будут основанием для снятия гражданина с регистрационного учета.
Если вы выселяете бывшего собственника, то основанием иска будет п.1 ст. 209 ГК РФ, если членов семьи бывшего собственника, то п.2 ст. 292 ГК РФ.