Как следует из названия статьи, сегодня я расскажу о том, почему важно привести вид разрешенного участка в соответствие текущему законодательству и как это сделать.
Система не дает подстроиться под себя
Начну сразу со случая из практики.
В работу поступил участок с видом разрешенного использования «под дачное строительство». Так было написано в сведениях ЕГРН.
На этом земельном участке стояла задача поставить на кадастровый учет и зарегистрировать дом.
Проделав все необходимые скучные манипуляции, связанные с подготовкой технического плана, данные документы были направлены в Росреестр.
В ответ на заявление пришло приостановление с мотивировкой нарушения п. 22 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ, а именно, созданный объект недвижимости (садовый дом) не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан.
Поясню, что ранее определение «дачный земельный участок» содержалось в 66-ФЗ (Закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан) – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
Сейчас же (вообще-то с начала 2019г.) вышеупомянутый закон больше не действует, и на его смену пришел 217-ФЗ (О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации).
В 217-ФЗ такой земельный участок, как «дачный земельный участок» больше не существует.
Из классификатора видов разрешенного использования земельных участков (Приказ МЭР №540) такой вид также убран.
Таким образом, обезьянка из Росреестра (государственный регистратор прав) сделал глубокое умозаключение, что раз нормативного урегулирования вопроса, связанного с описанием действий, которые можно производить на участке, нет, то и делать на этом земельном участке ничего нельзя, в том числе возводить садовый дом для сезонного проживания.
На самом деле, логика обезьянки мне понятна, ибо определение «дачный земельный участок» убрали из нормативки, а вот что делать с земельными участками, которые продолжили свое существование с таким видом – не сказали.
Было предложено два пути: суд или изменение вида разрешенного использования. Был выбран второй вариант.
Как изменить вид разрешенного использования
Согласно п. 4 ч. 5 ст. 8 218-ФЗ вид разрешенного использования земельного участка является дополнительным сведением о земельном участке.
Согласно ч. 3 ст. 8 218-ФЗ к дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке.
Таким образом, для того, чтобы изменить вид разрешенного использования земельного участка, необходимо это делать через орган местного самоуправления, который затем передаст эти сведения в Росреестр.
Сделать это можно, воспользовавшись электронным порталом Госуслуг (вот, для примера, ссылка на портал Москвы).
Перед тем, как получать эту услугу, нужно определиться с тем, какой вид разрешенного использования хочется получить и сопоставить с тем, какой вид разрешенного использования получить возможно на этой территории.
Для этого можно искать информацию в трех источниках:
- Скачать правила землепользования и застройки данной территории (это открытая информация, которая содержится на сайте каждого органа местного самоуправления);
- Классификатор видов разрешенного использования;
- Информация о смежных или близкорасположенных (в пределах одного кадастрового квартала) земельных участках на публичной кадастровой карте.
Третий способ не обязательный – он просто самый простой. В принципе достаточно посмотреть на публичной кадастровой карте, какие там есть земельные участки (имеется в виду с каким видом разрешенного использования). Затем, выбрав определенный вид, найти его в классификаторе.
В этом же классификаторе будет описание возможных действий на земельном участке.
Подытоживая вышесказанное, я глубоко убежден, что изменением вида разрешенного использования земельного участка должен заниматься Росреестр при участии органа местного самоуправления, приводя старые виды разрешенного использования, которые уже не действуют, к новым, без участия граждан.
Однако на практике все происходит иначе, а именно граждане сами должны поднимать свои туловища и менять вид разрешенного использования земельного участка, когда законодателя петух в попу клюнет и он решит придумать что-нибудь новое, но такое же бесполезное.