В очередном обзоре разбираем проекты застройщиков г.Ижевск. Как и прежде проекты выбраны по случайному принципу. В этот раз сравниваем новостройки различного уровня комфорта.
АСПЭК-Домстрой позиционирует свою новостройку ЖК «Резидент» как премиум, АССО- Строй ЖК «Латте» позиционирует как новостройку бизнес класса, КОМОС-Строй свой жилой дом Смуглянка причисляет к комфорт классу. Тем интереснее будет сравнение. Оправдаются ли предложенные мной ориентиры при оценке зданий различных классов?
Глядя на таблицу, можно сделать общий вывод о работе Управления капитального строительства г.Ижевск. Все представленные в таблице новостройки не обеспечены парковками на придомовой территории даже в соответствии с минимальными нормативами. Городские власти позволяют застройщикам ссылаться на не принадлежащие им соседние с объектом парковки и гаражные кооперативы, в которых якобы достаточно свободных мест для новых жильцов. Отсутствие резервов в системе центрального отопления городских объектов заставило АССО-Строй запроектировать автономную котельную на крыше жилого дома Латте. Городские власти отводят под точечную высотную застройку премиум класса участки земли в районах сложившейся среднеэтажной старой застройки эконом класса что, на мой взгляд, недопустимо. Подобная практика создает ненужное социальное напряжение и проблемы жильцам домов района застройки. Хаотичная квартирография новостроек без видимого четкого плана развития городской среды, вызывает удивление. Необоснованное уплотнение центра города без программы расселения аварийного жилого фонда, на мой взгляд, недопустимо и требует корректировки. Ориентация застройщиков на местные строительные материалы и отработанные технологии строительства говорит о неразвитости строительных компетенций подрядчиков, а избыточное количество возводимого одновременно жилья в городе однозначно приведет к нехватке рабочих рук строителей и как следствие к переносу сроков ввода, начатых строительством объектов. Все вышесказанное прямо говорит о невысоких компетенциях городской власти в сфере планирования развития жилой застройки городской среды в Ижевске.
Вернемся к новостройкам. ЖК Резидент - объект премиум класса с материалами конструктива среднего уровня, что видно по его нормативному сроку эксплуатации. Новостройка возводится застройщиком по принципу «отделка скроет все». Этот подход просматривается на фотографиях этапов строительства, сделанных застройщиком на объекте. Среднее качество планировок больших по площади квартир, а значит дорогих, вкупе с средним качеством проекта 0,68 и средним качеством планировки квартир отпугивает покупателей, а нехватка парковочных мест усугубляет ситуацию. Это подтверждают цифры, на сегодня не продано 77% квартир. Единственный бонус застройщику - он смог реализовать оба офисных помещения на первом этаже по «вкусной» цене -106 тыс. рублей за квадратный метр. Если учесть, что планируемый застройщиком доход составляет всего 18%, при сроке строительства в 30 мес., а также имеющейся кредитной нагрузке проекта, перспектива повышения застройщиком цены квадратного метра весьма вероятна. Не лучшие характеристики новостройки ЖК Резидент такие как: среднее качество проекта, отсутствии интереса покупателей к новостройке, перспектива повышения цены квадратного метра могут сделать реализацию этого проекта в срок сложно выполнимой задачей.
Другая новостройка из таблицы - Жилой дом Латте. Несмотря на огромные проблемы проекта с парковками и нехватку озеленения придомовой территории, огромную коммунальную нагрузку на жильцов в размере 24 кв.м, покупателям этот дом нравится. Об этом говорит количество непроданных квартир, всего 6%, которые я уверен, скоро найдут своих владельцев. Имея прибыль в этом проекте на уровне 68%, застройщик смело может снизить стоимость на остатки квартир, что он и сделал на своем сайте, предложив скидку в 20% от цены прайса при стопроцентной оплате. Откуда такая прибыль и такой интерес покупателей спросите вы? Посмотрите на высокое качество проекта 0,77, и качество планировок до 0,74, именно эти показатели по сравнению с конкурентами из нашей таблицы позволили застройщику АССО-Строй получить сверхприбыль и довольно бойко реализовать весь квартирный фонд новостройки. Обращаю внимание застройщиков, увеличение качества проекта всего на десять пунктов по сравнению с конкурентами кратно увеличивает прибыль застройщика АССО-Строй. В этом доме архитекторы ООО РК-Проект очень грамотно использовали свободу планировок монолитного домостроения и получили хороший результат в проекте. Однако, огромная коммунальная нагрузка на жильцов в 24 кв.м оставляет разработчику проекта еще место для совершенствования.
Жилой дом Смуглянка на Ворошилова, назовем его - типовой середнячок. Примененные застройщиком типовые конструктивные решения с минимальным нормативным сроком эксплуатации среди конкурентов, видимо помогают снизить затраты застройщика, но среднее качество проекта и средне качество планировок останавливают плановую прибыль застройщика на отметке в 22%. Огромная лифтовая нагрузка в 94 квартиры на лифт, десять квартир на этаже и минимальная коммунальная нагрузка на квартиру создают образ «молодежного Гарлема» который заселит эту новостройку. Просто огромная нехватка парковочных мест возле новостройки в 78% гарантированно создаст проблемы жителям всего соседнего микрорайона. Хотя срок сдачи этой новостройки еще далеко (3 кв.2022г.), темпы реализации квартир не вселяют оптимизма, на сегодня непроданными остаются 95% квартир.
Как итог, строительную отрасль г.Ижевск составляют талантливые архитекторы, средней квалификации строители и архаичная индустрия строительных материалов. Всем этим не руководит и не развиваеткомпетенции Управление капитального строительства города. Повсеместная проблема новостроек с парковочными местами и озеленением - следствие работы экспертов ООО Инжиниринг+ г.Ижевска и городских властей. За их работу можно поставить справедливый неуд.
В следующем обзоре рассмотрим новостройки соседней столицы - г.Казань. Тем более это интересно, ведь строительством в этом регионе, не так давно, руководил нынешний министр строительства России - Ирек Файзуллин.