О том, почему я имею основания давать какие-либо советы, я писал в самом начале здесь.
1. Очевидные вещи
Не хочу повторяться. Более подробно об очевидной вещи я писал здесь первым же пунктом. Говоря вкратце – это факт выезда на объект.
Исключение из правил:
есть единственное законодательно закрепленное исключение из правил – это невозможность визуального осмотра подземных конструкций здания, сооружения, объекта незавершенного строительства для производства измерений. В этом случае допустимо использовать исполнительную документацию. Поэтому данный случай подходит для тех объектов, которые имеют только подземную часть;
2. Просите геодезический чертеж объекта
В техническом плане есть такой раздел, как «Чертеж объекта недвижимости». Необходимо попросить кадастрового инженера предоставить его отдельно.
Зачем это делать, я объясню дальше;
3. Стопроцентное совпадение сведений с документом-основанием
Данный случай следует рассматривать, когда,
несмотря на отсутствие такой необходимости, технический план на садовый дом или индивидуальный жилой дом были выполнены на основании проектной документации или когда ведутся работы по уточнению объекта на земельном участке на основании технического паспорта, изготовленного до 01.01.2013г.
Необходимо взять геодезический чертеж, который ранее Вы попросили у кадастрового инженера и сравнить с поэтажными планами из документа-основания (проектная документация или технический паспорт).
Тут ситуация в следующем:
- как и любой старый дом, построенный при царе-горохе, Ваш дом, определенно, подвергся каким-то фасадным изменениям в лучшем случае, а в худшем, к нему добавлены пристройки (или демонтированы). В данном случае, если картинка от кадастрового инженера по конфигурации совпадет один в один с поэтажным планом документа-основания, то есть вероятность, что работы проведены некорректно, т.е. контур объекта срисован с поэтажных планов;
- ну и обратная ситуация: если Вы точно знаете, что ничего не изменяли или дом вообще новый, то здесь следует сравнить как раз соответствие между планами этажей документа-основания и геодезического чертежа, который предоставил кадастровый инженер.
Разумеется, здания могут быть разной архитектурной формы и не всегда то, что на контуре находится и на плане этажа (декоративные выступы, например).
Однако здесь я рассуждаю так, как будет рассуждать стандартный кадастровый инженер при осуществлении работ и стандартный регистратор прав при проверке технического плана в Росреестре.
Для второго (регистратор) важно соответствие между поэтажным планом и геодезическим чертежом, поэтому первый (кадастровый инженер) может пойти на сделку с совестью, не сообщив предварительно об этом Вам;
4. Попросите кадастрового инженера сообщить ближайшее расстояние до границы земельного участка
Вообще в техническом плане есть специальный раздел «Схема расположения объекта на земельном участке», но на нем непонятно, какие там расстояния.
Попросите инженера сообщить его или, лучше, нарисовать на этой схеме, чтобы можно было хотя бы примерно сопоставить с габаритами здания.
Сделать это нужно для понимания ситуации с отступом в 3 м от забора. Даже несмотря на то, что, например, в Москве, такой отступ вообще не установлен, Росреестр будет ссылаться на нормы СП, регулирующие правила возведения садовых и индивидуальных жилых домов.
Здесь кадастровый инженер также может пойти на сделку с совестью и подогнать контур Вашего дома до 3 м от забора, чтобы не иметь вопросов от Росреестра;
5. Определяя площадь, кадастровый инженер измеряет помещения и суммирует их площади
Это в корне не верный подход. Измерять помещения следует исключительно для понимания того, на каком расстоянии располагаются перегородки и иные элементы.
Площадь при этом должна быть рассчитана с учетом площади, которую занимают внутренние конструктивные элементы.
Я уже не раз приводил пример, что если есть здание, в котором два помещения, каждый с площадью 5 кв.м и есть одна перегородка, которая занимает 0.5 кв.м, то общая площадь здания будет равна не 5+5=10 (кв.м), а 5+5+0.5=10.5 (кв.м).
Также следует обратить внимание на то, как кадастровый инженер измеряет площадь мансарды (этаж со скатом кровли). Для мансарды особая методика измерений: в зависимости от угла ската необходимо производить отступ от угла мансарды и измерять площадь этажа на отступе, а не от самого угла.
Вот и все. Все эти вопросы являются основными и исчерпывающими.
Ситуаций, когда работы по регистрации дома проведены некорректно меньше, чем при работах по межеванию, потому что у Росреестра меньше препятствий для такой регистрации (я сейчас говорю о геодезии, а не о красивой картинке в виде плана этажа, к которой Росреестр как раз-таки цепляется нещадно), но обмануть человека проще, потому что, по сути, координаты сложно проверить и сопоставить с местностью.
При этом, я максимально полно постарался описать те повороты, на которых кадастровый инженер может срезать путь в угоду облегчения собственных работ.
Я уже писал про свое отношение к работе и тому, что сейчас происходит в нашей области и делал соответствующий вывод здесь. Повторяться, я думаю, будет моветоном.