Когда в 2012 году г. Щербинка присоединился к Москве, пошло много разговоров о том, что скоро в Щербинке проведут Метро, переведут часть московских ВУЗов. Становилось понятно, что на фоне этого всего стоимость недвижимости г. Щербинка существенно подорожает. Примерно в это время застройщик Мортон (когда-то был такой застройщик и был одним из крупнейших) берётся достраивать жилой долгострой обманутым дольщикам, абсолютно бесплатно для обманутых дольщиков, и параллельно Мортон на территории недостроенного жилого комплекса строит два своих многоквартирных дома под продажу. Локация данного ЖК не плохая, 20 минут пешком от ж/д станции «Щербинка».
Меня данный ЖК заинтересовал, и я ринулся в офис продаж Мортон. Однокомнатных квартир был дефицит, я забронировал подходящую квартиру она стоила тогда 3,4 млн.руб., за бронь я заплатил 26 400 руб. Мне тогда не понравилась процедура покупки у Мортона, заключаешь кучу договоров в каждом разные юридические лица, о самом Мортоне ни слова, я запросил бухгалтерскую отчётность по всем этим юрикам, отчетность по всем никакая - пустой баланс и убыток по второй форме. Меня все это очень сильно смутило.
На следующий день, я случайно нашёл объявление обманутого дольщика, который купил квартиру лет семь назад, однокомнатная, площадью - 44 кв.м. Его дом в этом ЖК был почти достроен, через год можно было получить ключи. Продавал он свою квартиру за 3,0 млн.руб. Я сказал, что деньги у меня на руках готов завтра выходить на сделку, голос от такого у него запел. Но с одним условием! - сказал я. Беру за 2,6 млн.руб. - и он согласился! Продавец оказался тоже не дурак, на самой сделке он озвучил мне, что квартиру он покупал семь лет назад за 0,5 млн.руб., поскольку недвижимость не в собственности (в собственность квартира вступает после сдачи в эксплуатацию жилого дома) то если мы указываем полную стоимость продажи в договоре он попадает на НДФЛ, его это не устраивает, либо мы указываем 0,5 млн.руб. по договору либо расходимся. Я согласился. Все равно буду продавать квартиру через три года и на НДФЛ не попаду - подумал тогда я. Провели с ним сделку, и тут началась череда неприятностей:
- барыги из Мортона мне мои 26 400 руб. за бронь так и не вернули хоть я с ними ругался, приезжал с юристом в офис, качал права. Не зря они развалились;
- метрополитен принимает решение не протягивать метро в Щербинку;
- строительство ЖК затихает и сильно тормозит;
- увеличивается срок владения недвижимости с трёх лет до пяти по освобождению от уплаты НДФЛа с продажи;
- в конце 2014 год наступает кризис, который все мы помним: дешевая нефть, рубль обесценился в два раза, ну и соответственно все это не могло не повлиять на падение цен на недвижимость.
Ключи я получил через три года после сделки. Большая часть обманутых дольщиков, получившая вместе со мной ключи начала безбожно сливать свои квартиры. Я поверил всем этим аналитикам, писавших статьи о рынке недвижимости: что стоимость метра каждый год будет снижаться до предельных минимумов. Я уже не был заинтересован в ремонте квартиры и в ее сдаче, мне хотелось ее продать. Кадастровая стоимость квартиры была 0,5 млн. руб. но со следующего года ее кадастровая стоимость должна была стать 4,2 млн.руб. а был уже ноябрь месяц. Либо мне сейчас до 31 декабря ее успеть продать либо ждать пять лет. Ведь если ты продаёшь квартиру ниже кадастровой стоимости, ты все равно платишь НДФЛ с разницы по чем купил и 0,7 от кадастровой стоимости (не знаю как сейчас но тогда так было). Каким-то чудом мне удалось продать свою квартиру за 3,5 млн.руб. наличными без ипотеке.
Мой заработок получился 0,8 млн.руб. (3,5 - 2,6 - 0,1 платил за оформление документов по квартире) за три года. Это 9,9 % годовых без учета сложных процентов, в то время ставки по вкладам в банках были больше 10 %, я уже молчу если на эти деньги в 2012 купить доллары и сидеть на них.
После продажи прошло 3,5 года сейчас такую квартиру без ремонта можно продать за 5,2 млн.руб., возможно зря продавал надо было изначально идти по запланированному курсу: делать ремонт, сдавать а потом продавать. А как считаете Вы?
