Как правильно оформить сделку по продаже недвижимости в Испании
В свете последних событий, связанных с коронавирусом, стоимость недвижимости в Испании начала немного падать. Далее в статье рассмотрим основные пункты, связанные с продажей недвижимости в Испании. Материал подготовлен при поддержке специалиста, обладающего опытом в сделках купли-продажи недвижимости в Испании.
Первое. Выбрать того, кто будет заниматься непосредственно самим оформлением сделки и её сопровождением. Это может быть как сам владелец, так и его нотариально уполномоченный представитель, или можно выбрать риелтора и поручить ему данную операцию. В случае с риелтором следует обратить внимание на тип подписываемого договора поручения: он может быть эксклюзивным, то есть продавать вашу недвижимость сможет только один риелтор (если даже вы в итоге продадите свою недвижимость вашему другу или родственнику, всё равно придется заплатить комиссию риелтору, даже если он не приложил никаких усилий для продажи), или на общих основаниях сразу с несколькими риелторами (тогда вы ничего никому не будете должны, кто сможет первый продать, тот и получит свою комиссию, а если покупателя найдете вы, то и комиссию не нужно будет никому платить). Стоит заметить, что обычно риелторы дают предпочтение тем, кто отдает им объекты недвижимости в эксклюзивную продажу, и стараются побыстрее продать именно их. В среднем комиссия риелторов составляет от 3 до 10 процентов от стоимости недвижимости с минимальной ставкой от 3 000 евро (конечно, бывают и индивидуальные ситуации). Также иногда бывают случаи, при которых оговаривается фиксированная ставка за сопровождение сделки и максимальное ограждение хозяина жилья от бумажной волокиты.
Второе. Проанализировать со специалистом рынок недвижимости в зоне её расположения для определения адекватной стоимости для продажи. Тут будут важны такие аспекты как срочность продажи, стоимость первоначальной покупки, планы ТСЖ, связанные с внеочередным сбором средств на какой-либо ремонт или улучшение (ТСЖ – товарищество собственников жилья вашего подъезда или жилого комплекса, по-испански: Comunidad de Propietarios), наличие ипотеки либо других обременений на объекте недвижимости и так далее.
Третье. Проследить, чтобы выбранный вами представитель или риелтор выполнил качественные фото и видеоматериалы объекта продажи, составил план (схематичный вид сверху с расположением всех стен и проемов с максимальной детализацией) для составления качественного объявления о продаже с максимально полным описанием всех аспектов (для экономии своего и вашего времени в дальнейшем). Обычно хорошие исполнители сами отчитываются заказчику о проделанной работе.
Четвертое. Определиться, доверите ли вы ключи от квартиры вашему представителю или риелтору для самостоятельных показов или пожелаете присутствовать каждый раз, когда кто-то из потенциальных покупателей захочет посмотреть вашу недвижимость.
Пятое. Предварительный договор залога, намерений на куплю-продажу или резерва объекта недвижимости (по-испански: contrato de arras), при котором покупатель оплачивает задаток, оговоренный сторонами, и начинается предварительное оформление сделки. Важно подойти к этому вопросу с должным вниманием, так как от данного документа будет зависеть, сколько времени будет дано покупателю на оформление самой сделки и соответственно снятие с продажи объекта недвижимости (особенно в случае, когда покупатель планирует воспользоваться услугами ипотечного кредитования) – обычно этот срок составляет до 90 дней. В этот период собственник не может продавать недвижимость другому покупателю или будет вынужден вернуть удвоенную сумму залога тому, кто его оплатил. В свою очередь, если оплативший залог не успевает оформить сделку в оговоренный срок – он теряет сумму залога и первостепенное право выкупа.
Шестое. После урегулирования финансовых вопросов стороны идут к нотариусу, который должен будет проверить всю предварительно предоставленную информацию, сделать запрос в реестр недвижимости на предмет прав собственности, обременений и так далее. Только после всех соответствующих проверок нотариус оформляет сделку купли-продажи. Стоит иметь в виду, что, если продавец недвижимости в Испании является нерезидентом (не обладает видом на жительство или проводит на территории Испании менее 183 дней в году и поэтому не является обязанным налогоплательщиком в Испании), нотариус удержит дополнительно 3 % от суммы сделки с продавца для уплаты специального предварительного взноса в налоговую службу Испании (по-испански: Agencia Estatal de Administración Tributaria).
Седьмое. Налоговое оформление после продажи недвижимости. Продавцу необходимо будет составить и подать соответствующую декларацию в налоговую службу Испании, так как если была получена “прибыль” от продажи данного объекта недвижимости (сумма продажи превышает сумму первоначальной покупки) – она облагается налогом. В случаях когда продавец являлся нерезидентом Испании и нотариус уже “удержал” те самые 3 % – данная декларация будет включать в себя эти данные и будет произведен перерасчет суммы налога, или можно будет подать заявление на возврат этих 3 %, в случае если сумма продажи была ниже суммы первоначальной покупки или равна ей.
Восьмое. Удостовериться, что вас как продавца и уже бывшего собственника данного объекта недвижимости после проведения нотариально заверенной сделки купли-продажи сняли с учета муниципальные власти, взимающие ежегодный налог на недвижимость, и что в реестре недвижимости также началась процедура по переоформлению права собственности. Для этого можно будет отнести нотариально оформленную документацию купли-продажи вашей недвижимости в эти две инстанции: они оставят себе копию данных документов и зафиксируют факт обращения вас или вашего представителя к ним.
При правильной фискальной оптимизации можно избежать переплат, связанных со штрафами при несвоевременной подаче разного рода заявлений и деклараций. Как бы это странно ни звучало, но иногда необходимо обладать более углубленными познаниями в сфере купли-продажи недвижимости в Испании для максимальной защиты интересов продавца и возможной переплаты налогов в случае, когда этого можно избежать.
А вы бы хотели продать свою недвижимость в Испании?
Продолжение следует...
Журнал “А”, рубрика “Недвижимость в Испании” от 13 октября 2020 года
P. S. Дорогие читатели, вы можете предлагать интересующие вас темы для написания статей.
P. P. S. Не забудьте подписаться на наши новые публикации, чтобы не пропустить всё самое интересное!
Источник - https://ajournal.info/prodazhanedvizhimostyvispanii