Некоторые программы российского правительства очень похожи на эксклюзивные (государственные) инвестиционные проекты. Вот и национальная программа развития ИЖС очень похожа на одну из них.
Цены на нефть на рубеже веков и тысячелетий порадовали многие страны своим небывалым ростом. Это явление позволило многим странам начать резко наращивать нефтяные доходы. На этом фоне в России стабилизировалась политическая ситуация, федеральный бюджет пришёл в норму. Но у этого явления срок действия, как оказалось, не долгий. Цены на нефть могут не только резко расти, но и резко падать. Да к тому же, инфляция способна обесценивать абсолютно любые размеры прибыли. А спасти деньги в нашем мире от различных негативных ситуаций можно только через инвестирование. Всплеск последних, можно сказать, месяцев интереса к инвестированию, по крайней мере, в России, выразившийся в открытии сотен тысяч новых брокерских счетов, является свидетельством того, что люди уже мало надеются на спекулятивный рост цен на нефть. Им требуются иные более стабильные и развивающиеся рынки.
Одним из таких рынков, можно сказать, стал - рынок жилого домостроения. Например, банки стали снижать ипотечную ставку. Это решение позволило увеличить количество инвестируемых в жильё денежных средств. Чем ниже ипотечная ставка, тем больше ипотечных кредитов выдаётся, соответственно, тем больше денежных средств вкладывается в рынок жилой недвижимости. Как и в любом другом случае, связанном с инвестициями, у этого явления есть свои риски. Российское жилое домостроение очень сильно страдало от действий недобросовестных застройщиков. Они брали деньги у потребителей, но жильё либо не возводилось совсем, либо оставалось не завершённым. Это очень большой риск для инвестиций в рынок жилой недвижимости. Абсолютно любой рынок живёт благополучно только за счёт присутствия на нём готового продукта, а не за счёт обещаний его создать. Поэтому, в российском законодательстве изменились условия финансирования строительства жилья. Можно по-разному относиться к этим изменениям, но некоторые инвестиционные риски они снизили. Участие банков в финансировании строительства стало для многих проектов дополнительной инвестиционной экспертизой. Инвесторы имеют свои идеи и своё видение проекта, а банки через проектное финансирование выступают в качестве своеобразных сторонних рискменеджеров.
До недавнего времени инвестиционные интересы российского государства в рынок жилой недвижимости распространялись только в отношении многоэтажного многоквартирного домостроения. С появлением программы развития индивидуального жилого домостроения интересы стали распространяться на малоэтажное и одноквартирное домостроение.
В связи с тем, что в отечественном жилом домостроении превалирует в основном многоэтажное и многоквартирное домостроение, инвестиционные риски в малоэтажном строительстве оказались достаточно высокими. Тех методов и тех инструментов по их снижению, применяемых при многоэтажном и многоквартирном домостроении оказалось недостаточным. Особенно высоки инвестиционные риски при одноквартирном (индивидуальном) жилом домостроении. Малоэтажную застройку удалось, в некоторой степени, подчинить принципам многоквартирной. Но все эти проблемы и сложности, связанные с рисками финансирования малоэтажного и индивидуального домостроения, являются рабочими процессами, по сравнению с размером инвестиционного потенциала этого сегмента жилого домостроения.
Читая программу развития индивидуального жилого домостроения, сразу в глаза бросаются сколько не пункты стратегического развития этого сегмента домостроения, сколько пункты, связанные со снижением рисков денежных вложений.
К ним относится т.н. комплексное развитие территорий. Это простое и понятное желание абсолютно любых инвесторов получить на выходе готовый работающий продукт. Потому что только готовый работающий продукт способен гарантировать возврат инвестиций.
Далее, беспокойство инвесторов вызывает качество самого продукта. Поэтому, они склонны связывать гарантии качества с заводским производством домокомплектов. Других инструментов, в отличии от государств Европы и Америки, гарантирующих качество домостроительного продукта в России пока нет. Строительный надзор и строительная экспертиза не способны в полной мере гарантировать качество. Они действуют во многом старинным способом запрета, а не разрешений. Более того, снижение инвестиционных рисков по программе развития индивидуального жилого домостроения связывается также со стандартизацией архитектурных и планировочных решений.
Беспокойство инвесторов, в первую очередь, в лице государства можно понять. Любой инвестиционный бизнес связан с разумными рисками. И любой инвестор хотел бы их минимизировать любой ценой, но не ценой прибыли. Но в большинстве случаев только так и получается. Вполне возможно, что в рамках обозначенных правительством инвестиционных рисков и путей их решения, многие отечественные девелоперы и строители начнут действовать придерживаясь, именно, их, для того, чтобы их деятельность, в понимании российского правительства выглядела, минимально рискованной, а значит более перспективной. И такое мнение правительства в итоге скажется на мнении банковских инвестиционных аналитиков. Это прямой и безопасный путь к получению банковского финансирования на осуществление делоперами и строителями своих проектов.
Пока трудно сказать, к какому результату приведёт такое взаимодействие девелоперов и строителей с правительством Российской Федерации. Пока всё существует только в рамках пилотных проектов и конкретные выводы по инвестиционным рискам в малоэтажное и индивидуальное жилое строительство делать рано. Время покажет.
Ясно пока только одно: в этом направлении просто необходимо двигаться. Необходимо увеличивать разными способами объём инвестиций в этот сегмент жилого домостроения. Для этого необходимо снижать инвестиционные риски. А девелоперам и строителям повышать уровень своих компетенций и активнее проявлять инициативу.
