Как мы говорили ранее, инвестицию делает успешной арендатор. Не менее важно, по какой цене мы купили объект. Но то, ради чего мы ищем недвижимость - это прибыль. А эффективность инвестиций измеряются доходностью или окупаемостью.
Доходность=доход/расход. Или если выразить словами, надо купить дешево и сдать в аренду дорого.
Что покупаем.
Лично мне больше нравится торговая недвижимость. Но на вкус и цвет, как известно, все газировки разные. По этому каждый выбирает то, что ему по вкусу. Плюсы и минусы каждого вида мы рассмотрели в посте.
Отталкиваться необходимо от цели покупки. Если мы хоти сдавать помещение в аренду и ничего не делать надо искать офисное или торговое помещение с арендаторами, если мы хотим заработать на переформатировании объекта и его последующей перепродажи или сдачи в аренду, тогда лучше рассмотреть производственно-складские как самые дешевые.
Как купить дешево.
- Если хотите купить дешево - ждите. Ждите когда продавец созреет до удобной вам цены. Собственники не заинтересованы в том, чтобы продавать дешево. Как правило, выставляя на продажу обьект, собственник полон оптимизма и его цена может быть выше рынка. После нескольких месяцев продажи, цена, начинает постепенно снижаться.Но здесь существует риск остаться ничем, если кто-то у вас объект уведет. На моей практике было много случаев когда собственники продавали гораздо ниже свое цены через несколько месяцев-лет мучений продажи.
- Покупайте помещение другого класса. Его можно в дальнейшем переделать в торговое или офисное. Вспомните сколько торговых центров появилось в зданиях фабрик и заводов....
- Ищите запущенные или заброшенные объекты. Им владеют, скорее всего, люди с финансовыми проблемами, которые с каждым днем усугубляются и их нужно срочно закрывать. Такие люди готовы продавать существенно дешевле рынка.
- Ищите пустующие помещения. Такие помещения как чемодан без ручки: и нести тяжело и бросить жалко. Вы существенно облегчите жизнь продавцу, если купите эти помещения. Но здесь есть риск, что и вы не сможете эти помещения сдать в аренду.
- Обратите внимание на продажи объектов на торгах по банкротству, распродажу банками залогового имущества. Такие объекты можно купить с большим дисконтом.
Теперь поговорим о том, как себя подстраховать.
Как минимизировать риски.
- Покупайте объект с арендаторами. Этот пункт противоречит пункту из раздела "Как сэкономить". И естественно такая покупка вам обойдется дороже чем покупка помещения пустого. Но ведь мы помним, что наша цель получать доход. И если доходность помещения нас устраивает, то такой вариант нужно непременно рассмотреть. Если рассмотреть пример, то у нас него вполне хорошая доходность и надежный долговременный арендатор.
- Покупайте объект после того как найдете на него арендатора. Это касается покупки пустого помещения. Звучит парадоксально. Как можно сдать в аренду, то что мне не принадлежит? - спросите Вы. Но во-первых, договор аренды может заключить текущий собственник. Но захочет ли он потом продать Вам курицу, несущие золовые яйца. Во-вторых, вы можете договориться с арендатором сами. Задача не их легких. Такая задача не всем пол силу. Если вы не уверены что справитесь, обратитесь к специалисту по нежилой недвижимости (специалисты по жилью вам вряд ли помогут). Я например, могу вам предложить к покупке объекты, по которым уже есть договоренность с надежными арендаторами. Услуги риэлтора вам обойдутся дешевле переплаты за арендатора. Но кто даст гарантию, что арендатор не передумает? И в первом и во втором случае, мы рискуем. Но этот риск гараздо меньше, чем если мы купим объект наудачу.
Подведем итоги.
Если Вы воспользуетесь вышеуказанными советами, вы сможете не только дешево купить недвижимость, но и с минимальными рисками. Если для Вас эта задача показалась сложной, то обращайтесь к специалистам по нежилой недвижимости.
Было интересно? Полезно? Подписываемся и ставим лайки.
Есть что сказать? Комментируем.
Предыдущие публикации:
Инвестирование в недвижимость. Часть 1. Инвестирование в квартиры.
Инвестирование в недвижимость. Часть 2. Инвестирование в нежилую недвижимость.
