Возможно, увидев этот заголовок кто-то подумает: "Что за слово? А почему не коммерческая?" Потому что, коммерческое - это все то что приносит прибыль. Сюда можно отнести и жилую недвижимость, если она, допустим, сдается в аренду. Поэтому правильно говорить: нежилая.
Разберем плюсы и минусы инвестиций нежилой недвижимости.
Плюсы инвестиций в нежилую недвижимость
Высокая доходность. Как правило, выше чем у жилой недвижимости.
- Меньшие затраты на ремонт. Некоторые арендаторы делают ремонт сами под уже существующий фирменный стиль. Большие помещения сводобной планировки в принципе требуют меньших затрат, т.к. у них меньше периметр стен. Также арендаторы более тсчательно следят за косметическим состоянием помещения, ведь они там принимают клиентов.
- Менее конфликтные арендаторы. Люди, занимающиеся бизнесом, не заинтересованы в конфликтах, которые портят им репутацию среди клиентов. Познакомившись с рынком нежилой недвижимости после работы несколько лет на рыке жилья я был приятно удивлен адекватностью и порядочностью предпринимателей. Это можно объяснить тем фактом, что когда ты занимаешься бизнесом волей-неволей начинаешь дорожить репутацией. Если клиент уйдет довольным, он расскажет о тебе одному другу, но если уйдет невольным то узнают десятки.
- Долгосрочные арендаторы. Некоторые арендаторы стремятся заключить долгосрочный договор на 5-15 лет, естественно с регистрацией в росреестре. Но если что-то у арендатора пойдет не так такие договора легко расторгаются. Тем не менее, этот факт говорит о том, что такие арендаторы не заинтересованы менять хорошее место.
Минусы инвестиций в нежилую недвижимость
- Более низкая ликвидность по сравнению с жилой недвижимостью. Найти покупателя на нежилую недвижимость сложнее, т.к. рынок нежилой недвижимости более узок чем рынок жилья.
- Сложнее найти арендатора. По той же причине.
- Надо обладать определенными знаниями, чтобы управлять недвижимостью. Собственнику нежилого помещения нужно знать сколько у нег
- Более высокие коммунальные услуги. Тарифы на электричество более высокие. На тепло и воду тарифы такие же.
Задача собственника плюсы использовать, а минусы минимизировать.
Теперь рассмотрим разные виды нежилой недвижимости. Применений нежилой недвижимости множество: магазины, офисы, парикмахерские, кафе и т.д. Для того чтобы не запутаться мы разбили недвижимость на три большие группы: торговые, офисные и производственно-складские. Дадим им характеристики.
- Офисные помещения.
Сюда относим салоны, красоты, интернет-магазины, танцевальные студии и т.д. Признаки офисного помещения: этаж - любой, наличие стандартной отделки: пол - плитка, линолиум, ламинат и т.д., стены - обои, штукатурка с покраской, необработанная стена (стиль лофт) и т.д., потолок - навесной ("армстронг"), натяжной, покраска. Желательно наличие вентиляции, кондиционеров, окон. Обязательно наличие туалета в самом помещении или на этаже. Планировка может быть свободной ("опенспейс") и кабинетной.
Плюсы: относительно недорогая цена, арендаторы - все виды бизнеса, арендаторы, как правило, беспроблемны.
Минусы: тяжело найти арендаторов на большие помещения, низкая ликвидность, необходимо оказывать обслуживать арендаторов(уборка офисов, охрана, вывоз мусора, организация питания, обслуживание сантехники, электрики). Необходимо делать ремонт. Офисное помещение в черновой отделке сдать очень сложно.
- Торговые помещения.
Основное отличие от офисных - это трафик. Грубо говоря: торговое помещение=офисное помещение+трафик. Поэтому торговые помещения как правило дороже офисных. Но у торговых и больше сфер применения. Это не только торговля, но можно использовать как офис. У торговых помещений как правило планировка свободная (одним залом), но бывает и разбитие на торговые залы (мини-магазины).
Плюсы: легче искать арендаторов, часто арендаторы делают ремонт под себя, иногда за свой счет, легче искать арендаторов (торговые сети у всех на слуху), арендаторы зачастую сами себя обслуживают.
Минусы: Более высокая стоимость по сравнению с офисными, спрос на торговые помещения сокращается (торговля уходит в интернет, стрит-ретейл сжимается).
- Производственно-складские.
Это помещения отличаются минимумом отделки и комфорта. Но при этом приветствуются высокие потолки (важно для складов и для размещения крупно-габаритного оборудования, например, авто-подъемник), качественные полы, наличие электричества большой мощности (важно для энергоемкого производства), наличие центральной воды и слива (пищевое производство, химическое), наличие вытяжки (производство с запахами, испарениями). По стоимости и арендной плате такие помещения дешевле чем два предыдущих.
Плюсы: дешевая стоимость (можно рассматривать покупку с целью переформатировать в другой тип (офисный или торговый).
Минусы: выраженная сезонность (для хранения и ремонта автотранспорта), повышенные требования к техническим характеристикам (электрическая мощность, расход воды и водоотведения и др.)
Что же из этого всего выбрать?
Все виды недвижимости хороши. У каждого вида есть свой арендатор. Важно не это.
Что же важно?
Само по себе помещение не ценно, оно убыточно, т.к. требует поддержания его состояния, ремонта, уплаты налогов. Ценность помещения в арендаторе. Только арендатор обеспечивает денежный поток собственнику. Арендаторов надо найти и удержать. Поэтому человек, имеющий нежилой объект, сильно рискует. Рискует получать убытки вместо прибыли.
Как покупать нежилую недвижимость чтобы не было мучительно больно? Об этом мы поговорим в следующей публикации.
Было интересно? Полезно? Подписываемся и ставим лайки.
Есть что сказать? Комментируем.
Начало здесь:
Инвестирование в недвижимость для начинающих. Часть 1. Инвестирование в квартиры.
Продолжение здесь:
Инвестирование в недвижимость для начинающих. Часть 3. Секреты покупки нежилой недвижимости.