Недавно Райффайзенбанк опубликовал исследование, в котором отмечается, что 70%, россиян желают приобрести жилье площадью 50 квадратных метров. Но оказывается есть и другие параметры оптимальной квартиры.
Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино») считает, что каких-либо общепринятых характеристик «оптимального» жилья не существует: многое зависит от цели покупки, потребностей и финансовых возможностей конкретного покупателя.
При разработке концепции проекта застройщики анализируют характеристики конкретной локации, структуру спроса, скорость продаж по конкурентам и т.д. «Например, в новостройке в хорошем спальном районе с развитой инфраструктурой, где будет проживать семейная аудитория, имеет смысл минимизировать количество студий, – говорит Игорь Козельцев. – И, напротив, если локация «тусовочная», в ней вряд ли будут востребованы большие квартиры, но хорошо разойдутся компактные типологии».
Тем не менее застройщики стремятся сдавать жилье по большей части с квартирами в районе 50 кв. м, поскольку запросы потенциальных покупателей играют в этом не последнюю роль. Так по данным той же компании УК «Развитие», к концу II квартала 2020 года средняя площадь приобретаемой квартиры массового сегмента на рынке московских новостроек снизилась до 51 кв. м. На протяжении предшествующих двух лет этот показатель составлял в среднем 53-54 кв. м.
Впрочем, не следует забывать, что к основным характеристикам новостроек также относятся локация, площади и планировки квартир, виды из окон, высотность дома, наличие предложений с отделкой и без. Именно по этим критериям часто оценивается оптимальное жилье.
Кроме того, наиболее популярная в новостройках продаваемая площадь от региона к региону меняется. «Например, в Москве самый распространенный по запросу формат находится на отметке 60 кв. м и выше», – говорит Павел Лепиш, директор по продажам «ИНТЕКО».
По словам эксперта, для Московского региона и других крупных городов одними из важнейших факторов также являются транспортная и социальная инфраструктуры. При этом в столице локация с близостью основных транспортных артерий и станций метро играет первостепенную роль, поскольку часто жителям приходится преодолевать большие расстояния, в то время как в регионах этому критерию отводится гораздо меньшая значимость.
«Отмечу, что сейчас растет доля покупок квартир с чистовой отделкой от застройщика, причем клиентам важна вариативность – они хотят иметь возможность купить в конкретном ЖК квартиру с отделкой или без, а также выбрать самостоятельно определенный стиль отделки из нескольких предложенных, – продолжает Павел Лепиш. – Например, в нашем проекте «Вестердам», реализуемом в ЗАО Москвы, мы предлагаем квартиры как без отделки, так и с отделкой «под ключ» в двух стилях на выбор – «современная классика» и «минимализм», каждый из которых представлен в светлом или темном исполнении».
Примерно о том же говорит и Игорь Козельцев из УК «Развитие». Он подчеркивает, что в последнее время также прослеживается тенденция к увеличению доли предложения с готовой отделкой в массовых новостройках: на квартиры с ремонтом от застройщика приходится 60% от всех лотов.
«Для многих покупателей это оптимальный вариант. Дело в том, что финишная отделка обходится дешевле за счет оптовых закупок, причем ее можно включить в ипотеку. Однако в бизнес-классе ситуация иная: на рынке преобладают предложения без отделки, поскольку клиенты предпочитают сделать ремонт в соответствии с личными предпочтениями», – резюмирует эксперт.
Не последнюю роль для определения оптимального жилья играет и планировка. «Комфорт квартиры определяется не столько количеством квадратных метров, а функциональностью и гибкостью планировки, – говорит Елена Калинина, директор по маркетингу и рекламе Larus Capital. – В любом жилище должна быть соблюдена логика перемещений – ванная комната рядом со спальней, гостиная – по соседству с кухней, гостевой санузел – рядом с входом. Кроме того, комнаты должны иметь правильную геометрию».
Также важна гибкость планировки, когда она подходит под разнообразные потребности своих будущих жильцов. Большое количество окон дает возможность выделить отдельные комнаты и зрительно увеличивает пространство, отсутствие или минимальное количество несущих конструкций в квартире позволяет по-своему усмотрению ставить или сносить перегородки, при наличии нескольких санузлов можно переоборудовать один из них в постирочную или кладовую.
В качестве примера Елена Калинина приводит клубный дом Vitality. В этом проекте все квартиры спроектированы с оптимальным соотношением площади и эргономичности планировки: отсутствие несущих пилонов и много окон дают возможность большой вариативности зонирования пространства, исходя из потребностей будущих жильцов. Правильная форма и небольшая глубина комнат делает их светлыми и визуально просторными, а оптимальный метраж (от 40 до 90 кв. м) позволяет не переплачивать за лишние квадратные метры.
Между тем нынешняя ситуация с коронавирусом также отразилась на предпочтениях будущих и нынешних покупателей жилья. По словам Максима Каварьянца, коммерческого директора AFI Development, самоизоляция привела к росту спроса на просторное жилье с функциональными планировками. Главным преимуществом таких предложений является возможность разграничения пространства на личные и общие зоны, чтобы в квартире можно было выделить помещения для проживания и работы, или разделить площадь на детские комнаты и приватную зону для родителей.
При выборе недвижимости покупатели ориентируются на бюджет, число жителей и возможность скорейшего новоселья. От количества членов семьи зависит и площадь будущего жилья. После пандемии одними из самых востребованных в портфеле AFI Development, например, стали трехкомнатные квартиры в ЖК «Silver». Их площадь почти в 1,5 раза превышает средний размер «трешек» в аналогичных локациях столицы при сопоставимой цене.