Когда я всерьёз увлёкся инвестициями, прочитав несколько книг, кстати первой книгой, которая повлияла на моё новое мировоззрение была книга Р. Кийосаки « Богатый папа, Бедный папа», я понял, что моя жизнь больше не может быть прежней и решил действовать. Поразмыслив, какие есть доходные вложения с небольшой суммой входа на просторах интернета, выявил для себя такую доходную штуку, как гаражи! Я не ошибся! Это именно то, что заставило меня начать реализовываться как инвестор и думать соответствующим образом!
Но была небольшая проблема: денег практически не было!
Это меня не остановило. Кредит! Сначала подумал копить, но приступить хотелось как можно скорее. Я понял, что если я буду залазить в кредит, то доходность от гаража должна покрывать все расходы по ежемесячному платежу кредита + я тоже что-то должен зарабатывать, я же Инвестор). Мне Банк Тинькоф одобрил под 14.9% (работаю официально, доход белый). Я начал считать и пришел к выводу, что доходность по объекту должна быть не менее 30%, чтоб, как говорится, фифти-фифти, т.е. половина мне, половина банку!
Приступаем к поиску гаража:
Слава богу, в Москве их тысячи, а значит предложение большое и поторговаться удастся хорошо. Вот он, на авито, гараж, который мне понравился, цена 170 т.р., притом что в этом же кооперативе, цены на подобные гаражи были в интервале от 180 т.р. до 250т.р. Я договорился на просмотр.
После просмотра продавцу говорю: «гараж понравился, моя цена 110».
После моих слов гараж был закрыт и мы разошлись по домам)). Я в тот момент даже подумал, что надо было помягче сбивать ценник.
Через несколько часов от него звонок : «Давай хотя б за 150».
Я понял, что ему срочно нужны деньги. В общем, сошлись на 130 т.р.. Я взял вечер на подумать и внести цифры в свою экономику. Вот что получилось:
Посмотрел, что аренда гаража в среднем колеблется от 4.5 т.р. до 5.5 т.р. в данном районе (недалеко от метро Калужская). Тем более, у данного гаража высокие ворота и размер больше стандартного на 3 метра (всего 21 кв.м, а стандартный 18 кв.м.). Как оказалось после, это очень важное преимущество. Решил, что сдать за 5.5т.р. в месяц не составит труда. С платежом менее 5.5т.р., я выпадал из своей экономики, так как доходность становилась менее 30%. В общем, щелкнули по рукам. Взял в банке 130 000 и вечером у председателя ГСК (Гаражно-строительного кооператива) переоформили членскую книгу на меня, кстати стоило это 1000 рублей.
Все! Я собственник своего первого инвестиционного объекта!
Бегом домой выставлять объявление на авито на аренду! 3 дня ни звонка. Я уже начал думать о снижении цены до 5 т.р. Как на третий день мне раздалось целых три звонка. С просьбой прям сейчас сдать его, и уже готовы немедленно в него заехать. Ну как и ожидал, сдал тому, кто первый позвонил. Как оказалось, ему было важным, что в гараже есть свет и высокие ворота.
Итог такой:
- Платеж по кредиту 4 580 руб.,
- Членские взносы в месяц составили 850 руб.
- Разовые вступление в кооператив - 1000 руб. и мне на топливо 500 рублей.
- Моя текущая доходность составила 33.3%. Ура!
Я для себя решил отразить в данной таблице все расходы, даже самые незначительные, для инвестора это важно!
Суть в том, что пассивный доход можно было увеличить до 1.5-2 т.р., взяв кредит на 5 лет, но я для себя решил, что в любом случае закрою кредит досрочно, что и сделал уже через пару месяцев.
Сейчас данный гараж приносит абсолютно пассивный доход, с учётом всех расходов на его содержание, 4 525 рублей в месяц.
На сегодняшний день, у меня уже 3 гаража, которые на абсолютном пассиве мне приносят 14 000 рублей!
Да, может быть кто-то скажет, что это сумма не большая, но и вложил я всего на них 310 т.р., таким образом, моя доходность с 3х гаражей сейчас 54% (14т.р.*12мес./310т.р=54%). Притом что гаражи очень ликвидны (быстро продаются) и при желании я смогу их быстро продать, так как покупал я их сильно ниже рынка. Поторговаться я люблю!
Какие риски есть?
1. Есть риск сноса гаража, так как в Москве это уже является нормальной практикой, особенно тех ГСК, которые расположены вблизи домов, которые попадают под реновацию, а бывают и другие планы на эту землю у правительства Москвы.
- При сносе металлического гаража его владельцу подлежит компенсация 150 т.р. ( а с 2020 года, по последним данным, уже 175 т.р.)
Поэтому для себя я железно решил: НЕ покупать гаражи дороже 100 т.р. чтоб даже при сносе, остаться в хорошем плюсе.
2. Простой пустого гаража. С заселением новых арендаторов вопросов вообще нет, даже если цену на аренду сделать чуть выше рыночной, так как спрос на гаражи последнее время становится все больше.
- Многие живут и покупают новые квартиры без балконов, сэкономив на дорогущих квадратных метрах, а такие вещи, как покрышки, зимние вещи, велосипеды, и т.д. очень быстро начинают мешать, занимая место в коридоре или на лестничной площадке!
- Огромное количество в последнее время самозанятых-гаражных предпринимателей, которым необходим именно гараж, а не кладовка или несколько квадратов в каком-нибудь контейнере.
Честно скажу, когда я ранее задумывался об инвестициях, то меня отпугивали большие вложения, а так как опыта нет, то и вовсе потеря денег. Поэтому, для меня было принципиально важно, чтобы то, что я нарисовал в свое табличке - реализовалось в жизни. Именно так все и произошло. Реализовав несколько таких проектов, появляется уверенность, что ты на верном пути, что ты дружишь с математикой и с уверенностью начинаешь смотреть в сторону более сложных проектов!
Для себя я решил, что источников дохода, по мимо инвестиционного портфеля у брокера, должно быть несколько, и на начальном этапе это могут быть и такие недорогие и относительно простые объекты недвижимости как гаражи, тем более что доходность у них может составлять 50% и более!
Если тема интересна и наберет много просмотров, то в своих следующих статьях выложу подробный чек-лист, который я составил для успешной покупки гаража, с подробным описанием каждого этапа!
Всем желаю отличных инвестиций и большого профита!!!
Буду рад лайку и подписке на канал! Впереди много интересного!