Всем известно, что собственником недвижимости может быть не только взрослый человек, но и ребенок. В последнем случае закон яростно защищает интересы собственника: в силу юного возраста он еще не способен критично оценивать поступки других и отстаивать свои права.
Безусловно, такая мера необходима. Жаль только, что нередко защита происходит в ущерб интересам ни в чем не повинного покупателя.
Как защититься, покупая квартиру, одним из собственников которой является ребенок?
На что следует обратить особое внимание:
Обязательно должно быть разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры. И особое значение здесь имеют условия, на которых оно выдано.
Судебная практика говорит: если продавец не выполнил условия органа опеки, суд признает сделку недействительной (ВС РФ, дело 48-КГ18-1). Это значит, что квартира возвращается продавцу, а вот вернет ли покупатель свои деньги – это, скажем так, большой вопрос. Так что разрешение органа опеки еще не гарантирует на 100% законность сделки. Важны условия, на которых оно выдано.
Как правило, опека выставляет следующие условия:
- в течение определенного срока купить другое жилье и выделить там долю ребенку;
- положить деньги на банковский счет ребенка.
Если в разрешении нет никаких условий – покупать квартиру можно безбоязненно. Но когда они есть – стоит серьезно подумать.
Если выполнение условий органов опеки возможно лишь после продажи квартиры, требуйте от него гарантии. Например, передать вам ценное имущество в залог до тех пор, пока он не выполнит условие органа опеки.
Что делать, если продавец не соглашается и говорит, что по закону не обязан сообщать вам о выполнении условий опеки? Что ж, он прав. Но тогда от сделки лучше отказаться.
Внимание: Если вы получили гарантии и решились на сделку, не забывайте, что договор нужно удостоверить у нотариуса. Это обязательно для сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним. Иначе она будет недействительна.
