Конечно, можно много писать о том, что сейчас плохо строят, плохо проектируют. Виноваты застройщики, и все ищут выгоду. Но люди нуждаются в жилье (желательно в новостройке) и от этого никуда не деться. Покупатели хотят приобрести недвижимость для жизни, для инвестиции, для сдачи в аренду.
Поэтому, расскажу про то, как выбирать новостройку для своих целей и как увидеть все недочеты, которые скрываются застройщиком.
Например, вы уже выбрали локацию, с ориентировались по застройщикам и готовы уже направится в офис продаж. Но перед этим, вам необходимо понять, какую информацию нужно получить от менеджера, чтобы ваша покупка не стала сюрпризом.
Предлагаю записать вопросы и с этим списком направиться к продажникам.
1. Узнать, как можно больше про месторасположение. Что находится рядом с будущим жилым комплексом? Какие и в каком количестве социальные объекты планирует построить застройщик?
Детские сады, школы. Не нужно только ориентироваться на то, что обещает застройщик!
- Во-первых, эти социальные объекты могут стать коммерческими. Такое случалась неоднократно, особенно это касается детских садов.
- Во-вторых, их будут строить минимум 2 года. А сроки сдачи объекта в эксплуатацию могут переносить. Плюс городская комиссия должна взять школу/детский садик на баланс. На все это уходит время. Помню один жилой комплекс у метро Ольховая, менеджер назвал дату сдачи садика, на тот момент оставалась меньше полугода до ввода объекта в эксплуатацию. Когда мы гуляли по территории данного жилого комплекса, то долго искали этот несчастный детский сад. Оказалась, что на его месте даже не вырыт котлован. Так что выводы делайте сами.
- В третьих, их могут в обще не строить, оправдывая это тем, что данный комплекс построен на уже обжитой территории и здесь достаточно детских садов и школ. Но не забывайте, что слово «достаточно» характерно для уже существующих домов и никто не рассчитывал эти муниципальные объекты для будущего гигантского жилого комплекса. Представьте, что все дома комплекса будут заселены, у многих дети и не один. Поэтому на это стоит обратить свое внимание.
Тоже самое касается взрослых и детских поликлиник. И удобство добираться до них, особенно, когда ты болеешь. Иногда, застройщик обещает построить поликлинику, но в это всегда верится с трудом, и правильно. Так как потом оказывается, что больницу будет строить город. А городские власти начнут это делать, если начнут, после окончания стройки. В результате такие обещания будут постоянны и стройка еще долго не прекратится:
«Сюрприз!!!Застройщик надумал строить 5-ю очередь…». И все в таком духе.
Про магазины, торговые центры, офисы- я уже рассказывать не буду. Если этого не хватает в районе будущего комплекса, то скорей всего появится на его территории. Первый этаж- это коммерция. Там и будет все размещаться. Важно! Если вы покупаете квартиру на первом или втором этаже, поинтересуйтесь, кому принадлежат коммерческие помещения рядом с вами и что планируется там открыться.
Транспортная доступность. Обычно с этого начинается любой рассказ менеджера, и зачастую, даже самое неудобное расположение преподносят вам как удачное. Но лучше попробуйте пройтись пешком до любого транспорта, будь это электричка, метро, автобусная остановка. Проанализируйте есть ли запасные маршруты. Могут ли в будущем открыть рядом станцию метро. Хотя, если застройщику такая информация уже известна, то скорей всего он уже поднял цену за квадратный метр, не дожидаясь открытия новой станции. Плюс к вам могут приезжать друзья, родственники, домработница, репетитор и т.д, им тоже нужно как то до вас добраться.
В жизни бывает все, и не всегда можно воспользоваться автомобилем.
Есть еще неприятные объекты, рядом с которыми, зачастую, строят жилье, так как земля в этих местах дешевая. Это различные заводы, фабрики, мусоросжигательные полигоны и т.д. https://mwmoskva.ru/ekologicheskaya-karta-moskvy.html . Поверьте это очень важно. Так как предугадать направления ветров невозможно и бывает такое, что через открытые окна попадают химические запахи, что безусловно не является полезным. Даже если тот или иной объект уже не функционирует, лучше все узнать и проверить. Например, спросить у уже живущих дольщиков, если вы рассматриваете 2 или 3 очередь. Или спросить у жильцов живущих во вторичке по соседству. Возможно они уже давно страдают от такой проблемы. Дело в том, что если у данного района будет не благоприятная репутация связанная с рядом расположенными промышленными объектами, то в дальнейшем продать там квартиру будет проблематично.
И наконец, если комплекс строится на не застроенном участке, и вы не знаете, что планируют там построить, вы можете заглянуть в публичную кадастровую карту https://публичная-кадастровая-карта.рф/ . Вполне возможно, там уже поделена вся земля и распределена под определенные объекты.
2. Парковка.
Здесь все просто. Либо вы покупаете парко место (машино-место), либо застройщик вам сдает его в аренду.
Застройщики, которые собираются сдавать парковочные места, делают и бесплатные парко места на территории дома, но количество их крайне ограниченно.
Менеджер обычно делает акцент на бесплатных парковках так, будто там будет написано ваше имя и все бесплатные парковки будут зарезервированы за тем, кто обратится к нему. На самом деле, полагать, что бесплатная парковка достанется только тебе глупо. Таких наивных водителей много и за каждую бесплатную парковку будет война, особенно после того, как объявят ценник аренды на платные места. Сейчас это в пределах 5-14 тыс. рублей. Вот и посчитайте, выгодна ли для вас долгая аренда или лучше купить парко место.
Но если вас все устраивает в жилом комплексе и неприятным остается только цена арендуемой парковки, в таком случае, стоит обратить внимание на рядом расположенные торговые центры или гипермаркеты, где уже есть паркинг. Вполне вероятно, там можно договорится оставлять машину за наименьшую сумму относительно жилого комплекса. Например, жк «Иновация» в Сколково, застройщик сдает парко место в аренду. Но по соседству есть паркинг принадлежащий торговому центру "Три Кита", где машино место можно арендовать за меньшую сумму, чем предлагает застройщик.
3. Обратите внимание на очереди в строительстве.
Узнайте, сколько еще планируется построить домов и где. Здесь вы можете сделать вывод о том, будет ли вам мешать стройка, как будет распространяться шум, будет ли много пыли от соседних не достроенных домов, попадет ли эта пыль и грязь к вам в окна. И конечно же, насколько перенаселенный квартал получится в результате окончания строительства. Не стоит полагаться на даты окончания стройки, про которые вам расскажет менеджер. Особенно, сейчас строительство затягивается, поэтому прибавляйте еще год в лучшем случае.
4. Тип дома.
Наверно, уже каждый знает, что обычно новостройки делятся на 3 типа: панельные дома, монолитные и монолитно-кирпичные. Здесь можно уйти в демагогию, доказывая какой дом лучше. Важно не это, у каждого свои предпочтения. Могу только развеять миф о том, что в панельных домах высокая слышимость, в отличии от монолитных. Слышимость везде высокая. Спасти вас может только установка звукоизоляции.
Если ваше предпочтение пало на монолитные или монолитно-кирпичные дома, то следует спросить менеджера о конструкции дома. В монолитных домах обратите внимания на толщину пилонов (монолитных простенков) - 20-25 см норма. Побывав на стройке или проходя мимо, обратите внимание как выглядит залитый монолит. Иногда, это видно даже не профессионалам. Кривые колонны, трещины в монолите (допускаются трещины размерами не превышающие нормативов). Все это можно заметить. Спросите, какая толщина перекрытия в доме? Конструкторы принимают толщину не меньше 18 см, но лучше, когда толщина около 20 см.
Что касается панелей, то сейчас применяют улучшенные технологии, так что панельный дом уже не выглядит так УБОГО как это было раньше. Обратите внимание на фасад, не мокрый ли торец дома на верхних этажах? Как выглядят стыки. Учтите, что в панельных домах планировки типовые и не подлежат перепланировке. На это тоже следует обратить внимание. Панельные дома зачастую сдаются уже с чистовой отделкой.
Как раз переходим к отделке квартир. Существует 3 вида отделки:
- Без отделки. Характерно для монолитных домов. Квартира сдается без перегородок только с монолитными пилонами, голыми плитами.
- White Box. Тоже характерно для монолитных домов. Квартира с возведенными, выровненными стенами, потолками. Залитая стяжка пола. Разведена электрика и венткороба. Поставлены вентиляционные решетки. Выведены трубы водоснабжения. (Учтите, у каждого застройщика список работ по данной отделке индивидуален).
- Чистовая отделка. Характерно как для монолитных домов, так и для панельных. Здесь применяются все необходимые этапы ремонта. Разводка коммуникаций, установка сантехники. Выровненные стены полы, потолки, поклейка обоев или покраска стен. Раскладка ламината и плитки, и т.д
Решать вам. Но лучше конечно брать без отделки и нанимать свою бригаду. Иногда, застройщик может предоставить ремонтников от своего лица, спрашивайте об этом. Конечно, уйдет много сил, времени и денег, но если вы планируете жить в этой квартире, и это не на один – два года. То накопите терпения и вперед. Если вы не хотите заморачиваться, и уже устали от хлопот с квартирой, то берите White Box. Есть застройщики, которые неплохо справляются с данной отделкой. С отделкой брать не рекомендую. Отделка скрывает косяки в стройке и качества ее практически во всех случаях отставляет желать лучшего. Даже если вы планируете сдавать эту квартиру и не жить там, то поверьте и месяца не пройдет, как арендаторы будут просить поменять смеситель (в лучшем случае) или прорвет трубу и т.д.
5. Переходя к выбору квартиры, обязательно просите показать вам план первого этажа. Где располагается входная группа. Часто, менеджеры рассказывают такие истории о том, что на первом этаже есть колясочные, стойка ресепшн, место для консьержа и охраны. В результате, на плане может быть нарисована только стойка ресепшн, и никакой колясочной и в помине нет. Если в доме предусмотрено наличие консьержа или охранника, то для него проектируются комнаты отдыха, санузлы. Консьерж такой же человек как и мы с вами и ему нужна комната отдыха и санузел. Вывод: «байка про консьержа полная липа».
6. Всегда просите предоставить вам рендеры/визуализацию МОПов (межквартирного пространства). Все очень просто, если данная информация есть, значит проект уже во всю идет и документация выпускается. Не будем говорить о том, что рабочие чертежи могут меняться и вполне возможно, все не так будет выглядеть как на картинке, материалы заменятся на более дешевые и т.д., но если, какой-то этап проектирования в виде визуализации интерьеров входных групп и МОПов, менеджер может предоставить, это уже хорошо. Значит проект находится не на начальной стадии. И уже продуманы размещения инженерных коммуникаций, размещения квартир на этажах и т.д. То же самое касается и экстерьеров, территории дворов.
7. Старайтесь спрашивать про инженерное оборудование и материалы. Узнайте какие производители используются, а после прочитайте характеристики и отзывы. Это не мало важно, так как вам нужно понимание будут ли потрачены ваши средства на последующую замену или защиту тех или иных коммуникаций. Как будут подведены вытяжки. Особенно это касается квартир с отделкой.
Обращайте внимание, где предусмотрено место установки наружного блока кондиционера. Кто будет оператором связи (предоставлять интернет, IP телефонию)
8. Спросите, какие лифты использует застройщик в жилом комплексе. В зависимости от производителя лифта, будет осуществляться комфорт и безопасность перемещения. Обычно застройщики используют таких производителей как Otis и Thyssen, KONE.
9. Планировка квартир.
Когда начнется выбор планировки, узнайте, как будет сдаваться квартира, с перегородками или нет. Какие материалы применяются для перегородок, если таковые имеются. Дело в том, что не все материалы экологичны. Есть застройщики, которые используют шлакоблоки (не самый лучший материал), газоблоки, пенобетон, керамзитобетон, ГКЛ (обычно применяют влагостойкий для перегородок санузла), и т.д.
Узнайте применяется ли в расчете площади квартиры коэффициент 0,5 для лоджии. Так как застройщик сначала проектирует лоджию и покупаете вы квартиру с лоджией, а в результате, вам сдают квартиру уже с присоединенной лоджией и это является частью квартиры. Соответственно площади лоджий меняются, что отражается на общей площади квартиры. Советую так же обратить внимание на то, как осуществляется подвод отопления вертикально (обычно в панельных домах) или горизонтально. Как осуществляется водоснабжение квартиры в отдельном стояке, по полу или потолку. Последнее чревато возможными проблемами.
Если вы надумаете перепланировку, то лучше сначала узнать у специалиста возможно ли в данном типе квартиры изменения. У менеджера лучше этого не спрашивать. Они на все говорят - можно.
10. Договор.
Это один из важнейших пунктов, он относится больше к юридической составляющей. Но как правило, он вообще не обсуждается. А зря! Не надо думать, что все договора одинаковы, что у всех застройщиков один шаблон.
Узнайте: какой тип договора? Он может быть долевого участия, переуступка или купли продажи. Так же у некоторых застройщиков есть промежуточная стадия договора -предварительный договор купли продажи. Не нужно думать, что если вы покупаете у застройщика, то значит полностью защищены и ничего с вами не случится. Эти договора составляются так, что в первую очередь защищен застройщик.
В каждом договоре есть свои подводные камни, поэтому нужно внимательно читать. А лучше проконсультироваться с юристом. На своем примере расскажу, как мы столкнулись с договором переуступки. Каждый раз перечитывая договор, мы не смогли понять несколько пунктов. Задавая вопрос менеджеру, мы так и ничего не добились. Он постоянно сводил все к тому, что застройщик не обманывает. Тем временем сроки поджимались. До сделки оставалось пару дней. Тогда мы решили обратиться к юристу. Не знаю может нам попался такой юрист, но он даже не заметил этот пункт. После того, как мы указали на него, он немного помялся, но ничего внятного не сказал. Видимо его тоже смутила формулировка. С другим юристом произошло тоже самое, показав этот пункт, он предложил попросить застройщика убрать его. На что менеджеры резко ответили отказом и продолжали уговаривать дальше, объясняя тем, что данный пункт не относится к нам в обще. И тут вопрос: Если этот пункт не несем никакого смысла, зачем он нужен?
Цена настоящего договора состоит из суммы денежных средств
На оплату услуг застройщика, которая в свою очередь состоит из:….. (много перечислений) и дальше пункты…
А) «Услуг Застройщика, связанных с передачей Объектов долевого строительства, включая, но не ограничиваясь привлечение кадастровых инженеров, осуществляющих техническую инвентаризацию Многоквартирного дома в целом, постановку Многоквартирного дома и Объектов на кадастровый учет, извещением Участника долевого строительства о завершении строительства и готовности объектов к передаче, фактической и юридической передачей Объектов, предоставлением в орган регистрации прав документов Застройщика, размер которых, составит не более 315 тыс. рублей, НДС не облагается.»
В общем мы увидели там следующий перевод с юридического: Покупатель обязуется оплатить расходы на переоформления и еще сумму в размере 315 тыс. рублей. Так мы и не купили квартиру.
Еще один рискованный тип договора ПДКП (предварительный договор купли продажи). Основной риск здесь заключается в том, что данный договор не регистрируется в Росреестре. И в отличии от ДДУ и КП не несет такой силы и защиты для покупателя.
И на последок маленький совет:
Заранее прочитайте про застройщика. Найдите другие комплексы, которыми занималась данная организация и изучите отзывы. Не всегда распиаренный застройщик будет качественно выполнять строительство. Если у него уже есть имя и о нем знают везде, даже в других городах, большая вероятность, что данный застройщик расслабился и уже не парится о качестве. Так же не стоит доверять и начинающим застройщикам, которые только что появились на рынке, чтобы не попасть на не дострой. Просмотрите подробно сайт. Насколько много там полезной для вас информации. Как он сделан, потрачены ли на него ресурсы. Это своего рода лицо застройщика.
Надеюсь моя информация была полезна и поможет вам при выборе квартиры в новостройке.