Уж кому точно не стоит жаловаться на судьбу в сложном для всех 2020 году, так это застройщикам. Им коронавирус и все, что с ним связано, принесли миллиардные прибыли. И как заставить их поумерить аппетиты, совершенно непонятно.
Вполне понятно было апрельское решение федеральных властей о вводе программы льготного ипотечного кредитования: на тот момент было очевидно, что важнейшую для экономики отрасль с сотнями тысяч рабочих мест необходимо срочно спасать. Но далеко не факт, что чиновники тогда могли просчитать последствия – повышенный спрос со стороны тех граждан, кому ранее ипотека «не светила», и, как следствие, безумный рост цен на жилье. Сначала на строящееся, а потом и на готовое.
Объективные факторы
Попробуем разобраться, только ли алчность застройщиков толкает цены вверх. Понятно, что себестоимость строительства тоже повышается. Из-за падения рубля весной увеличились расценки, скажем, на металл – экспортный материал, стоимость которого формируется на бирже и номинируется в долларах. С другой стороны, рынок строительных материалов в России – один из самых локализированных, а в нашем регионе – тем более: практически все производится в Ленобласти или, в крайнем случае, соседних регионах. Понятно, что ни одно производство не может существовать без какой-то импортной составляющей (например, если станки импортные, их надо обслуживать и платить за это в валюте), но все равно колебания рубля сильно повлиять на себестоимость могли только в ограниченных масштабах.
Второй момент: повышение себестоимости из-за перехода на эскро-счета и проектное финансирование. Вот это уже вполне объективный фактор: банки кредитуют застройщиков под 3-6% годовых и, понятно, эти затраты девелоперы закладывают в стоимость «квадрата». Однако по новым правилам в Петербурге сейчас продается лишь треть новостроек. Но цены-то поднимают все!
Снимают пенки
Но давайте проверим, какая сейчас себестоимость жилого строительства в городе. Благо сделать это несложно: расчеты выложены на портале наш.дом.рф и учитывают данные Единой информационной системы жилищного строительства. Так вот, согласно им, себестоимость возведения 1 кв. метра в Петербурге на конец октября – 56,1 тыс. рублей. Конечно, это средний показатель, но вряд ли тут возможны сильные колебания.
Теперь смотрим на среднюю цену того же квадратного метра на первичном рынке. По данным BN.ru, он на начало ноября составлял 135 тыс. руб. Разница с себестоимостью колоссальная – в 2,5 раза. При этом только за последние полгода цены на первичке выросли в среднем на 20-25%.
Собственно, вывод отсюда может быть только один: застройщики срывают большой, очень большой куш на ажиотажном спросе и цены поднимают только по этой причине. Тут нет ничего такого, чего следовало бы стыдиться: выше спрос – выше цены – это основополагающие законы рынка. Другое дело, что к жалобам некоторых (а скорее – многих) девелоперов накануне реформы долевки по поводу «ах, как же нам теперь работать, да мы в минус уйдем», следует относиться с изрядной долей скепсиса. Да, уйдут мелкие застройщики, которым трудно договориться с банками, но средние и крупные с удовольствием будут снимать пенки и дальше.
Поэтому они крайне заинтересованы в дальнейшем продлении программы льготного кредитования. Другое дело, что государство явно озаботилось проблемой ставшего внезапно очень дорогим жилья и почти нивелировавшего эффект от пониженных ставок. Оно будет добиваться увеличения предложения на рынке, чтобы сбить цены. Вернее, декларирует такую цель. Но при помощи каких инструментов оно будет это делать, не совсем понятно. Понятно, что у чиновников есть рычаги влияния, но вот в Петербурге, к примеру, власти в последнее время демонстрируют явное стремление не допустить выхода большого количества проектов на рынок. Под тем предлогом, что за жильем не поспевает социальная инфраструктура. Хотя это довольно странно, учитывая, что почти всю ее вынужден сейчас строить именно бизнес.
Резюмируем: как мы видим, цены на жилье вполне могут упасть даже на 50% и застройщики все равно окажутся в плюсе. Другое дело, что в такой сценарий верится очень слабо. В России, как известно, стоимость чего угодно растет с удовольствием и в любой момент, а вот дешевеет редко и с большой неохотой.