В последние годы покупать квартиры в новостройках стало модно. Люди всё больше понимают, что это экономит деньги, и всё меньше опасаются возможных проблем, которые с этим связаны.
Давайте рассмотрим, какие проблемы чаще всего возникают при покупке жилья в новостройках и чего, стало быть, надо остерегаться.
1. Нередко застройщики продают квартиры в домах, которые еще не достроены фактически и не считаются жильем юридически.
Закон же разрешает купить квартиру по договору купли-продажи только в достроенном доме, который сдан в эксплуатацию и на дату оформления этого договора находится в чьей-либо собственности.
Договор долевого участия, по сути, означает не приобретение жилья в привычном понимании, а вкладывание инвестиций в будущее – если застройщик достроит дом, где находится покупаемое жилье. И получается, что в случае, если дом по каким-то причинам достроен не будет, застройщик оставит себе ваши деньги, а вы рискуете остаться ни с чем.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» утверждает определенную защиту для разных ситуаций, в том числе описанной тут.
В частности, обманутые дольщики вправе, исходя из гарантий договора с застройщиком, требовать передачи им жилья либо возврата потраченных ими денег, в том числе через суд.
2. Нередко в общении дольщиков и застройщика пытаются участвовать фирмы-посредники. Как правило, все они преследуют собственные цели. Но каждый дольщик должен знать: любой посредник – это как лишний повод платить дополнительно, так и еще один возможный риск обмана.
3. Бывает, что застройщик требует дольщиков заключать не договор долевого участия, обычный для подобных случаев, а договор участия в жилищно-строительном кооперативе. Таким образом можно предусмотреть лазейку привлечения денег граждан.
Иногда бывает, что учредителем и председателем такого кооператива назначают человека или организацию, имеющих прямое отношение к застройщику. Строительная фирма также может быть связана с застройщиком.
И если все эти связи так удачно для застройщика складываются, он может скоординировать их, в результате чего участники кооператива вносят деньги – оплачивают паи, кооператив передает эти средства фирме, а она, не закончив строительство, выводит эти деньги со своего баланса.
Схема хитрая. Прежде всего потому, что претензии пайщик при этом может предъявлять не фирме, а кооперативу. Но и к нему претензии бесполезны: к этому моменту может оказаться, что все платежи по паям участников кооператива уже потрачены, да не просто так, а непосредственно согласно целям, закрепленным в уставе кооператива.
Поэтому надо к участию в названном кооперативе относиться особенно осторожно, например проверять наличие связи между ним и строительной фирмой. Такую проверку можно провести, проанализировав официальные сайты кооператива и застройщика. Если же у кого-либо из них нет такого сайта, он вообще не заслуживает доверия.
4. Другая «разводка», связанная с таким кооперативом, состоит в том, что в его документах не закрепляются даты завершения строительства дома и передачи дольщикам их квартир. При затягивании сроков это может лишить дольщиков права требовать у застройщика оплаты неустойки за возникшую просрочку.
5. Также в последнее время распространена практика, когда застройщик предлагает дольщикам оформить предварительный договор долевого участия. Мол, это обычный договор и пусть вас не смущает слово «предварительный». Часто предложение подкрепляется обещанием скидки, на что и «ведутся» наивные граждане.
А фишка – в том, что эта «предвариловка» не регистрируется в Росреестре.
И в большинстве случаев ситуация заканчивается тем, что деньги дольщика «легким движением руки» переправляются застройщику. Обманутый дольщик не может ничего с него потребовать, ведь договор не зарегистрирован.
Конечно, вы можете начать судебное дело. Но приготовьтесь к тому, что оно будет сложным и долгим.
Однако в этом случае вам выбирать не приходится: надо либо ждать удачного для вас судебного решения, либо просто в самом начале вообще не подписывать никаких нерегистрируемых в Росреестре предварительных договоров.
Удачи вам во всех делах!
