В современной России аренда жилье представляется многим временным решением кваритрного вопроса до того, как удастся приобрести собственные квадратные метры. Причин аренды много: низкий социальный доход, неуверенность в завтрашнем дне, отсутствие постоянного источника дохода. Мечта любого арендатора сегодня – приобрести собственное жилье. Однако европейский опыт демонстрирует обратное – аренда жилья может стать таким же источником решения жилищной проблемы, как и приобретение недвижимости в собственность. Наличие цивилизованного рынка аренды позволит оздоровить рынок и стать решением проблем недостаточных и дорогих квадратных метров.
Европейский vs. Российский опыт
Доля арендованного жилья в Европе сегодня колеблется в пределах 60%. Так, в Германии на долю арендного жилья приходится 51%, в Ньюй-Йорке – 63%. В России - всего 7%.
В России около 3% от общей доли рынка занимает так называемая «серая» схема аренды квартир. Между собственником жилья и съемщиком заключается договор, а вся полученная прибыль идет в обход налогообложения. Квартиросъемщик, согласно таким договорам, оказывается на «птичьих правах». Он не имеет права делать ремонт в квартире, принимать участие в решениях важных вопросов для дома. Арендодатель может в любую минуту, имея ключи от квартиры, заявится на порог. Снимающий жилье всегда чувствует себя чужим в квартире и относится к ней соответственно.
Другая проблема рынка аренды – ценовая политика. Собственники жилья просят плату за квартиру, не учитывая рыночных цен. Иногда две различные по площади и качеству жилищной среды квартиры выставляются за одинаковую стоимость.
Совсем по-другому организована аренда жилья в Европе.
Во-первых, между собственником и съемщиком заключается договор, а полученная прибыль облагается налогом. Во многих Европейских странах законодательно закреплена возможность квартиросъемщикам делать ремонт в квартире, в случае долгосрочной аренды. Другой немаловажный пункт – отсутствие ключей от квартиры у арендодателя.
В Германии квартиросъемщик выбирает сам энергопоставляющие организации, покупает кухонный гарнитур и мебель. Другими словами, квартиросъемщик в Европе является полноправным владельцем квартиры.
Откуда пошла аренда в России
Современному российскому рынку аренды жилья «задали тон» доходные дома, распространённые в XIX веке. Доходный дом представлял собой квадратное здание с внутренним двором-колодцем. Для избежания дополнительных трат облицована и украшена была только внешняя сторона дома. Квартиры в таких домах были крошечными – не более 40 квадратных метров. В аренду сдавались даже комнаты квадратурой не более 15 кв.м. Многие квартиры сдавались без кухни.Доходный дом в Санкт-ПетербургеПример жизни в доходном доме показан в романе Достоевского «Преступление и наказание». Раскольников получает обеды от хозяйки, но потом лишается питание из-за долгов за квартиру."Хозяйка моя добрая женщина, но она до того озлилась, что я уроки потерял и не плачу четвертый месяц, что не присылает мне даже обедать..."Ф.М.Достоевский"Преступление и наказание"
Некоммерческая аренда
В современной России проблема обеспечения жильем малообеспеченных групп населения решается за счет приватизации и льготных условий ипотечного кредитования. Расходы на строительство социального жилья составляют львиную долю бюджета.
В Европе проблему доступных квадратных метров решили за счет некоммерческой аренды. По заказу государства застройщик возводит несколько домов. За невысокую ежемесячную арендную плану граждане с низким уровнем доход могут снимать там квартиру.
“Наиболее эффективна в Европе "универсальная" модель, при которой нет верхней границы дохода. Такая модель работает в Дании и Швеции. В Нидерландах такие квартиры могут получить семьи, зарабатывающие менее 33 тысяч евро в год, но 10 процентов социальных объектов в этой стране отводятся тем, кто получает больше этой суммы. В Австрии, Бельгии и Германии более жесткие ограничения: претендовать на социальное жилье могут только семьи, чьи доходы ниже установленной нормы— эксперт портала Tranio.ru Юлия КожевниковаПри этом в Европе и России различаются стандарты жилья, а как следствие качество некоммерческой (социальной) недвижимости. Так, в России доля малогабаритного жилья до 60 кв.м. составляет 63%. В европейских странах показатель значительно ниже: Франция – 18%, Польша – 17%, Испания – 3%. Социальное жилье в Европе не синоним низкого качества и малогабаритности. Дома для некоммерческой аренды возводятся в соответствии с высокими стандартами.
Чему учит европейский опыт?
Создание рынка коммерческой и некоммерческой аренды может позволить решить в России проблему дорогих квадратных метров. Население с низким уровнем дохода получит возможность жить в качественном жилье за низкую арендную плату, государство снизит затраты на строительство, а молодое поколение, привыкшее к мобильности, получит возможность проще и дешевле снимать квартиру.
Программа Минстроя России развития жилищной сферы до 2025 года предусматривает целый ряд мер, направленных на развитие рынка аренды жилья. Успешная реализация этой программы позволит оздоровить российский рынок недвижимости.© 2018