Всякий, у кого еще нет квартиры в собственности, мечтает ее купить. И никакие увещевания урбанистов о том, что снимать выгоднее и лучше, россиян пока не убеждают. Почему так происходит и что с этим можно поделать — рассказывает эксперт в области информатизации управления многоквартирными домами Владимир Рязанский
Одна из базовых предпосылок современной урбанистики, ее практически общее место — предсказывать в ближайшем будущем переход от модели единоличного владения (в том числе недвижимостью) к разнообразию форм аренды, шеринга, совместного владения. Вы согласны с таким прогнозом?
Я согласен, что для жизни в большом городе уже сейчас (и доказательством тому — передовые мегаполисы мира) модель аренды — то есть съема жилья, а не собственности на квартиру — оптимальна. А модель собственности — технологически устаревает с каждым десятилетием, с каждым годом даже. Причина очевидна: время и силы, которые затрачиваются на логистику, это сверхценный ресурс, и тратить этот ресурс на так называемую маятниковую миграцию — то есть ежедневное перемещение в пространстве с работы и домой, в школу и домой, в университет и домой — просто нерационально. При арендной модели — пусть даже в переходном варианте это означает «сдаю свою квартиру, снимаю другую, ближе к школе, где учатся дети» — обеспечить себе комфортное время в пути несравнимо легче. Тут и обсуждать нечего.
К тому же при арендной модели — особенно настоящей, с доходными домами — рутина управления домом становится делом не жильца, а арендодателя, то есть в каком-то смысле профессионала. Мы этого пока не ощущаем в силу ряда причин, о которых еще попробую рассказать, но управление многоквартирным домом — это самая настоящая работа, даже на уровне «вникнуть в документы, посидеть на общем собрании и проголосовать». Так вот, почему бы не переложить эту работу на других людей, если не чувствуешь (как большинство) к этому призвания?
В общем, с какой стороны ни посмотри, эта модель — с доходными домами, коливингами, профессионализацией управления домами — вполне хороша и годится для светлого будущего. Но с ней в России есть лишь одна проблема: я категорически не могу поверить, что в обозримом будущем хотя бы Москва будет жить по такой логике.
Российские рынки жилья и финансовые рынки – вместе или врозь?
Как представлены в России наиболее распространенные в мире механизмы жилищного финансирования
Несмотря на передовые технические новинки?
А что технические новинки? Всякая новая технология — и технологии управления многоквартирным домом не исключение — хороша тогда, когда позволяет снизить какие-либо издержки. Сейчас, например, новинка — автоматизированные системы коммерческого учета. Электроэнергии (АСКУЭ), водопотребления (АСКУВ) и так далее. Хороши они? Вполне. Но зачем они нужны в масштабах одного — да даже нескольких многоквартирных домов? Ответ: особенно не нужны. Потому что эти системы нужны, прежде всего, для сложного балансирования потребления электричества, воды, тепла и так далее — а в большом городе на таком уровне дефицита возникнуть практически не может. А элементарные задачи учета и контроля вполне решаются обычными методами — счетчиками, сбором их показаний, как это делается повсеместно. Сложная новая система — пока невостребована.
Другое дело социальные технологии. Например, возможность собрать общее собрание собственников дома (ОСС), без которого невозможно принимать важные решения об управлении, практически не отходя от компьютера. Преувеличиваю, конечно: побегать все-таки придется. Но это — если уметь или воспользоваться услугами профессионалов — во много раз легче, чем было еще 10 лет назад и чем это описывают те, кому не хочется проводить собрание. Данные о собственниках? Есть в реестрах, законы позволяют их затребовать. Заготовки для оповещающих плакатов? Алгоритм рассылки? Готовые формулировки для основных документов, которые можно просто адаптировать для конкретного дома? Все это уже есть. В общие собрания я, пожалуй, верю больше, чем в другие инструменты: если у нас и начнется прогресс в сфере ЖКХ, то именно через активное участие в общих собраниях.
Рекомендуем также познакомиться с интервью Петра Иванова, исполнительного директора «Городских проектов», который рассказал о будущей смерти мегаполисов и экономике, ориентированной на счастье
Если? Так что же все-таки мешает?
Если кратко — всё, понимаете? Весь устоявшийся уклад жизни и хозяйства, который обеспечивает нам стабильность. Стабильность, замечу, в скатывании по наклонной плоскости. Зло говорю, извините, но это действительно обидно — разрабатывать алгоритмы информатизации управления домом и год за годом понимать, что они не востребованы конечными пользователями — собственниками квартир. Попытаюсь перечислить конкретные препятствия.
Во-первых, несмотря на все преимущества аренды в мегаполисе перед собственностью — россияне и конкретно москвичи предпочитают владеть. Это вбито на уровне рефлекса — своё есть своё. Пусть неудобно, пусть непрактично — быть хозяином. Рационализируется это доступом к различным социальным сервисам по месту постоянной регистрации: прежде всего это школа для детей, поликлиники.
Во-вторых, отечественная система налогообложения действует так, что на данный момент отношения аренды жилья являются чем-то не очень приветствуемым, можно даже сказать — неестественным для государства. Достаточно сказать, что, сдавая квартиру, в которой он не живет, собственник по закону обязан платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ, 13%). Как будто бы он получил зарплату в этом размере. Но именно эти отношения — аренды жилья — по моему глубокому убеждению, не являются полноценной генерацией дохода, это типичная рента (определения которой применительно к частным лицам в нашем законодательстве нет). Да, государство хочет взять больше — но результатом оказывается ничтожно малый объем «белой» аренды. Как председатель ТСЖ в одном из московских домов, знаю: примерно 15% из всех сдаваемых квартир сдаются полностью законно, с контрактом и уплатой налогов. Не более того. 85% рынка — в тени. Ни съемщик, ни арендодатель не хотят прозрачности, потому что это им придется платить 13% государству. С таким соотношением «белого» и «черного» рынков аренды — мы не сможем сделать этот тип отношений доминирующим.
Наконец, есть третье препятствие. Оно самое простое: всем всё по барабану. Я имею в виду — всё относящееся к содержанию многоквартирных домов, в которых мы же и живем. Сколько домов ежегодно — как предписано, между прочим, Жилищным Кодексом — проводят общее собрание собственников? Ничтожно малый процент. Потому что это дорого, долго, а главное — никому не охота. А разницы на своих платежках люди чаще всего не видят — так зачем тогда куда-то ходить и во что-то вникать? Между тем, будущее мегаполиса — разумеется, в осознанном потреблении и осознанном управлении активами. То есть решить все проблемы многоквартирных домов — по сути, наследия индустриальной эпохи — можно только переменив отношение к управлению домом в самих себе.
Дорогой и одновременно доступный город — возможно ли это
Практика показывает, что да, но есть и нюансы
Это отношение поддается изменению, на ваш взгляд?
Надеюсь, да. Если бы большим начальником был я — то попробовал бы следующую модель: сделать управление собственностью — для таких «общедолевых» собственников дома, как квартировладельцы — настоящей обязанностью. Всё просто: не можешь или не хочешь принимать участие сам — найми профессионалов. Которые за тебя примут решения на общем собрании, войдут в правление и так далее. За твои, владельца квартиры, деньги. То есть суммы в платежках для посещающих и не посещающих общие собрания должны быть немножко разными. Даже существенно разными — чтобы те, кто может, но не хочет посещять собрания, задумались и пришли. Ну, или помогли материально.
То же самое примерно — с налоговой политикой. Признайте ренту отдельным видом дохода, отличающимся от заработка; установите по ней льготную ставку, упрощенный порядок обложения — и рынок аренды станет белым. Заодно решится вопрос с защитой прав и арендодателя, и съемщика. А без этого современную модель расселения, как я уже говорил, не потянуть. Снимать и сдавать должно быть не страшно.
Сложнее всего, кажется, будет побороть миграционную систему. Я вижу это так: регистрация должна быть максимально упрощенной, именно регистрацией места жительства, а не получением «разрешения» на проживание, как это, по сути, сейчас. Семья с детьми, люди любого возраста должны иметь возможность быстро и, по возможности, удаленно сменить «официальный адрес».
Тезисы доклада ЦСР о приоритетах миграционной политики России
Например, чтобы поступить в хорошую школу?
Конечно же! Надо понимать, что вопрос с «хорошими школами» — это именно что архаика, от которой чем скорее мы уйдем, тем лучше. С тех пор, как у нас появились рейтинги школ и стало нормой ездить на учебу в другой конец мегаполиса — с этого самого момента система прикрепления домов к школам устарела. Формально государство «гарантирует» место в школе каждому ребенку — реально существует недобор в «простые» школы и гигантский конкурс в «хорошие». Так давайте уже посмотрим правде в глаза и приведем бюрократию в соответствие с реальностью!
Кстати, жители, например, апартаментов права на регистрацию — а значит, и на ту же самую школу — не имеют вовсе…
Именно! И знаете — мне эта модель как раз кажется перспективной для будущего. Честность, отсутствие каких-либо «госгарантий» — стимулирует организовывать жизнь самостоятельно и под свою ответственность. Например, я вижу в будущем апарт-отели, построенные рядом с хорошими школами: хочешь учиться — снимай здесь квартиру! Свою, опять-таки, можно сдать. Но опять-таки, ключевое слово здесь — осознанность. Осознанность выбора, осознанность вообще подхода к жизни. Мне кажется, это как раз и будет главное, чем человек недалекого будущего — в котором победят идеи устойчивого развития — будет отличаться от нашего современника.
Беседовал Антон Размахнин
Владимир Рязанский
Эксперт-методист по информатизации ЖКХ, работал в различных органах власти Москвы, имеет два высших образования — в ИТ и сфере связей с общественностью. Основатель Sobdoma.ru — одного из первых в России электронных сервисов, позволяющих организовывать и проводить общие собрания собственников в электронной форме.
Рекомендуем также познакомиться с интервью Андрея Чибиса, замминистра строительства и ЖКХ России, в котором он рассказал нам, кто будет чинить трубы в домах будущего и как вообще будет устроен быт горожанина через 15-20 лет