Независимый аналитик Сергей Николаев о падении ввода жилья в Новосибирске
Клиентоориентированные застройщики увеличивают свою долю на рынке. Сначала статистика. Объём ввода жилья в Новосибирской области (как и продаж по ДДУ) показал самую плохую динамику из всех регионов-лидеров. Если в целом по РФ прошла коррекция на уровне 2 %, то падение в нашем регионе в десять раз выше — 22 %. При этом строительство в области даже выросло на 1 %, а вот в самом Новосибирске ввод упал на 32 %.
В результате в «табеле о рангах» городов Новосибирск потерял одну позицию, кроме двух столиц, больше жилья ввели в Краснодаре и Ростове.
В декабре в НСО было введено около 6,9 тысячи квартир, а продано только 3 тысячи. Но в целом за год, с учётом продаж квартир по ДДУ, ДКП (договорам купли-продажи от застройщиков) и через ЖСК, в области было продано на 4 600 квартир больше, чем построено.
«Балласт» из непроданных квартир уменьшился больше, чем на 50 %; конечно, остались ещё и неудачные инвестиции от частников, в виде студий в муравейниках на окраинах. Но это не мешает клиентоориентированным застройщикам увеличивать свою долю на рынке продаж. По данным аналитического сервиса «ДеКарт», по итогам 2017 года на десять лидеров приходится 40 % всех продаж, на 20 — 57 %, на 30 — 68 %. Если сюда ещё добавить лидера по продажам по ЖСК и увеличить таблицу до 50 компаний, то на оставшиеся 120 застройщиков будет приходиться не более 15 %. Да и не у всех, кто попал в лидеры, сегодня всё гладко с экономикой.
А теперь сравним эту таблицу с лидерами по объёму ввода за 2017 год. Моя таблица слегка отличается от официальной, здесь есть компания из Краснообска (хотя он и не входит в состав Новосибирска, но территориально ближе к центру, чем многие районы города). ЗАО «Береговое» я приплюсовал ЖК «Театральный» (комплекс достраивается силами компании и за её счёт). У ГК «Метаприбор» вычел объект АКД-МЕТА, в 2016 году ГК АДК по объёмам вода была выше ГК «Метаприбор» (дом вводит застройщик, а не генподрядчик).
Если возьмём лидеров по новым проектам, то корреляция с продажами будет ещё заметнее. Лидеры по объёму ввода 2018 года уже просматриваются. Больше всего домов на сдаче у «Дискуса», документы на 12 домов уже сданы в мэрию. Ввод СП «Сибакадемстрой» останется на уровне 2017 года. ГК «Стрижи» за время работы не задержала ввод ни одного дома, у них тоже есть объекты со вводом в 2018 году. Есть заделы и на «Чистой Слободе», и у компании «Энергомонтаж»; вернётся в лидеры ГК «АКД», у них ожидается ввод на трёх площадках: «Бавария», «Спектр», «Оазис». На пару лет выпадет из лидеров по вводу «Капитал Инвест». Неплохие перспективы у стабильных середняков «СЛК» («Дивногорский»). Судя по продажам и новым площадкам, в 20-ке планирует закрепиться «Новый Мир Химметалл». Концерн «Сибирь» меняет формат жилья, и никто не ожидал от застройщика таких высоких объёмов ввода уже в 2017 году.
По моим прогнозам, такого провала по вводу в 2018 году уже не случится, хотя и большого роста не будет. Если проценты по ипотеке ещё уменьшатся, а государство продолжит бороться с застройщиками на законодательном уровне, то уже к третьему кварталу в отдельных сегментах может возникнуть дефицит новых квартир, со всеми вытекающими последствиями.