Арендатор неоднократно допускал просрочку при оплате арендной платы за нежилое помещение, в связи с чем арендодатель расторг договор. Затем арендодатель заключил новый договор аренды с другим арендатором.
Условия нового договора аренды заключенного с другим арендатором были менее выгодны для арендодателя, так как размер арендной платы за помещение был ниже размера арендной платы, который был установлен в договоре с первоначальным арендатором.
Арендодатель, руководствуясь статьей 393.1 Гражданского кодекса РФ принял решение взыскать с первоначального арендатора убытки в виде разницы между ценой установленной в договоре с первоначальным арендатором и ценой определенной в договоре с последующим арендатором.
Суда трех инстанций отказали арендодателю в иске.
Верховный суд РФ (Определение РФ от 10 августа 2018 г. по делу N 309-ЭС18-8924) не согласился с судами нижестоящий инстанций и указал на следующее:
1. Замещающие сделки (в данном случае договор аренды с последующим арендатором) не обязательно должны быть идентичны первоначальному договору (в данном случае договор аренды с первоначальным арендатором). В частности, тот факт, что помещения были переданы последующему арендатору в ином техническом состоянии чем по первоначальному договору не имеет правового значения.
2. Риск падение цен на рынке недвижимости несет недобросовестный арендатор. Это означает, что чем ниже стала цена аренды на рынке недвижимости, тем больший размер убытков подлежит возмещению арендатором.
3. Единственным способом защита арендатора от подобного иска арендодателя является предоставление доказательств недобросовестности и неразумности поведения арендодателя при заключении нового договора аренды. Содействие арендодателя увеличению убытков, заключение договора по необоснованно низкой цене.