Рекомендации частным застройщикам (часть первая)
Предисловие
Итак, друзья, после прочтения наших статей “Один день из жизни технадзора” вам, скорее всего, стало понятно, что дальше рассказывать о “средневековье” и беспределе, которые царят на нашем рынке загородного домостроения, будет недостаточно. Нужны итоги, выводы, конкретные рекомендации и советы , которые помогут вам не оказаться в числе пострадавших.
Мы гарантируем, что таких советов вы не получите ни на просторах интернета, ни при «живом» общении со строителями. Эти советы и рекомендации будут максимально честными, а спорные ситуации описаны с точки зрения частного застройщика. Мы взглянем на процесс строительства ВАШИМИ ГЛАЗАМИ, учитывая ВАШИ ИНТЕРЕСЫ.
Важно: тексты надо читать внимательно, по окончании каждой статьи мы обязательно будем подводить итоги и фиксировать самое главное.
Итак, с чего начать?
Это главный вопрос частного застройщика. Именно грамотное начало обеспечивает будущий успех.
Вариантов ответов может быть несколько. Можно начать с поиска проекта в интернете, заказа проекта у проектировщиков, с выбора земельного участка, с выбора материала для строительства, с поиска грамотных строителей, которым можно довериться и они решат все ваши проблемы «под ключ». Вроде, все звучит неплохо, важно все вышеперечисленное.
Но начинать нужно с главного - с реальной оценки бюджета будущего строительства и знакомства с реально существующими на рынке расценками. Это самый неприятный момент для 95% начинающих застройщиков, т.к. правильно оценить эти параметры не может их подавляющее большинство…
Очень многие верят, что построить дом можно очень дешево, буквально за 5 000 руб/м2, кто-то уверен, что в 10 000 руб/м2 уложится, кто-то в 15 000 руб/м2. И так считает большинство! (поверьте, мы регулярно получаем такие заявки, по несколько штук в день)...
На этой уверенности очень часто играют мошенники (которых на этом рынке очень много). С ними заказчики зачастую и заключают договоры, и потом получают неразрешимые проблемы, потерю денег, времени и нервов… Для этого нужно немногое - лишь бы услышать заветные цифры...
Проверьте себя - если вы верите в такие цифры, значит, вы в группе риска. Именно у вас самые высокие шансы попасть в неприятности…
Неприятно? Но зато честно...
Если сейчас вам стало неинтересно и вы подумали, что вас сейчас будут “разводить” на цены, завышенные в 2-3 раза, как “...специально делают строители”, можете дальше не читать. А мы продолжим с теми, кто сначала 7 раз подумает, и примет одно, но верное решение.
При этом не забывайте - мы сервис, цель которого помочь клиентам строить надежные, удобные, продуманные в мелочах и экономически им выгодные загородные дома. Нередко эти дома получаются дешевле рынка на 20 и более процентов.
Мы знаем, как это делать. Но тем не менее, реальные расценки - это первое, о чем мы говорим!!! Потому что мало кто понимает сразу, что такое строительство своего дома.
Чтобы снять некоторые распространенные заблуждения и стереотипы, я попробую максимально просто и доступно (вы легко сможете проверить любые мои расчеты и утверждения) показать, из чего и как складывается цена на строительство загородных домов.
Поехали…
Ценообразование в загородном строительстве
Стоимость на строительство дома складывается из ряда составляющих:
1. Стоимость выбранных материалов для строительства;
2. Стоимость фундамента;
3. Стоимость доставок и их суммарное количество, которое зависит от удаленности и возможности хранения строй_материалов на месте (привет владельцам удаленных от Красноярска земельных участков! Это большая проблема, которая ведет к удорожанию всего: доставка, проживание рабочих, которые в другом случае могли бы уезжать-приезжать, стоимость дополнительной оплаты их труда, так как проживать на объекте дискомфортно. Далее: количество часов работы техники во время земляных работ может быть больше из-за необходимости уезжать-приезжать + сама стоимость доставки этой техники. Отсутствие удобных подъездных путей вызовет необходимость их устройства - например, пара КАМАЗов щебня и др. Всё это также приведет к удорожанию стоимости)
4. Стоимость подготовительных и земляных работ, аренды техники и механизмов для этого
5. Стоимости мелких расходных материалов (которые точно заранее посчитать крайне затруднительно)
6. Стоимость расходов на передвижение всех участников процесса (включая самого частного застройщика)
7. Стоимости оплаты труда рабочих
8. Стоимости оплаты труда прораба
9. Стоимость оплаты труда других сотрудников, которые работают с клиентом (менеджер продаж, сметчик)
10. Часть стоимости всех накладных расходов строительной компании, которые фактически распределяются между платящими клиентами (НАЛОГИ, офис, реклама, строительное оборудование, офисная техника, рабочие места и т.п. - за это платит КЛИЕНТ на самом деле)
11. Маржа (заработок чистый) строительной компании
12. Непредвиденные расходы
13. Стоимость расходов частного застройщика, которые возникли как следствие начала строительства:
- проценты по кредиту
- аренда жилья (если до окончания стройки живут в съемном помещении)
- поездки на объект строительства
- поездки на строительные базы и т.п. организации (если материалы или их часть закупает сам заказчик)
- расходы на консервацию объекта строительства в случае разбивки работ на этапы
14. Стоимость проекта и его частей:
- эскизный проект
- рабочий проект
- проект инженерных сетей и систем
- проект интерьера (эскизный и рабочий)
15. Стоимость геологических изысканий земельного участка (изучение физико-механических свойств грунтов с целью определения типа и конструктива фундамента)
16. Стоимость геодезических работ (чтобы не получить проблем с законом, нарушив нормы размещения строений на участке, и соседями)
17. Стоимость планировочных, ландшафтных работ, ограждения участка, декоративных элементов участка (беседка и т.п.), подъездных путей и парковочной площадки, гаража, подвала и др.
18. Стоимость внешних и внутренних инженерных сетей (электричество, вода, отопление, канализация и др.)
19. Стоимость внутренней черновой отделки
20. Стоимость внутренней чистовой отделки
21. Стоимость клининговых работ (чистовая уборка)
22. Стоимость расходов на эксплуатацию дома в первую зиму (в первую очередь, отопление)
Почему так подробно? Потому что Вы не сможете начать пользоваться построенным домом, не произведя оплаты всех вышеперечисленных статей расходов (кроме таких, как декоративные элементы, ландшафтные работы и подобное).
Поэтому бюджет должен учитывать всё. Если вдруг что-либо не будет учтено, то этот промах , как правило, приведёт к непредвиденным дополнительным расходам или более серьезным проблемам. Например:
- если построить дом на малозаглубленном фундаменте и не начать отапливать в зиму - это зачастую может привести к его деформациям и серьезным проблемам (особенно это касается МЗЛФ на сложных грунтах);
- если построить свайный фундамент и не нагрузить его весом дома до зимы, касательные силы морозного пучения могут его выдавить на несколько см, даже если он построен абсолютно правильно (реальная ситуация);
- если начать теплый фасад дома, смонтировать утеплитель, но не успеть закрыть фасад из-за холодов, это может привести к потере его эксплуатационных свойств или их снижению - результат - переделка, финансовые потери;
- и т.п.
Поэтому финансовый вопрос и будет самым первым и основным, потому что начинать стройку по частям, не зная точного бюджета каждого этапа строительства (вроде, должно хватить, строим, а там разберемся...) - на самом деле просто опрометчиво и чревато очень большими дополнительными расходами. И, в некоторых случаях, даже неразрешимыми проблемами. (Начал “запугивать”, но об этом просто нельзя молчать…)
Теперь разберем каждую часть “постатейно”:
1. Стоимость основных материалов строительства:
1.1. Брус естественной влажности
Традиционно считается, что самое экономное строительство - это строительство домов из бруса естественной влажности сечением 150х150; 180х180; 200х200 мм.
Давайте грубо посчитаем стоимость материалов на сруб 10х10 м с двускатной крышей в руб/м2:
150х150 мм = 4 621,25 руб/м2
180х180 мм = 5 204,30 руб/м2
200х200 мм = 5 560,00 руб/м2
Обратите внимание - это стоимость материалов только на сам сруб, стропильную систему, кровельное покрытие 0,4 мм и комплектующие (при этом лично себе я никогда не положу металлочерепицу тоньше 0,45 мм), даже без стоимости антисептиков и т.п.
Стоимость пиломатериала розничная, по которой она продается 95% клиентам (8500 руб/м3 сосна и 12 000 руб/м3 лиственница). Можно найти чуть дешевле, но на стоимость это повлияет очень незначительно, не более 13 000 рублей на весь объем.
Еще момент, который важно учитывать - это брус 3-го и даже 4-го сорта. 2-ой, а тем более, 1-ий и отборный, стоит дороже и купить его в Красноярске практически нереально, так как весь он уходит в Китай. В прошлом году мы могли сами покупать 2-ой сорт по 10 500 руб/м3, в этом году не смогли.
А по данной ссылке можете почитать исчерпывающий перечень пороков древесины. (Осторожно, если решили строить дом из дерева - открывать документ не рекомендуется…)
Поэтому, если выбираете основным материалом строительства брус - почитайте в интернет разницу между его сортами и задайте себе вопрос - Вы реально готовы заплатить 8000-8500 руб за м3 бруса 3-го или 4-го сорта? Когда м3 газобетона стоит 4500-5000 руб, а кирпича 3600 руб за м3? Если строите дачу, которая не будет отапливаться, это обоснованно. Если жилой дом, начинаются вопросы…
И еще один важный момент - это брус нестроганный, который в процессе монтажа требует строжки, калибровки и снятия фасок (для защиты от влаги). Есть вариант купить строганный хорошей геометрии, но разница по стоимости точно будет выше, чем стоимость строжки вручную. Да и найти такую пилораму, не имея опыта и знаний, практически игра в лотерею…
Теперь нужно посчитать стоимость работ по монтажу сруба и крыши. Для простоты восприятия также будем переводить ее в руб/м2, и сразу плюсовать с ценой материалов:
150х150 мм = 4 621,25 + 3 450,00 = 8 071,25 руб/м2
180х180 мм = 5 204,30 + 3 812,40 = 9 016,70 руб/м2
200х200 мм = 5 560,00 + 4 020,00 = 9 580,00 руб/м2
В таблице не учтены проемы дверей и окон (не вычтены), но не учтены также балки чердачного перекрытия (не прибавлены), но на цену сруба это не повлияет, так как “-” на “+” дает “0” )))
Что мы получили в итоге… Коробку дома без стоимости фундамента, без полов и перекрытий, без дверей и окон, без утепления полов и чердачного перекрытия, без любых инженерных сетей и систем, без крыльца, веранды, балкончика, без отмостки и т.п. И даже без внутренних перегородок, в нашем примере посчитаны только несущие стены, так называемый «пятистенок»…
Скромно молчу про необходимость ее обработки антисептиками, которая возможна не в любое время года… А также пропитку, шлифовку и т.п. иные процессы, которые необходимы при том или ином виде внутренней и наружной отделки.
Думаю, миф о дешевизне строительства домов из бруса уже начал рассеиваться. Если нет, то полная стоимость будет приведена в конце статьи. Осталось набраться терпения )))
Стоимость инженерных сетей , отделки и т.п. мы рассмотрим в других разделах.
Следующая статья: "С чего начинается проектирование загородного дома"
Статья "Один день из жизни технадзора":