К нам часто обращаются жители Москвы, желающие жить отдельно, например, от родителей, и жители регионов, мечтающие переехать в столицу. Запрос такой: хочется жить в новом доме в пределах МКАД, чтобы и прописка московская была, и до метро недалеко. Но зачастую доходы граждан не дотягивают до их желаний, и в качестве своей первой московской квартиры рассматриваются самые недорогие комплексы. Старший эксперт офиса Vysotsky Estate в Тушино Колядин Вячеслав изучил 5 самых дешёвых ЖК в пределах МКАД и проанализировал, с чем связана такая цена.
1. ЖК «Аквилон Beside» (Группа «Аквилон»)
Сдача в 3 квартале 2023 года
Комплекс расположен в Нижегородском районе Москвы недалеко от одноименной станции розовой ветки метро и МЦК. Также можно дойти до метро «Стахановская» Некрасовской линии метро.
Сама Некрасовская ветка, на мой взгляд, идёт из ниоткуда и в никуда. В данный момент она имеет пересадку на Таганско-Краснопресненскую линию — одну из самых перегруженных, особенно с восточной стороны. К концу 2021 года планируется открытие подземного перехода на не менее загруженную Калининскую линию метро. Сейчас возможен только наземный переход, который занимает около 10-12 минут. В перспективе на Нижегородской будет организован ТПУ (транспортно-пересадочный узел), который объединит в себе МЦК, МЦД4 «Нижегородская» («Карачарово») и станцию метро.
До ТПУ «Нижегородская» не больше 10 минут пешком. В настоящий момент ТПУ ещё функционирует не полностью, тут не очень удобная навигация, длинные переходы и нет траволаторов, которые могли бы существенно облегчить жизнь и ускорить переход между МЦД, МЦК и метро.
Сам комплекс возводится рядом с уже построенным и сданным жилым кварталом Sreda, в котором есть своя инфраструктура: детские площадки, магазины, салоны красоты, детский сад.
Вид с другой стороны «Аквилон Beside» открывается на промышленную территорию, автосервис и складские помещения, на месте которых позже появятся новые жилые корпуса.
Рядом с ЖК проходит грузовая железнодорожная ветка. Поезд здесь встретить можно нечасто, но от такого соседства приятных впечатлений мало.
Также рядом расположен довольно большой ТЦ «Город», а вот выбор школ в непосредственной близости очень скромный.
Квартиры будут сдаваться с базовой отделкой White Box, а внутренняя территория планируется огороженной. Она будет организована по принципу «двор без машин». Также у покупателей будет возможность приобрести машино-место в подземном паркинге и кладовку. В целом, локация и инфраструктура неплохие. Вот только у семей с детьми могут возникнуть некоторые неудобства, поскольку площади квартир в этом ЖК довольно миниатюрные: 4-комнатная квартира площадью 72 м²… Маловато. Кроме того, судя по документации застройщика, этаж будет похож на общежитие из-за большого количества квартир на этаже.
Застройщик сейчас предлагает свои квартиры по цене от 243 тысяч рублей за квадрат. Периодически на их сайте появляется информация о внушительных скидках, размер которых может доходить до 20-25%.
2. ЖК «Перовское 2» от «ПИК»
Сдача в 4 квартале 2022 и 4 квартале 2023
На противоположной стороне Горьковской железной дороги расположен ЖК «Перовское 2». Адрес комплекса — Перовское шоссе, 6А. До станции «Нижегородская» — около 10 минут пешком. Рядом проходят три маршрута автобусов, но ходят они с большим интервалом.
Решено было пройтись пешком. На протяжении всего пути от метро до комплекса меня сопровождает запах асфальта и жжёной резины, а вокруг располагается огромное количество промзон. Я довольно лояльно отношусь к соседству с промзонами, но даже для меня их плотность показалась слишком высокой.
В этой локации очень мало продуктовых магазинов. Погода была довольно жаркой, и из-за неприятного запаха вокруг очень захотелось пить. До ближайшей «Пятерочки» мне пришлось идти не менее 10 минут пешком.
Из минусов важно отметить ещё и пролегающие в непосредственной близости от ЖК железнодорожные пути Горьковского направления.
Окна многих квартир будут выходить именно в их сторону. Вид довольно симпатичный, но вот от шума придётся каким-то образом спасаться — железнодорожная станция находится относительно недалеко, а при начале движения от станции машинисты подают звуковой сигнал. Интенсивность движения поездов на этом участке пути уже сейчас довольно высокая, а после запуска МЦД4 она несомненно станет выше.
Ещё, когда я шёл от ЖК в сторону Нижегородской, мне в глаза бросилось то, что здесь нет плитки и бордюров, а довольно узкие тротуары просто закатаны в асфальт.
Планировки и внешний вид у «ПИК» самые стандартные. Возьмите любой его проект — разницы вы не увидите. Иногда мне кажется, что если кого-нибудь (даже из профессионалов) привезти с закрытыми глазами на любой проект «ПИКа» и там открыть глаза, то с первого взгляда ему сложно будет понять, где он сейчас находится — до такой степени всё одинаково.
Цены за квадратный метр в ЖК «Перовское 2» стартуют от 177 тысяч рублей.
3. ЖК «Царицыно-2» от «Мосотделстрой №1»
Комплекс "Царицыно-2" располагается в районе Бирюлёво Восточное на ул. 6-я Радиальная, вл. 7. Сюда я добирался пешком от МЦД2 «Покровское». Время в пути заняло около 20 минут, но можно одну остановку проехать на автобусе.
Комплекс располагается на бывшей территории промышленной зоны Московского комбината хлебопродуктов. Локация мне нравится: рядом и парк «Царицыно», и Бирюлёвский дендропарк. Доступность общественного транспорта хорошая, а к 2025 году совсем рядом будет располагаться станция новой Бирюлевской линии метро.
Сам жилой комплекс монолитный, класс – комфорт, максимальная высота до 22 этажей. Есть квартиры и апартаменты.
Как сам ЖК, так и застройщик печально известны тем, что в настоящий момент времени у «Мосотделстроя» судебными приставами арестовано всё имущество, включая все корпуса «Царицыно». В Росреестре наложен запрет на все регистрационные действия. А сам жилой комплекс «Царицыно-2» должен был быть сдан ещё в 2013 году, и эти сроки каждый раз отодвигаются.
Кроме того, качество строительства хромает на обе ноги. Мне удалось пообщаться с жителями ЖК «Царицыно-1», расположенного рядом. Жалобы я услышал самые разные, начиная от неработающих лифтов, грабительских тарифов и нежелания представителей застройщика и УК идти на переговоры с жильцами и оперативно устранять неисправности до протечек кровли, которые тут случаются с завидной регулярностью.
На сайте ЖК есть информация о том, что сдача комплекса запланирована на конец 2021 года, но, глядя, на какой стадии готовности комплекс находится сейчас, верится в это с огромным трудом. Да и какой-то бурной рабочей активности на объекте я не увидел, несмотря на рабочее время.
От застройщика квартир в продаже нет, что совсем неудивительно. Зато на вторичном рынке их огромное количество. Площади квартир от 33 до 121 м², а цены в рекламе стартуют от 135 тысяч рублей за квадрат, что на 15-20% ниже, чем в сданных корпусах. И всё равно это дороговато для такого высокорискованного объекта.
4. ЖК «Люблинский парк» от «ПИК»
Комплекс "Люблинский парк" со всех сторон окружён промышленными зонами, а в пешей доступности только станция МЦД2 «Перерва». Парк тут фигурирует только в названии комплекса.
До метро «Волжская», «Марьино», «Текстильщики», «Братиславская», «Люблино» добраться можно только на автобусе. Пешком — не менее 20 минут до «Марьино» или «Братиславской». Но путь этот будет не очень комфортным из-за нескольких дорог с интенсивным движением, которые нужно перейти, и узких и пыльных тротуаров, которые в некоторых местах вовсе отсутствуют. Кроме того, комплекс соседствует с социальным центром для людей без определённого места жительства, концентрация которых в этой локации просто зашкаливает: они и в автобусах, и у перехода через ж/д пути, и на остановках, и у самого социального центра. Как следствие — зловоние, огромные кучи мусора, битого стекла и прочих подобных прелестей жизни.
Комплекс будет состоять из 22 корпусов (первые из которых обещают сдать к концу 2021 года), двух школ и четырёх детских садов. Но до момента постройки этих школ и детских садов возить или водить детей придётся довольно далеко. А это минимум 2-3 года. До ближайшего учебного заведения — около 1,5 километров.
Из торговой инфраструктуры рядом только ТЦ «Л-153», в котором есть и «Ашан», и «Эльдорадо», и аптеки. Всё остальное находится только ближе к «Братиславской» или «Марьино».
Площади квартир варьируются от 19,8 до 87,3 м². Планировки стандартные, балконов нет. Цены за метр у застройщика стартуют от 178 тысяч рублей. На вторичном рынке уже сейчас можно приобрести квартиру дешевле процентов на 10.
5. ЖК «Влюблино» от «ПИК»
Это типовой «ПИКовский» проект по адресу Цимлянская, 3к3. Комплекс "Влюблино" соседствует с ТЯК «Москва» и «Садоводом». Контингент тут соответствующий.
До ближайшей станции метро «Люблино» идти минут 15. Чуть больше времени займёт путь до «Братиславской». В пяти километрах находится МКАД, но в часы пик время преодоления этого расстояния может составлять до 40-50 минут.
Комплекс состоит из четырёх корпусов, в одном из которых — апартаменты (Цимлянская, 3к3). Очень интересное решение: балконы и ниши для кондиционеров в этом корпусе расположены в шахматном порядке. Таким образом, конденсат кондиционера соседа сверху будет капать вам на голову. Какая прелесть!
Рядом с ТЯК «Москва» большое количество квартир сдаются в аренду работникам этого комплекса и «Садовода». И сдаются они дороже, чем в среднем по району Люблино. А учитывая неприхотливость потенциальных арендаторов, вкладываться в дорогой ремонт не имеет смысла.
Дворовая территория ЖК оформлена более чем скромно.
Отделка входной группы соответствует заявленному классу жилья, а вход в подъезд расположен на уровне земли.
В плане инфраструктуры район развит очень хорошо. В пешей доступности расположено огромное количество школ и дошкольных учреждений, поликлиник, магазинов и торговых центров.
Из преимуществ я бы отметил расположенные по соседству пожарную часть и станцию скорой помощи.
Комплекс уже сдан, и от застройщика в продаже квартир нет. На вторичном рынке аппетиты собственников начинаются от 200 тысяч рублей за квадрат.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья — ставьте лайк.
