Захваты домов недобросовестными управляющими – бич современного рынка ЖКХ. Процветание рейдерам обеспечивают чиновники, сидящие в надзорных органах, а также лоббисты во власти, способствующие принятию комфортных для захватчиков законов. Как защитить свой дом от рейдерских захватов: практика противодействия недобросовестным участникам рынка.
Участники тематического Круглого стола, организованного Ассоциацией АКОН и платформой ОкРОН обсудили, как добросовестные игроки рынка могут защитить свой дом от рейдерских атак.
Основными составляющими «боевого арсенала» рейдеров являются поддержка местных властей и чиновников в региональных Госжилинспекциях (ГЖИ), а также сфабрикованные протоколы общих собраний собственников (ОСС). Ситуация осложняется еще и тем, что многочисленные дела, возбуждаемые правоохранительными органами по заявлению жителей в связи с подделкой подписей, в итоге так и остаются лежать без движения.
Очевидно, что такое положение вещей было бы невозможно без соответствующей политической и законодательной поддержки. Яркий пример – принятие законопроекта, содержащего запрет на смену управляющей компании (УК) в течение первого года ее работы.
«Это абсурдный закон. Но есть рецепт, как ему противостоять. В обзоре судебной практики Верховного суда, например, говорится о том, что право на управление домом возникает не с момента подписания протокола собрания собственников, и не в момент внесения УК в реестр ГЖИ, в после подписания договора управления более, чем 50% собственников», - констатировал зам гендиректора ООО «УК Инфраструктура» Станислав Насиковский.
Реестр управляющих компаний, который обязана вести ГЖИ, по факту давно уже превратилась в инструмент давления и вытеснения с рынка неугодных игроков.
«В Подмосковье сложилась практика, в рамках которой даже не ГЖИ принимает решение о внесении компании в реестр. Существует закрытый чат в WhatsApp, где решается будет или не будет конкретная УК внесена в реестр. Например, представители местных властей могут прямо написать, что какая-то компания – неугодная», - рассказал гендиректор ООО «УК «Наш город» Максим Иванов. По его словам, исправить ситуацию возможно, лишив ГЖИ части полномочий, а именно – сведя функцию по ведению реестра УК к информационно-статистической, исключив де-факто действующий сегодня разрешительный порядок.
Еще одной «административной дубиной» для рынка стали многочисленные региональные рейтинги. Их ведением как правило занимаются местные органы власти или все та же ГЖИ. Критерии отбора компаний в таких рейтингах как правило служат единственной цели – зачистке рынка.
«Например, у нас в Московской области одним из критериев попадания в рейтинг было заключение договора с Мособлеирц. По факту это означает, что УК должна прибавить к своему тарифу еще 3 рубля за каждую квитанцию, которые пойдут в карман этой структуре. Нам зачем это нужно? У меня в компании есть свой бухгалтер и мы сами выписываем квитанции. Для чего существует эта огромная махина Мособлеирц? Вопрос риторический», - возмущается Максим Иванов.
Проблему с рейтингами удачно удалось решить в Тульской области, где ранжированием компаний занимается само бизнес-сообщество, а не ГЖИ или администрация региона.
Составление рейтинга УК проходит под эгидой профильного комитета Тульской ТПП при участии представителей самих УК и ресурсоснабжающих организаций. «Главным критерием попадания в рейтинг являются финансовые результаты компании. Те, у кого стоимость чистых активов отрицательная, в рейтинг не попадают. Понятно, что такие игроки не могут считаться добросовестными, - поясняет гендиректор ООО «РЭК», руководитель Комитета по предпринимательству в ЖКХ Тульской ТПП Сергей Костюченков. – А дальше мы уже ранжируем компании в зависимости от наличия задолженности по налогам и сборам, от того сколько протоколов ОСС оспаривается в судах и т.п.».
По его словам, единственный действенный способ противостояния рейдерам, зашедшим в дом по поддельному протоколу, судебное разбирательство.
Однако тут есть важный нюанс. В идеале инициатором иска должен выступать тот собственник, кого рейдеры в своем «нарисованном протоколе» указали как инициатора собрания, и чья подпись стоит под фейковым договором управления. При этом исковым требованием должно стать признание договора недействительным. Истец также должен ходатайствовать о принятии обеспечительных мер по исполнению договора.
Таким образом работа рейдерской компании фактически будет парализована по суду. «При таком раскладе ГЖИ может все, что угодно писать у себя в реестре, но, если в суд приходит человек, чья подпись стоит в договоре и говорит, что я не подписывал этот договор, прошу принять обеспечительные меры, судья просто не может оставить этот договор в силе», - говорит Сергей Костюченков.
Если даже после этого УК-захватчик продолжит выставлять жителям свои квитанции, то по окончании судебного разбирательства и признания договора ничтожным иск подается уже против рейдеров с требованием о возврате всех полученных ими средств.
Такая схема фактически делает бессмысленным покровительство УК-рейдеров со стороны ГЖИ. Состоять в реестре и собирать деньги с собственников по договору, состоятельность которого оспаривается в суде, становится просто невыгодно.
Дополнительным препятствием для проведения липовых собраний могли бы стать некоторые изменения в законодательстве.
«Если бы подлинность подписей под протоколом заверялась у нотариуса, то сфабриковать документы было бы практически невозможно», - рассуждает Сергей Чижиков из ООО «Сервис-Союз».
Кардинальным изменениям, по мнению участников Круглого стола, следовало бы подвергнуть и саму организацию работы органов жилищного надзора. Ведь сегодня у сотрудников ГЖИ нет мотивации для честной работы.
«Представьте, есть два сотрудника ГЖИ: добросовестный и недобросовестный. Первый просто умрет от голода, учитывая уровень зарплат в их системе», - отмечает председатель правления ТСЖ «Миракс Парк» Дмитрий Лызлов.
Впрочем, главное, чего не достает всей нынешней системе госрегулирования отрасли – это политической воли для каких-либо изменений. По факту никто из власть предержащих сегодня не заинтересован в сломе сложившегося порядка. Если в ближайшее время ситуация никак не будет меняться, то сфера ЖКХ станет идеальной средой для социального взрыва.
«Проблема рейдерских захватов наших домов — как спрут разросшийся и опутавший всю отрасль ЖКХ, ее решение должно иметь системный характер отрубания щупалец в итоге создав условия, когда захват экономически не выгоден и имеет серьезные правовые последствия – необходим переход от лицензирования к институту саморегулирования, несущего ответственность за своих членов, следовательно, изменение функций органов ГЖИ, от фискально-карательных к функции арбитража и реестродержателя документов и т.д.
Чтобы положить конец бесчисленным, необдуманным запретам, которые мешают в работе ТСЖ/ТСН и добросовестным УК по организации планомерного технического обслуживания МКД, нам нужно:
Во-первых, принять «Закон о ТСЖ», в котором должно быть на законодательном уровне прописаны все права и обязанности для ТСЖ/ТСН и УК. Более двух лет назад, нашим сообществом был разработан, обсуждён на общероссийских конференциях и утверждён вторым съездом председателей ТСЖ/ТСН. Текст «Закона о ТСЖ» направлен в профильные комитеты правительства и ГД РФ;
Во-вторых, отменить все Постановления Правительства РФ и территорий на местах, «о создании всевозможных Регоператоров, которые бесчинствуют на рынке и «кошмарят» ТСЖ/ТСН, требуя оплаты за неоказанные услуги по завышенным ценам. По этой причине суды вынуждены разбираться по многочисленным заявлениям ТСЖ/ТСН;
В-третьих, ликвидировать ГЖИ, оставить только регистрирующие функции и передать их в состав профильного комитета ЖКХ - говорит председатель ТСЖ «Серебряный квартет – 3» Мкртич Аракелян.
Все это требует проработки и широкого обсуждения с профессиональным сообществом, чтобы, обобщив сложившуюся в компаниях практику противодействия рейдерству в интересах добросовестных участников рынка обслуживания жилой недвижимости создать действенные механизмы и внести их в виде законодательных инициатив в органы власти.
Ассоциация АКОН начинает подготовку к масштабному мероприятию в начале декабря и приглашает всех добросовестных участников рынка присоединиться к нашей совместной работе» - заявил президент Ассоциации АКОН Никита Чулочников.
Видеотрансляцию Круглого стола можно посмотреть на YouTube
https://www.youtube.com/live/yb0VIaGpEsE?si=tp-LON7sFLM-GnVj