438 подписчиков
Хочу сегодня поговорить о сложившейся ситуации на рынке недвижимости в России. В основном буду говорить про Москву и Питер, так как тут ситуация мне более понятна, а в регионах, особенно курортных она может сильно отличаться. Начнем с букета нововведений с 2024 года:
- Первоначальный взнос по ипотеке вырос до 30% с 20% (по семейной ипотеке все еще 20%), а некоторые банки подняли его еще выше. Но некоторые застройщики делают такую схему - платите 15% от цены и получаете рассрочку на 2 года (пока дом строится), и там как раз набирается 30% взноса, а потом уже берёте ипотеку по тем условиям, что будут на тот момент.
- Снижена сумма кредита по льготной ипотеке, теперь во всех регионах она не больше 6 млн рублей (по семейной ипотеке все еще 12 млн в Москве и Питере), что для Москвы с текущими ценами очень мало.
- Можно иметь только одну льготную ипотеку, но есть исключение для семейной ипотеки, взятой до 23 декабря 2023 года.
Отдельно стоят IT-ипотека, дальневосточная, северная и сельская, но мы их рассматривать не будем. Ставка ЦБ выросла и сейчас стоит на 16%, скорее всего повышать ее уже не будут, но вот снижать начнут не так быстро, а самое главное не так сильно. Так что весь 2024 год у нас будут очень высокие ставки по ипотеке, сейчас без льгот это уже от 17%, но по факту полная стоимость кредита уже выше 20%. И мало кто может себе позволить столько платить за недвижимость.
Во второй половине 2023 года люди на фоне ослабления рубля, роста ставок и ограничения льготных программ побежали скупать недвижимость с большой скоростью. Темпы продаж были рекордными, а цифры в конце года феноменальными. Но в январе уже продажи упали в 6 раз по сравнению с прошлым годом, то есть сейчас продажи фактически остановились. Из рынка выгребли весь отложенный спрос - все, кто хотел зафиксировать ставку по ипотеке.
Цены пока не падают, а тут еще Сбербанк начал флешмоб невиданной наглости и потребовал у застройщиков комиссию до 8% за льготные ипотеки. К нему в этом вопросе стали присоединяться другие крупные банки, но есть и те, кто от этих требований отказался. Самый большой из них - Дом РФ, который принадлежит государству (а вообще контрольный пакет Сбера тоже у государства). Теперь стоимость недвижимости зависит еще и от банка, где вы ее берете, а ПИК и вовсе отказался работать со Сбером. И пока эта проблема не решена, а в ЦБ откровенно возмутились требованиям банков.
Цены на недвижимость пока не падают, никто пока не готов их снижать. Но как я и говорил пару месяцев назад - сильного снижения ждать не стоит, а реально снижать цены начнут не раньше лета и то при условии, что курс рубля останется стабилен. Но разница между ценой застройщика и по переуступке в Москве уже составляет до 30% во многих объявлениях. Пока разобрали большую часть ликвидных предложений, поэтому собственники не спешат снижать стоимость.
Инерция рынка недвижимости очень большая, а в головах нашего населения инвестиции в бетон по прежнему остаются самыми надежными. Поэтому сильного снижения цен ждать не стоит, а цены на вторичном рынке уже отличаются на 30% от новостроек, правда не во всех объявлениях. Так что выгоду стоит искать именно на вторичном рынке, но придется торговаться и проверять недвижимость, так как в сделках ниже рынка может быть очень много подводных камней. Поэтому тут стоит заплатить за услуги хороших риэлторов (да, я их не очень люблю) и юристов.
Я бы назвал 2024-2025 года временем возможности на рынке недвижимости для тех, кто умеет искать и договариваться на вторичном рынке. Смотреть в сторону новостроек я бы не рекомендовал. На новостройки теперь действует эффект мерседеса, когда квартира сразу после покупки дешевеет минимум на 15%. И в ближайшее время ситуация на ипотечном рынке не станет лучше. Этот разрыв между новостройками и вторичкой сокращать придется еще пару лет.
3 минуты
21 февраля