2657 подписчиков
На какие инвестиционные сегменты повлияет ограничение по ипотеке с госсубсидией в первую очередь
Или на что именно надо обратить внимание, если присматриваетесь к доходной загородке.
Примерно год назад на рынке доходной загородки начался праздник,
в интернете появилось множество сайтов с красивыми рендерами, инвесторам предлагали купить арендный бизнес с доходностью 50+ годовых.
Суть предложения была в том, что собственник доходной загородки мог получать разницу между доходом от сдачи в аренду и платежом по льготной ипотеке, с помощью которой можно было при первоначальном взносе 1.5-2 млн и платеже 70-80 тысяч в месяц получить дополнительный доход в 40-50 тысяч рублей в месяц.
А еще получить 50 процентов прибыли при перепродаже.
Выгода казалась настолько очевидной, что стали появляться операторы, которые строили доходные дома десятками и сотнями.
Но есть нюанс: из того, что было нарисовано на красивых картинках, в жизнь воплощалось только то, что можно было купить в льготную ипотеку, заборы, бассейны, дорожки подогреваемые купели и барбекю оставались в ближайших планах.
Не буду называть имен и локаций, все на слуху, расскажу один пример из реальной жизни.
Два года назад я хотел спекульнуть участками земли рядом с Истринский водохранилищем.
Тогда можно было внести 20 процентов от стоимости и получить 50% скидку и рассрочку платежа на год.
В поселке было 700-800 участков, стоило это 200 тысяч за сотку, при 20 процентном авансе можно было купить за 100, лендлорды считали мой план и спекульнуть не дали. Строй дома, мы и без тебя можем делать свой бизнес, переговоры с громоздким парнем, старательно фильтрующим свои слова, закончились этим.
Мне строить дома в чистом поле за 85 км от Москвы казалось утопией, мне точно не интересно.
Сейчас та же самая земля там продается за 650 тысяч за сотку, откуда такой рост?
Вот такие девелоперы загородки под льготную ипотеку покупали участки десятками и сотнями, сейчас распродано что-то около 80 процентов земли.
Скоро конкуренция между желающими посдавать барнхаусы (по-нашему сараи) во чистом поле дойдет до абсурда.
Мое мнение основано на опыте суперуспешного проекта Лес Арт ресорт с номерным фондом 387 номеров на 4,5 гектарах на удалении 80 километров от МКАД по Минскому шоссе. В этот проект вложено 4.5 млрд, загрузка в среднем по год около 80 процентов.
Минимальная стоимость 50 тысяч рублей за двоих на три дня и там действительно все включено.
Уличные и закрытые бассейны, рестораны, СПА, боулинг и бильярд.
На Истре без окультуренного доступа к воде собираются создать и загрузить в четыре раза больший номерной фонд с нулевыми вложениями.
Это смешно. Один из девелоперов построил уже больше 150 домов за счет инвесторов со льготной ипотекой.
Понятно, что шансов загрузить этот номерной фонд хотя бы на 30 процентов отдыхающими круглый год ноль, там просто нечего делать.
Модель окупаемости проекта расчитана на размер льготного кредита в 12 млн и сейчас кредитное плечо сокращается до 6.
Этот проект окупался за счет продажи домов спорного качества (в интернете много отрицательных отзывов о качестве стройки) и низкой себестоимости за несоответствующие этому качеству деньги.
И этому празднику жизни пришел конец.
Приятель недавно там был, около арендных домов нет даже гирлянд и елок, это значит, что продажа размещения на Новый год успешно провалена.
На мой взгляд, ситуация развивается так, как описано было в романе Ильфа и Петрова, когда Остап предупреждал коллегу, мнимого сына героя революции, лейтенанта Шмидта.
Скоро Ваша рыжая шевелюра примелькается и Вас станут бить.
Подробнее в видео https://youtu.be/c7BAo5_eJvU
Спойлер и мораль для инвестора: выбирайте для инвестирования проекты с подтвержденной арендной загрузкой, возможность пирамидостроения на льготной ипотеке в прошлую пятницу канула в лету.
3 минуты
18 декабря 2023