16 подписчиков
Территория для создания индустриального парка.
Здесь вы узнали про стадии создания парка, здесь вы узнали про целеполагание.
Сейчас поговорим про следующую часть – анализ площадки. Да, сорри, это все еще не концепция.
Короткое отступление: концепция – это действительно основа, в части ИДЕИ (хотим вот такую красоту, нас все поддержат, мы перевернем мир, пример – шахматный турнир Остапа Бендера в г. Новые Васюки (Нью Васюки) из «12 стульев»), а я здесь говорю о реальной концепции проекта, поэтому спускаемся на землю и работаем с реальностью. Никакая фин.модель и бизнес-план без проработки технических решений, без составления сметы капитальных затрат на строительство не может быть точной и качественно просчитанной.
Вообще вот основные факторы, влияющие на реализацию проекта:
1. местоположение и исходное состояние площадки
2. обеспеченность территории промышленными ресурсами
3. стоимость реализации проекта.
В первую очередь мы должны определиться с территорией, на которой все будет происходить. Спасибо, Карл!
Счастье работать с проектами, где достаточные мощности инженерных сетей и коммуникаций, рядом город-миллионник, куча транспортных коммуникаций, есть высшие учебные заведения, развитая производственная и бизнес-среда.
Но это большая редкость…
Ладно, допустим земля уже какая-то определена.
Теперь надо понять, что вообще с этой землей можно делать.
Условно назовем этот этап АУДИТОМ территории.
Аудит или техническая экспертиза важны перед приобретением земли для оценки ограничений и обременений, которые могут привести к увеличению срока и бюджета проекта и несут риски невыполнения проекта.
Он позволяет:
- выявить риски и ограничения для строительства
- определить площадь застройки
- разработать рекомендации по снижению рисков
- определить предварительную стоимость проекта
Состоит из:
- юридического анализа (категория и ВРИ, сервитуты и др. ограничения)
- градостроительного анализа (соответствие генплану, ПЗЗ, разработка ППТ и ПМТ…)
- экологического анализа (организация СЗЗ и др.)
- анализа инженерно-строительных ограничений (подключения к сетям, вынос/перенос коммуникаций…)
- другие (объекты культурного наследия, недра, ЗОУИТы…)
У кого-то проведена топосъемка и проведены инженерные изыскания – это уже хорошо. А кому-то это только предстоит. Чтобы понять какие трубы закопаны и какие сюрпризы можно ожидать в дальнейшем.
Лучше сразу заказать выписки из ЕГРН на все участки, так проще работать. Если нет, то проводим сбор ИРД.
Предположим, что ГПЗУ есть, все есть. Надо делать парк.
Надо определить точки подключения к коммунальной инфраструктуре с учетом необходимой мощности, а далее...
Примерный срок аудита – 1-2 мес.
Риски, последствия и решения (на примере некоторых кейсов):
1. При разработке промышленной зоны в Египте оказалось, что надо полностью рекультивировать 500 га площадки. Сколько это стоит? Кто будет делать? Отказались от данной площадки, пока.
2. При создании индустриального парка в Екатеринбурге выявили заторфованность 50% территории (350 га) с глубиной заложения 4-8 м. Либо проводи выемку торфа с замещением либо исключай эти участки из состава территории. Предварит. стоимость – 32 млрд. руб. Провели изыскания и исключили из состава 50% заторфованной территории.
3. При создании ОЭЗ в Ставрополье выявили, что 80% территории находится в границах 5-й подзоны ПАТ аэродрома, запрещено размещение опасных производственных объектов. Выбирай: рассчитать размеры зон действия поражающих факторов при авариях и возможностей размещения там чего-либо. Или согласуй с Росавиацией изменения в проект ПАТ. Или меняй площадку. Не стали делать ОЭЗ.
4. В одном проекте вообще выявился объект археологического наследия «Курганский могильник» (7 насыпей). Можно провести археологические работы и историко-культурную экспертизу или исключить из состава парка эти участки. А площадь 780 га. Стоимость изысканий-10 млн, а срок от 3 мес до нескольких лет..
5. Где-то тупо отсутствуют ресурсы. Но и это решается. Где-то участки на расстоянии более 2 км
3 минуты
3 ноября 2023