Звонок от клиентки в марте: “Марина, я в панике, застройщик моего дома объявил банкротство, что теперь — я потеряла квартиру?” Спокойно объясняю: нет, не потеряла. Но нервов эта история попортит прилично.
Банкротство застройщика пугает даже тех, кто купил квартиру у крупного и вроде бы надёжного игрока. Рынок недвижимости циклический, и после нескольких лет высоких ставок часть застройщиков, особенно небольших и закредитованных, испытывает серьёзные проблемы. Расскажу по шагам, что происходит с деньгами и квартирой, если такое случилось.
Эскроу меняет всё
Главный вопрос — когда заключён договор долевого участия. Если после июля 2019 года и деньги лежат на эскроу-счёте, вы в относительно безопасной позиции.
Логика эскроу простая: ваши деньги не попадают напрямую к застройщику. Они хранятся в банке и будут переданы застройщику только после ввода дома в эксплуатацию и передачи вам квартиры. Если застройщик банкротится до этого момента, деньги просто возвращаются вам с эскроу-счёта. Не через суд, не через комиссию по правам дольщиков, а обычным банковским переводом.
Это принципиально другая ситуация по сравнению с историями обманутых дольщиков десятилетней давности, когда люди отдавали деньги напрямую застройщику и в случае банкротства оставались ни с чем.
Что если дом уже строится, а деньги банк уже перечислил
Здесь сложнее. Если дом на высокой стадии готовности, банк проектного финансирования уже частично профинансировал стройку, и в случае банкротства запускается другой механизм — поиск нового застройщика, который достроит объект.
По закону о банкротстве застройщиков есть приоритетный порядок: требования дольщиков о передаче жилых помещений удовлетворяются в первую очередь, перед требованиями других кредиторов. Дом либо достраивает новый девелопер, привлечённый через торги, либо подключается Фонд развития территорий — структура, которая занимается проблемными объектами и достройкой за счёт компенсационного фонда.
На практике это может занять от года до трёх лет. Не быстро, но объект, как правило, достраивается.
Реальный пример из практики
У клиента была квартира в проекте, где застройщик испытывал финансовые трудности ещё на этапе котлована. Деньги лежали на эскроу. Когда стройка встала, банк не спешил замораживать проект — сначала пытались найти инвестора для докапитализации. Через восемь месяцев проект передали другому застройщику из того же холдинга, стройка возобновилась. Дольщики получили квартиры с задержкой около полутора лет от изначального срока, но без потери денег и без доплат.
Второй случай был хуже: маленький застройщик без известного бренда, финансирование через старую схему без эскроу — там дольщикам пришлось включаться в реестр требований и ждать решения через ФРТ почти три года.
Как оценить риски заранее, до покупки
Вот на что смотрю сама, когда анализирую застройщика для клиента:
— финансовая устойчивость группы компаний, а не только конкретного юрлица под проект;
— наличие проектного финансирования от крупного банка — банки тщательно проверяют застройщика перед тем, как дать кредит на стройку;
— темп строительства — если стройка визуально отстаёт от заявленного графика, это тревожный сигнал;
— судебные дела и исполнительные производства против застройщика — это открытая информация, её можно проверить;
— доля распроданных квартир на высокой стадии готовности — если продажи идут вяло, у застройщика может не хватать денег на завершение.
Что делать, если ваш застройщик уже банкротится
Первое — не паниковать и не пытаться расторгнуть ДДУ самостоятельно, надеясь получить деньги быстрее. Это часто ухудшает позицию: в реестре кредиторов дольщик с требованием о передаче квартиры имеет приоритет выше, чем дольщик с денежным требованием.
Второе — следить за информацией от арбитражного управляющего и Фонда развития территорий, вступить в официальную переписку с застройщиком, участвовать в собраниях кредиторов, если они назначаются.
Третье — при эскроу просто дождаться возврата средств банком: это происходит автоматически при расторжении договора в результате банкротства застройщика.
Если у вас похожая ситуация или вы присматриваете новостройку и хотите заранее оценить надёжность застройщика — напишите мне, разберём конкретный проект и риски вместе.
Кстати, разбираю это на живом примере конкретного ЖК — «Dream Riva: квартира на первой линии Москвы-реки — или дорогая иллюзия курорта?»:
https://dzen.ru/a/aiv1cLPDWWdXkU5r
Подписывайтесь на мой Telegram-канал:
https://t.me/AvroraCity
Также веду канал в MAX:
https://max.ru/id220600071668_biz
Если нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки, инвестиционный разбор или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.