Взрывной рост числа квартир под сдачу рушит рентабельность казанских посуточников
«Мы видим снижение рентабельности. Предприниматели страдают от демпинга других игроков и не умеют работать с событиями в Казани, которые кратно повышают стоимость аренды», — рассказывают участники рынка о ситуации с посуточной арендой квартир. За последнее время конкуренция только выросла, поэтому цена суток расти перестала. Спасают крупные мероприятия вроде недавнего «Казанского марафона», а теперь все ждут «Новую волну». Усложняют ситуацию комиссии агрегаторов, которые довольно часто повышаются, и ужесточение налоговой политики. Это и другие причины могут массово выгнать владельцев квартир в сегмент долгосрочной аренды. А там — тоже стагнация. Подробнее — в материале «БИЗНЕС Online».
Посуточная аренда впала в стагнацию
Активность налоговой инспекции в части сбора налогов с арендных квартир, о которой писал ранее «БИЗНЕС Online», прежде всего нацелена на сегмент посуточной аренды, отмечают собеседники газеты. Напомним, ФНС в Татарстане намеревается дополнительно собрать с арендного рынка 300 млн рублей к тем 168 млн, что собирались по опыту 2024 года. Подключают искусственный интеллект для анализа объявлений и баз данных, участковые полицейские обходят квартиры и проверяют жалобы соседей и УК — и ФНС требует уточнений, откуда у владельца регулярные платежи, если доходы не декларируются.
Посуточный сегмент вырос за несколько лет — сейчас на агрегаторах объявлений до 18,3 тыс. квартир только в Казани. Этот сегмент воспринимается как бизнес в чистом его проявлении. Да и рисков там тоже больше — например, соседи жалуются гораздо чаще и охотнее, видя постоянную смену незнакомых людей в своем подъезде. Для сравнения: в сегменте долгосрочной аренды Казани насчитывается около 4,4 тыс. объявлений.
При этом, как говорят участники рынка, сегмент посуточной аренды переживает сложный период. Серьезный всплеск спроса собственники таких квартир увидели в этом году только в период проведения «Казанского марафона». Средневзвешенные ставки в моменте выросли примерно в 2 раза — с 3,5 тыс. рублей в межсезонье от 7 тыс. за ночь и выше, говорит операционный директор АН «Альтера» Ильмира Садыкова. Однако если смотреть на рынок в целом (отдельно от мероприятий), то агентство, занимающееся доверительным управлением квартирами собственников, фиксирует снижение рентабельности от «посутки».
«Для примера: в этом году клиентам, планирующим сдачу жилья в комплексе бизнес-класса, мы советуем остановиться на долгосрочной аренде. Сейчас там доходность понятнее и выше. В редких случаях все равно останавливаются на посуточной аренде, но скорее для того, чтобы сохранить свою квартиру. Зарабатывают меньше, но клиенты-„посуточники“ не пользуются жильем постоянно, меньше рисков для состояния квартиры», — рассказывает Садыкова.
«Действительно чувствуется снижение рентабельности в сфере. У некоторых предпринимателей, кто сдает квартиры в субаренду, не зафиксирована месячная ставка, а собственник регулярно повышает стоимость, — считает основатель сервиса бронирования квартир Utrip Кирилл Горшков. — Есть демпинг других игроков, кто-то не умеет работать с событиями, которые кратно повышают стоимость аренды».
Происходит это по следующим причинам.
- Рост предложения и конкуренции. По данным «Циана», предоставленным «БИЗНЕС Online», за последний год посуточная аренда прибавила еще 20% объектов. В мае одновременно сдавалось 18,3 тыс. квартир, а, к примеру, в 2022 году наша газета фиксировала всего 3,5 тыс. объектов на агрегаторах. Еще больший рост раскрывают в сервисе онлайн-бронирования отелей и апартаментов «Островок» (в его выборку попадают также апартаменты и дома). В мае на площадке было размещено 4,6 тыс. объявлений. За год общий объем предложения вырос на 41%.
- Нет роста цен. В условиях выросшей конкуренции многие собственники начинают соревноваться ценой: где она ниже, туда и заезжает клиент. В «Циане» пишут о средней ставке в 4,8 тыс. рублей за сутки в однокомнатной казанской квартире в мае 2026-го — это плюс 3% к прошлому году. Небольшой рост средней цены фиксируют и в «Островке». Средние апартаменты на этой площадке сдаются за 5,3 тыс. рублей, что больше показателей прошлого года всего на 2%. В расчет попадали все объекты в городе: и в центре, и на окраине.
«С ценой происходит следующее: часть квартир серьезно растет, а другая — лишь снижается. Можно сделать вывод, что хорошее предложение, которое интересно гостям нашего города, только растет в стоимости, а менее ликвидные квартиры проседают», — отмечает Горшков. Здесь он также обращает внимание на политику многих агрегаторов. Для большинства из них важны отзывы на арендодателя. Многие гости перед заселением смотрят на то, как отзываются о квартире другие люди, — и это определенно влияет на популярность того или иного объекта.
Несмотря на эти трудности, многие в посуточном сегменте доработают летний сезон до конца, считают участники рынка, управляющие квартирами владельцев. По итогам 2025 года Казань заняла 3-е место по числу бронирований на «Avito Путешествиях». В 47% случаев туристы останавливались именно в посуточных квартирах: они традиционно сдаются дешевле номеров в отеле. А «Казанский марафон» — не последнее сезонное мероприятие, которое пройдет в городе. Еще ожидают VK Fest, фестиваль цифрового искусства «НУР», Спартакиаду народов России, «Новую волну» и другие события.
Так что массовый переток владельцев в сегмент долгосрочной аренды участники рынка прогнозируют не раньше осени.
Комиссии агрегаторов доходят до 30% — и это выдавливает «посуточников» в долгосрочный сегмент
Как ужесточение в сфере налогов скажется на посуточном сегменте? Вполне можно ожидать, что «посуточники» массово перейдут в долгосрочную сдачу и по этой причине. Поступления за аренду тут раз в месяц, да и с арендатором проще договориться о расчете наличными.
Но куда серьезнее на процессы перетока владельцев из «посутки» в долгосрочный сегмент влияют комиссии агрегаторов. Как это работает? Ты публикуешь объявление о сдачи своей квартиры на сутки и платишь определенную комиссию агрегатору за каждое бронирование в зависимости от того, как высоко хочешь увидеть свое объявление. В целом комиссионная надбавка агрегатора варьируется от 15 до 30% на разных площадках. И иногда повышается.
К примеру, Горшков обращает внимание на недавнее повышение минимальной комиссии на одной из самых популярных площадок до 17%. «При этом агрегатор всячески склоняет к тому, чтобы мы поднимали этот процент — а площадка обещает увеличение показов и просмотров объявления. Но многие игроки замечают, что увеличение комиссии никак не влияет на количество бронирований. Платишь 30 процентов — но при этом все равно не получаешь показы твоего объявления и, соответственно, броней. А это убыток», — наблюдает Горшков.
Чтобы сохранять позиции, крупные компании ориентируются сразу на несколько площадок. Также большое значение имеет база постоянных гостей и развитие собственной системы бронирования, рассказывают в Utrip. «Плюс для увеличения бронирований мы активно используем партнерский маркетинг. К примеру, сотрудничали с „Прокатвсем.рф“ и „Тюбетей“. Мы размещали информацию о них в квартирах, а они о нас в кафе или точках выдачи инвентаря», — делится опытом Горшков. То есть для успешной работы уже недостаточно продвигать квартиру только через канал агрегатора объявлений.
С другой стороны, платформы тоже вынуждены повышать ставки, поскольку их внутренние расходы также растут. В первую очередь — за счет увеличения бюджетов на рекламу: в условиях жесткой конкуренции между цифровыми сервисами стоимость привлечения пользователя через контекст, социальные сети и партнерские программы заметно выросла. Поддержание видимости в поисковых системах и удержание внимания аудитории требует постоянных и все более дорогих вложений. При этом агрегаторами продолжают активно пользоваться повсеместно благодаря многомиллионной аудитории, которая охватывает людей разных возрастов и из разных регионов.
«Важно понимать, какую функцию выполняет любой агрегатор: он создаёт техническую возможность через платформу найти жильё и привлекает заинтересованных путешественников. Агрегатор выступает полноценным участником процесса бронирования. Комиссия за это участие вариативна и зависит от ряда факторов», — пояснил «БИЗНЕС Online» региональный менеджер «Авито Путешествий» в Татарстане Селим Бекиров. Сейчас, по его словам, базовая комиссия составляет от 17% до 20%: 17% — при подключенном «мгновенном бронировании», 20% — при его отсутствии. «Более того, мы уже работаем над новой механикой для партнеров, которая позволит им снизить размер комиссии до 15% — в скором времени ей смогут воспользоваться арендодатели по всей России», — добавил он.
Деньги от комиссий идут на развитие сервисов для всех участников бронирования: для арендодателей совершенствуются инструменты продвижения и глубинной аналитики, расширяются программы страховой защиты жилья, повышается качество обучающих программ и запускаются новые механизмы привлечения аудитории, чтобы больше хозяев находили своих гостей. Для путешественников повышается само удобство использования платформы и проведения транзакций. Внедряются современные технологии безопасности: системы проверки объектов, механизмы гарантий при бронировании.
Свою комиссионную политику по просьбе «БИЗНЕС Online» раскрыли и в сервисе бронирования «Островок». Базовая ставка площадки — 15%. «Комиссия „Островка“ ниже, чем у некоторых других игроков на рынке. При этом при желании объекты размещения могут увеличивать комиссию самостоятельно — например, для участия в маркетинговых программах сервиса, дополнительного продвижения или подключения расширенных инструментов продаж», — поясняют в агрегаторе.
Долгосрочная аренда: козыри — на руках арендаторов
Непростые времена, как оказалось, и на рынке долгосрочной аренды. Если раньше лучшие карты были в руках собственников жилья, то теперь с козырей заходят арендаторы.
Во-первых, за последние пару лет вырос объем предложения квартир на долгий срок. Если в мае 2024 года в Казани сдавали всего 2,1 тыс. квартир, то сегодня это уже 4,4 тысячи. Ощутимо больше арендных квартир стало в 2025-м. Тогда эксперты замечали, что время экспозиции объектов под сдачу увеличилось: объявление могло висеть две недели и больше. В 2026-м ситуация лучше не стала, хотя бурного роста количества квартир в категории «аренда» нет: за год число предложений выросло всего на 3%. Таковы данные «ЦИАН».
«По моим ощущениям, вырос объем ликвидного предложения. Это жилье в новых домах, по объективной рыночной цене, с качественным ремонтом и достаточной укомплектованностью. Если раньше собственник с такой квартирой вообще не чувствовал конкуренции — то теперь у арендатора есть большой выбор», — делится наблюдениями руководитель отдела аренды АН «Альтера» Константин Зайцев. Повлияло на это сразу несколько факторов:
- Рост числа проектов ЖК бизнес- и премиум-класса. На начало марта их совокупная доля среди всех строящихся многоквартирных домов — 56% (премиум — 16%, бизнес — 40%, по данным сервиса «Про Дома»). Комфорт-класс занимает 38,7%, эконом — 5,6%. Да, статус жилья — это то, как свой проект определил сам застройщик, основываясь на инженерных, технических и архитектурных характеристиках и локации жилого комплекса. Но факт налицо: статус дома определенно влияет на качество предложения и на рынке аренды.
- Разочарование некоторых собственников в посуточной аренде. Если раньше тут квартиры не простаивали, а цены росли, то теперь посуточно сдавать стало сложнее, а цены отстают от роста инфляции. И владельцы решают сдать квартиру вдолгую.
Сейчас квартира в долгосрочную аренду вполне может висеть на сайтах агрегаторов без звонков и показов по месяцу и больше, наблюдает Каримова. Причем не важно: сдает ее сам собственник или в деле участвует агентство. К примеру, самое раннее объявление на «Авито», выставленное собственником без помощи риелтора, висит на сайте с февраля — уже четыре месяца, и владелец в ожидании клиента потерял примерно 120 тыс. рублей. А в 2024-м квартиры сдавались очень быстро: риелторы советовали принимать решения по аренде в течение нескольких часов, иначе объект мог достаться более ловкому арендатору.
Увеличивает средний срок сдачи и одна из главный проблем всего рынка в целом — засилье фейковых объявлений. Люди буквально не могут пробраться сквозь пену рекламные предложения от агентств и частных риелторов. В результате настоящая «живая» квартира под давлением объявлений-обманок уходит вниз, не получая звонков от потенциальных жильцов.
Все это влияет на цену. Однокомнатная квартира в мае 2026-го, по данным «ЦИАН», сдавалась в Казани за 31,5 тыс. рублей в месяц. Рост по отношению к прошлому году — всего 3%. Участники рынка называют средний уровень цены несколько выше: в «Этажах», к примеру, оценивают среднее предложение однушки на уровне в 35 тыс. рублей. В «Альтере» говорят о 45 тысячах за квартиру в новостройке.
В «ЦИАН» сдержанный рост цен объясняют высокой базой прошлых сезонов. Это значит, что стоимость арендных ставок и так была завышенной. Сейчас же рынок остыл: арендаторы выбирают квартиры не спеша, а собственники квартир ориентируются на рыночные цены для того, чтобы быстрее сдать свой объект. Это повлияло и на средний срок жизни в арендованной квартире. По словам Каримовой, если раньше клиенты переселялись каждые полгода (или их просили съехать, чтобы выставить квартиру в «посутку»), то теперь люди предпочтут оставаться в снятом жилье надолго.
«Теперь чаще удается арендовать достойный объект по приемлемой цене. А раньше все снимали в большой спешке. И уже через 6 месяцев подбирали другую, более выгодную квартиру», — резюмирует Каримова.