📞 Вчера разговаривал с инвестором, который специализируется на создании готового арендного бизнеса в кварталах Москвы и ближайшего Подмосковья , в «Саларьево парк», «Восточном Бутово», «Ярославском квартале», «Ильинских лугах», «Яуза парк» и других. Почему-то мой знакомый любит проекты ПИКа (важно - это НЕ реклама оранжевого)!
🟠 Помещения он покупает через открытую продажу или на аукционах ПИКа (всё на сайте). У формата аукционов есть плюсы - прозрачные правила, доступ к лотам в нормальных локациях, которые при кулуарных продажах обычно уходят «своим» и невелик шанс поймать объект по адекватной цене (при условии слабой конкуренции). Из минусов - риск переплаты и ограниченное время на нормальный due diligence и инвестиционный анализ.
☝️Как работает его инвестиционная стратегия. Первые 2-3 года после ввода квартала любая коммерция живёт в режиме ожидания. Дома ещё заселяются, пустых помещений много, собственники конкурируют между собой, арендаторы выбирают и торгуются. Стартовые ставки аренды часто опускаются ниже прогнозных, срок окупаемости увеличивается. Это нормальная фаза развития, на ней мой знакомый предпочитает заключать договоры на 2-3 года.
📈 Когда жилой квартал заселён, работают школы и сады, сформирован пешеходный трафик - первые договоры истекают, а ставки могут вырасти уже на +30% и даже на +50% к стартовой. Именно в этот момент у инвестора происходит переоценка как по арендному потоку, так и по стоимости помещения (она растет) и окупаемости (она снижается).
🧩 До 30% жителей новых ЖК в Москве и области работают из дома и тратят деньги в радиусе 1,5 км от своего подъезда, плюс продолжается миграция арендаторов из больших ТЦ в стрит-ритейл жилых кварталов, поближе к клиенту. Оба тренда на руку коммерции в спальных кварталах за МКАД - спрос растет.
💵 По словам моего собеседника на отрезке 6-7 лет развития локации его чистая окупаемость достигла 7 лет, хотя в начале (на этапе заселения) она превышала 12. То есть на коротком промежутке (2-3 года) инвестиции в новые кварталы могут обеспечивать скромные результаты, но в долгосрочной перспективе 7-10 лет, ситуация меняется в пользу инвестора.
🔻В общем, коммерческая недвижимость в новостройках подходит либо для спекулятивных проектов, либо для долгосрочного удержания.
