Sale-leaseback по-русски
🏭 Давайте представим, как могла бы выглядеть такая сделка в наших реалиях. Собственник производственного комплекса, например, в Ленинградской области, хочет его продать и остаться арендатором. По сути это классический sale-leaseback - недвижимость продаётся, но бизнес из неё не уезжает.
📋 Из чего состоит сделка:
🔹 Компания-продавец получает единовременно или в рассрочку крупную сумму от продажи недвижимости
🔹 Компания-продавец остаётся в том же помещении, но уже как арендатор
🔹 Инвестор получает стабильный индексируемый арендный доход
🔹 Отношения регулируются долгосрочным договором аренды (от 10 лет)
⚠️ Но есть серьёзные риски. Производственное помещение - не офис в бизнес-центре, это специфическая недвижимость с пониженной ликвидностью на аренду. А кому в случае ухода арендатора можно продать пустое производственное помещение, возможно, со специальными характеристиками - особыми перекрытиями, электромощностями, вентиляцией - если арендатор однажды уйдёт? Всё немного проще и чуть более ликвиднее, если это свежий light industrial. А если это производственное здание из 80-х (редевелопмент коровника)?
💰 Сделка крупная, поэтому придётся оценивать арендатора комплексно - проводить полный финансовый аудит бизнеса продавца, смотреть на его долговую нагрузку, рентабельность. Многое ли можно будет из этого понять?
☝️Нельзя не учитывать крупные штрафы за расторжение. И понятно: доходность такой сделки должна быть на 5-10% выше аналогов в традиционных секторах рынка недвижимости.
📊 В общем, инвестору нужно максимально проработать вопрос рисков, чтобы неожиданно не оказаться с пустым производством и без рентного потока.
👍 Спасибо, Кэп
🔥 Заводы, пароходы - покупаю не глядя!
👀 Алкомаркет лучше, душевнее
