Ситуация на стройке июнь 2026 года.
Рынок продаж недвижимости стал. Покупать нельзя ждать. Кто не понимает, где поставить сегодня запятую, рискует принять неправильное и болезненное решение.
Как было раньше? Вторичка стоила 100 т. руб. за м.кв. А первичка от 50 т. руб. м.кв. на котловане. И покупать, несмотря на риски, строящийся объект было выгодно, так как за пару лет цена подымалась в два раза, что с лихвой компенсировало риски и переживания инвесторов.
А что сейчас?
Новостройка в Ялте стоит 300 р. М.кв., а свежая вторичка примерно в одинаковой локации-200 т. Руб. м.кв. И какой смысл покупать? Купил квартиру 35 м.кв. за 10,5 млн. (300 т. руб. за м.кв.) а продать не можешь и за 8 млн. Какая-то непонятная ситуация - "Эффект нового мерседеса". Но ведь недвижимость - это не автомобиль. И многие решили не покупать, а разобраться в ситуации. Однако, не все могут разобраться. Я вам помогу. Объяснить сложившеюся ситуацию в двух предложениях не получится.
Хотя многие блогеры и риэлторы пытаются, но не все знают эту кухню изнутри и соответственно не полностью понимают ситуацию.
Что бы понять суть, и что нам делать, надо вернутся в 2019 год.
Часть 1. Зарплата.
В июне 2019 года в Крыму строилось 659 тысяч м.кв. квартир.
А в апреле 2026 года уже строится 3 млн. м.кв. Т.е. в шесть раз больше. Что это означает? Это означает, что надо в шесть раз больше бетонщиков, каменщиков, сварщиков и др. строителей. А их не так много, и население Крыма не увеличилось, и з.п. в Крыму не выше чем в Москве, и др. активных регионах что бы строители ехали на заработки в Крым.
Как тут привлечь рабочих на свою стройку? Вариант только один - повысить з.п. ,что бы у тебя она была больше, чем на "соседней" стройке и условия лучше.
Если в июне 2019 года з.п. была 1600 руб./смена, то в 2024 году уже 3500 руб./ смена, а в 2026 году зачастую уже 4500 руб./смена. З.п. строителей выросла в три раза! Строитель стал престижной специальностью.
Строй отрасль, как пылесос вытянула людей из других отраслей, где з.п. была меньше. И эти отрасли столкнулись с дефицитом кадров. Зачем водителю или электрику работать за 50 т. руб. в ЖКХ, когда можно пойти на стройку и получать 100 т. ? У меня хороший знакомый повар, бросил свою профессии и пошел на стройку. В результате многие отрасли столкнулись с дефицитом сотрудников, и вынуждены были подымать з.п. Но к этому они не готовы были по бюджету, и начали нести убытки. Если цена на квадратный метр росла как на дрожжах, и застройщики могли себе позволить поднять з.п. строителям в три раза, а общепит например не мог себе позволить. А те, кто в общепите, решили поднять з.п. и со временем терпели убытки, и вынуждены были подымать цены и понижать качество обслуживания. Не везде конечно, но по моим наблюдением так и есть сейчас в большинстве точек общепита.
Часть 2. Эскроу и проектное финансирование.
В июле 2019 года застройщикам запретили принимать деньги у клиентов, только через эскроу. Об "эскроу" этом все знают. А вот что такое "проектное финансирование" знают не многие.
Например, я купил участок, сделал проект, получил РНС (разрешения на строительство) и прихожу в банк. Говорю : - дайте мне кредит -300 млн. рублей на строительство 3-го корпуса 3000 м.кв. Банк отвечает: - а как будешь отдавать? Составь бизнес модель. Я отвечаю: - на котловане будем продавать по 100, на финише по 200, в среднем по 150 р. за м.кв.. При себестоимости 100 руб. м.кв. доход составит 50 т. с метра, соответственно 150 млн., минус вам проценты 7 %, минус накладные за три года, минус НДС и налоги. В общем отдам.
Банк отвечает: нет дорогой, твой бизнес план не верный, ты не правильно посчитал себестоимость. Во-первых наши проценты умножь на три, плюс страховки и комиссии. Во-вторых з.п., вся по белому, налоги тоже по белому. В итоге себестоимость у тебя будет - 200 тысяч за м.кв.
Но локация у тебя хорошая, и проект хороший по 225 сможешь продавать потом. И поэтому, кредит 300 млн. мы тебе не дадим, а бери кредит 600 млн., мы тебе его готовы дать. В общем простым языком как-то так.
Застройщики неохотно отреагировали поначалу, но тут в апреля 2020 года, стартовала льготная ипотека по 6,5 %. И понеслось все и вширь, и вверх. Если раньше застройщик строил один дом, понимания, что все в порядке начинал второй. А с 2021 года начали строить по нескольку. Ведь спрос бешенный, льготка рулит. Ежегодный рост цены на 30 % с лихвой покрывал проценты банку. В общем с 2020 года по 2023 все были в "шоколаде" и покупатели, и банки, и застройщики. Начала в том числе и расти себестоимость.
Тут еще и муниципалы присели на эту тему. Видя, что все в "шоколаде", а мы же как? Ведь строительство на наших землях и мы тоже жить хотим хорошо. Мы вам разрешим строить, но с вас школа, садик, парк, дороги и т.д., в зависимости от проекта. Застройщики согласовав с банком эту статью расхода, тут же заложили в фин модель, банк одобрил. Произошел еще один виток себестоимости.
Банки желая больше заработать начали выдавать кредиты застройщикам на покупку земли и документацию для РНС, так называемые бридж-кредиты.
Земля тоже подорожала.
Но бесконечный рост стоимости жилья не мог вечно проходить, ведь доходы у населения не росли на 30 % каждый год. Да и банковские проценты подняли.
Расходы федерального бюджета на субсидирование ставок по льготной ипотеке в 2024 году составят около 1,1 триллиона рублей. Это не мало .
Для сравнения расходы федерального бюджета на здравоохранение в 2024 году составили 767,7 млрд рублей, а на дороги 1,1 триллион.
В общем финансирование строительства составило больше, чем расходы на медицину и сопоставимо с расходами на дороги. А что в результате? Цель была - сделать доступное жилье, а в итоге получилось не очень-то доступное.
Решили "лавочку" потихоньку закрыть с льготной ипотекой.
Часть 3. Кризис 2025 года.
Сейчас многие члены правительства говорят о кризисе в строй отрасли. Правда кризис начался осенью 2025 года, все ожидали продаж, а их не стало. Продажи встали сначала в курортных регионах, а потом стали распространятся на всю страну постепенно. Люди не готовы покупать, да и нет смысла, купить за 10 а продать за 7. "Эффект мерседеса"- купил новый мерс за 10, выехал с магазина, он стал стоить 7. С недвижимостью так не должно быть, и люди это понимают.
Часть 4. Что нас ждет?
Что нас ждет? Острая часть кризиса начнется осенью. Банки и застройщики на сегодня остались один на один, раньше они дружили, а теперь - нет. Как говорится дружба дружбой, а денежки врозь. Кредит на каждую стройку не меньше ярда, и проценты "конские", а продаж нет. Сначала банки начнут взыскивать, а взыскать невозможно, потом начнут поглощать строительные компании, ведь дома надо достраивать.
Рынок начнет изменятся. Появится новые игроки. Скорее всего изменится законодательство в части. Будет показательные возбуждения, по инициативе банков уголовных дел в отношении застройщиков по 159.
Рынок будет оздоровляться. И он оздоровится тогда, когда свежая вторичка будет дороже, чем на котловане первичка, как было раньше и как должно быть. Жилье дешеветь не будет, не считая разовых акций, банки не дадут опускать цены. В общем будем наблюдать.
Часть 4. Дуэт 3 и Дуэт 4.
У нас нет кредитов у банка, но у нас есть долги по налогам и по исполнительным в размере 30 млн., которые возникли в период 2016 -2019 годов. Активов у нас на 70 млн. Хотя активы превышают долги, однако ситуация нервная. Однако остановка продаж в стране нас тоже коснулась. Все ждут понижения цены.
Эту ситуацию на рынке жилья надо как-то пережить. Ситуация устаканится, начнутся продажи и начнется стройка у нас. Пока пауза до осени.
Благодарю всех за понимание.
С уважением Тюкаев Д.