Строительная компания из Казани обратилась в Конституционный суд с просьбой разобраться в начислении земельного налога. При строительстве индивидуальных жилых домов им начислили налог в несколько раз больше, чем строителям многоэтажек. Их интересует: насколько законна ставка полтора процента вместе с повышающими коэффициентами 2 и 4? Ведь это может увеличить сумму налога в двадцать раз. Более того, этот прецедент затронет тысячи владельцев, возводящих дома для личного проживания. Кому грозит повышение налогов на землю под ИЖС, разбиралась Марина Костюкевич.
Расчет неверный, решили в казанской строительной компании, получив налоговые предписания, и обратились в Конституционный суд с просьбой разобраться, все ли верно им начислили.
В чем суть спора? Компании доначислили налог за год: инспекция применила ставку 1,5% и повышающие коэффициенты 2 и 4, сославшись на нарушение сроков строительства. Застройщик из Татарстана не согласен, поскольку уверен: для земель под индивидуальное жилое строительство налог должен исчисляться по ставке 1,5% без коэффициентов, а для застройки блока из нескольких однотипных жилых домов в одном ряду - по льготной ставке 0,3%, поскольку это - разные форматы.
Арбитражные суды трех инстанций поддержали позицию ФНС и сослались на Налоговый кодекс, где указано: коммерческие организации не имеют право на льготную ставку 0,3% для участков ИЖС, если земля используется в предпринимательской деятельности. В принципе, это - выверенная позиция, считает адвокат, профессор Финансового университета при Правительстве России Максим Березин.
БЕРЕЗИН: 0,3% применяют, когда участок куплен для ИЖС с одним физическим лицом либо с юридическим лицом, но для себя, не для использования в коммерческих целях. А если используется в предпринимательской деятельности, то 1,5%. И если смотреть обстоятельства дела в этой организации, то к ним применили полтора %, потому что земля используется для коммерческой деятельности. И к ставке 1,5% применяли коэффициенты 2 и 4, поскольку 2 применяется в пределах трех лет, и дальше - перерасчёт, если есть построенный жилой дом, и коэффициент 4, если дом еще не построен.
Однако истец уверен: сочетание ставки 1,5% с коэффициентами 2 и 4 - чрезмерная фискальная нагрузка, несоразмерная целям налогового регулирования.
Сам факт, что жалобу приняли в КС, говорит о том, что подход к расчету земельного налога для застройщиков по всей стране может быть пересмотрен, говорит Максим Березин.
БЕРЕЗИН: КС либо признает оспариваемую норму не соответствующей конституции, либо даст правовое толкование оспариваемой нормы. И то, и другое дает возможность заявителю пересмотреть дело в свою пользу. Потому что пока складывается впечатление, что суды подошли с некоей осознанной правовой позиции. Может быть, здесь есть какие-то нюансы, о которых нам неизвестно?
Если же КС встанет на сторону застройщика, это будет серьезный прецедент, и в дальнейшем это решение будут учитывать при начислении налогов и по другим формам строительства ИЖС. А если все подтвердит? Скажется ли это, например, на ставке при строительстве жилого дома обычным частным лицом?
В этом случае застройщику не грозит повышенная ставка. Если он приобрел землю под ИЖС и возводит на ней дом для семейного проживания. Однако если на площади участка размещаются коммерческие объекты, например, ларек, автосервис, шиномонтаж или гостевой дом, где селят постояльцев за плату, налоговая служба может законно перевести земли на ставку 1,5%. В таких ситуациях фискальный орган исходит из фактического использования территории, а не только из формальных записей в кадастровом реестре, поясняет Максим Березин.
БЕРЕЗИН: Вопрос о том, в каких целях используется участок, решается в момент его приобретения. Он строит там дом и к нему применяется ставка 0,3, и коэффициент 2, если он в течение 10 лет не построит там дом. Если он построил один жилой дом, два жилых дома - возникает вопрос, как он их использует. Если он построит на участке здание, которое будет использоваться в коммерческих целях, то это уже противоречит разрешенной категории использования.
Если на участке второй дом сдается постоянно в аренду, то налоговый орган должен это учесть и переквалифицировать эту деятельность как предпринимательство. И это уже - вопрос к контрольным органам. Здесь налог точно изменится - с земельного на НДФЛ, говорят юристы.
Вторая типичная причина перерасчета - строительный бизнес под видом ИЖС. Когда физическое лицо приобретает крупный земельный массив в престижном районе, размежевывает его на несколько небольших наделов, возводит объекты и быстро продает их третьим лицам. ФНС однозначно такую схему будет считать "систематическим извлечением прибыли" и пересчитает земельный сбор по повышенной ставке.
Как узнать свою ставку? На портале nalog.gov.ru есть справочный раздел, где можно самостоятельно проверить размеры платежей и наличие преференций. Нужно выбрать категорию земельного налога, отчетный период, регион и конкретное муниципальное образование, после чего система отобразит установленные ставки.