Аналитику для этого материала подготовила Лилия Карюкина, директор по продажам гостиничного комплекса «Космос Селекшн Сиалия 5»; вместе с командой Oazis Estate сравниваем коммерцию в Москве и Сочи с гостиничным номером через денежный поток на горизонте 9 лет.
Это не индивидуальная инвестиционная рекомендация, а сравнение форматов недвижимости через денежный поток. Цифры в примерах оценочные, доходность каждого объекта считается отдельно и зависит от рынка.
К нам часто приходят инвесторы, у которых уже есть жильё или коммерция в Москве и Петербурге, и они ищут, куда переложить капитал. Команда Oazis Estate в таких разговорах никогда не спорит и не давит. Мы предлагаем просто сравнить цифры. И почти всегда выясняется одно: высокая аренда сама по себе ещё не значит выгодную инвестицию.
Доходность объекта зависит не от красивого квадратного метра, а от того, какой денежный поток он генерирует и сколько этот поток стоит через годы с учётом инфляции. Как отмечает Лилия Карюкина, считать здесь нужно честно. Разберём спокойно, почему гостиничный номер в апарт-отеле на юге на длинном горизонте часто обыгрывает торговое помещение в Москве.
Почему классическая коммерция уже не та
Многие инвесторы по привычке считают коммерцию простым пассивным доходом. На практике это давно не так. Классический стрит-ритейл часто даёт семь, восемь процентов годовых, управление требует времени и компетенций, а электронная торговля изменила сам спрос на помещения.
Часть покупок ушла в онлайн, маркетплейсы не держат больших остатков, а помещения под пункты выдачи приносят невысокую аренду. Склады стали работать на оборачиваемость, а не на хранение, и вход в индустриальную недвижимость начинается часто от ста миллионов рублей при сложном управлении. Торговые центры выживают только там, где собран правильный микс услуг, медицины, общепита и развлечений. Коммерция не исчезла, но сильно усложнилась.
Федеральный арендатор не равно высокая доходность
Любимый аргумент продавцов коммерции звучит так: здесь федеральный арендатор и долгосрочный договор. Возьмём для примера помещение с сетевым продуктовым магазином. На первый взгляд всё надёжно: известный бренд, понятная аренда, длинный контракт.
Но когда мы садимся считать, картина меняется. Фиксированная аренда ограничена, процент от товарооборота небольшой, сам товарооборот не растёт бесконечно, а рядом могут открыться ещё два таких же магазина той же сети. После налогов и приведения будущих денег к сегодняшним инвестиционная эффективность такого объекта оказывается слабой. Сильный арендатор удобен, но он не гарантирует рост капитала.
Трафик и арендатор решают всё
Коммерческое помещение зарабатывает только тогда, когда правильно оценён трафик. Мы смотрим на утренний и вечерний поток, пешеходные маршруты, сторону дороги, остановки, парковки и привычки аудитории. Помещение на утреннем трафике подходит под кофе и пекарню, на вечернем — под товары для дома и сервисы после работы.
Поэтому хорошего помещения вообще не бывает. Бывает помещение, подходящее или не подходящее под конкретный бизнес. И если арендатор оживил объект и создал поток, выжимать его повышением аренды нельзя: сильный арендатор сам по себе повышает стоимость помещения, а если он уйдёт, объект может снова замереть.
Почему доходность нельзя считать по аренде
Главная ошибка инвестора — складывать аренду за несколько лет и радоваться большой сумме. Деньги во времени дешевеют: пять миллионов рублей через пять лет уже не равны пяти миллионам сегодня. Поэтому грамотный расчёт идёт через дисконтированный денежный поток, когда будущие доходы приводятся к сегодняшней стоимости по ставке дисконтирования около двенадцати процентов.
В таком расчёте учитывается всё сразу: стоимость входа, годовой доход, налоги, расходы, простои, горизонт инвестиций и будущая стоимость объекта при продаже. Объект может приносить аренду и при этом почти не увеличивать капитал инвестора. Именно это часто и происходит с дорогой коммерцией.
Сравнение на цифрах: три объекта
Покажем логику на оценочном примере, который мы разбирали с брокерами на горизонте девяти лет. Сравнивали три объекта: торговое помещение в Москве, помещение с сетевым продуктовым арендатором в Сочи и номер в апарт-отеле на юге.
Торговое помещение в Москве: вход около пятидесяти девяти миллионов рублей, чистый доход порядка трёх с небольшим миллионов в год. После приведения будущих денег к сегодняшним приведённая стоимость вышла около сорока четырёх миллионов. То есть капитал фактически не вырос. Помещение с продуктовым арендатором в Сочи при входе около пятидесяти шести миллионов дало приведённую стоимость около сорока трёх миллионов — объект приносит аренду, но инвестиционно слабый.
Гостиничный номер при входе около тридцати одного миллиона показал приведённую стоимость порядка сорока пяти миллионов. Считали со средней ставкой за сутки около двадцати восьми тысяч рублей и ростом загрузки с сорока до шестидесяти процентов по годам. Это единственный из трёх объектов, который в модели показал положительный инвестиционный результат при заметно меньшей сумме входа.
Сразу честно оговоримся: расчёт строился на оптимистичной капитализации и длинном горизонте, загрузка может оказаться ниже, и любой гостиничный проект нужно считать отдельно по его финансовой модели. Это модель сравнения, а не обещание доходности.
Почему гостиничный формат интереснее для инвестора
Гостиничная недвижимость сегодня выходит из серой зоны. Государство усиливает регулирование рынка: объекты крупнее пятнадцати номеров должны управляться профессионально, мелкие нелегальные гостевые дома постепенно сокращаются, а спрос смещается в сторону крупных легальных проектов с лицензированной управляющей компанией.
Для инвестора это удобная модель. Он получает недвижимый актив, профессиональное управление, доход от эксплуатации и потенциальную капитализацию, при этом меньше вовлечён в операционку, чем владелец склада или торгового помещения. Капитализация частично формируется ещё на этапе строительства, а после ввода объект начинает приносить доход и расти в цене вместе с ростом загрузки и ставки за сутки.
Сильные гостиничные проекты Сочи и Красной Поляны с понятной управляющей компанией собираем в каталоге ТОП-объектов Сочи. По каждому показываем не красивую презентацию, а расчёт денежного потока с раскладкой расходов, налогов и простоев, чтобы сравнение с коммерцией шло на одном языке цифр. Так инвестор сразу видит, какой объект растит капитал, а какой только кажется доходным.
Что это значит на практике
Инвестор покупает не квадратные метры и даже не сам номер, а будущий денежный поток. Поэтому перед сделкой мы всегда предлагаем один и тот же подход: дайте варианты, между которыми вы выбираете, и мы сделаем сравнительную таблицу с входом, чистым доходом, налогами, капитализацией и дисконтированным потоком по каждому. Решение тогда принимается на языке денег, а не эмоций.
Каждый объект мы прогоняем через свою десятибалльную систему оценки и работаем по федеральному закону 214 со счётом эскроу. Сильная управляющая компания и юридическая чистота для гостиничного формата важны не меньше, чем сама локация.
Главное
Если коротко:
- Высокая аренда не равна выгодной инвестиции.
- Классическая коммерция в Москве при дорогом входе на горизонте девяти лет в дисконтированном расчёте часто почти не растит капитал инвестора.
- Гостиничный номер на юге при заметно меньшей сумме входа способен показать лучший результат за счёт капитализации и профессионального управления.
- Считать нужно именно денежный поток с учётом налогов, расходов, простоев и стоимости денег во времени, а не голую аренду за несколько лет.
- И каждый конкретный проект всё равно проверять отдельно по его финансовой модели.
Откройте инвест-каталог Oazis Estateв Telegram или в MAX, посмотрите гостиничные проекты с расчётом доходности и приходите с вопросами. Сделаем сравнительную таблицу под ваш бюджет.
Сравним коммерцию и гостиничный номер по вашим цифрам
Соберём таблицу с входом, чистым доходом, налогами, капитализацией и дисконтированным потоком. Покажем, какой актив реально растит капитал.
Частые вопросы
Почему гостиничный номер сравнивают с коммерцией в Москве?
Потому что это конкурирующие способы вложить один и тот же капитал. Инвестор выбирает, куда переложить деньги, и важно сравнить форматы не по аренде, а по чистому денежному потоку и росту капитала на одном горизонте. В таком сравнении дорогая столичная коммерция нередко проигрывает.
Что такое дисконтированный денежный поток простыми словами?
Это способ привести будущие доходы к сегодняшней стоимости. Деньги со временем дешевеют, поэтому доход через девять лет стоит меньше, чем такой же доход сегодня. Будущие потоки делят на коэффициент по ставке дисконтирования около двенадцати процентов и так получают честную картину.
Гостиничный формат точно доходнее коммерции?
Не всегда и не автоматически. В нашем оценочном примере номер обыграл коммерцию, но расчёт строился на оптимистичной загрузке и длинном горизонте. Загрузка может быть ниже, поэтому каждый конкретный проект нужно считать отдельно по его финансовой модели.
Почему федеральный арендатор не гарантирует выгоду?
Известный сетевой арендатор даёт стабильность аренды, но фиксированная ставка ограничена, процент от товарооборота небольшой, а рядом могут появиться конкуренты той же сети. После налогов и дисконтирования инвестиционная эффективность такого объекта часто оказывается слабой.
Какой порог входа в гостиничный номер на юге?
В нашем примере вход был около тридцати одного миллиона рублей, что заметно ниже сопоставимой коммерции. Реальный бюджет зависит от проекта, локации, площади и управляющей компании, поэтому конкретные цифры мы считаем по выбранному объекту.