Представьте, что вы сидите в продуваемой всеми ветрами бытовке на окраине подмосковного склада, пьете уже остывший кофе из стакана с отбитой ручкой и смотрите на сводку за первый квартал 2026 года.
И ставя кружку обратно на стол, идеально совмещая ее с ржавым кругом, который от этой кружки и появился, - вы вдруг видите, что рынок складской недвижимости начал поворачиваться лицом к его потребителям. Об этом говорят нынешние ставки и ситуация в Мск и регионах. Мудрёно объясняю? Сейчас исправлюсь.
«Складской обед» отменяется? Добро пожаловать на рынок арендатора
Начну с того, что «складской обед» в Москве — метафора, родившаяся ещё в голодные 2021–2023 годы.
Тогда места за "столом" (рынок складских площадей) хватало не всем, свободных площадей практически не было, и любой, у кого был ключ от ворот, чувствовал себя если не олигархом, то уж точно селекционным быком-призером.
Арендодатели задирали ставки, e-commerce гиганты скупали всё подряд, а логисты, как голодные псы, вылизывали остатки.
Так вот: обед закончился. Точнее, он только начинается, но уже по новым правилам. И эти правила нам, старым складским волкам, прекрасно знакомы — они называются «рынок арендатора».
Цифры первого квартала 2026 года по Московскому региону — как холодный душ.
Объём сделок с классами А и В — всего 277 тысяч квадратных метров. Это на 28 процентов меньше, чем год назад. Вы чувствуете? Рынок, который ещё недавно задыхался от спроса, вдруг начинает зевать. Не потому, что товары перестали возить, а потому, что площадей стало... слишком много.
Да-да, вы не ослышались. Рынок перестал быть дефицитным. И вот тут начинается самое интересное.
Свободные руки и субарендное "переедание"
Доля вакантных площадей с учётом субаренды достигла 6 процентов. Плюс 1,7 процентных пункта с начала года. На первый взгляд, 6% — это ещё не кризис. Но давайте посмотрим в абсолютных цифрах: 1,7 миллиона квадратных метров свободных рук. Из них 708 тысяч — это именно субаренда.
Те, кто два года назад набрал склады впрок, сегодня с ужасом понимают: «А не нужен мне этот объём». И начинают сдавать излишки. И сдавать их дешевле, чем у прямого арендодателя. Потому что сами в шоке от своих амбиций.
Средневзвешенная ставка аренды на готовый склад класса А — 10 500 рублей за квадратный метр в год. Без НДС и эксплуатации. И это снижение продолжается уже четвёртый квартал подряд. Четыре квартала, Карл! Если раньше ставки ползли вверх, как тараканы по стене, то теперь они сползают вниз, как масло по бутерброду.
Я помню времена, когда за 12 тысяч ещё и дрались. Сейчас же 10 500 — это уже почти «смешная» цена. А по некоторым объектам можно выбить и 9 800, если уметь торговаться и не стесняться показывать свои объёмы.
Кто арендует, а кто ждёт?
А теперь — самая вкусная часть. Кто же сегодня пододвигает стул к этому столу?
79% сделок — прямая аренда в спекулятивных объектах. То есть девелоперы строили «на кого-то», а оказалось, что этот «кто-то» не торопится. И теперь они сами бегают за арендаторами. Ещё 21% — субаренда, о которой я уже сказал.
Основную активность дали не только e-commerce (это 42% сделок). Обратите внимание: 42% — это уже не те 60-70 процентов, которые мы видели в пандемийные годы.
Маркетплейсы, конечно, ещё заказывают музыку. Но садиться за стол они явно не спешат. Почему? Потому что их собственная логистика достигла потолка. Потому что перегрелись. Потому что теперь им выгоднее оптимизировать, а не расширяться.
А вот кто действительно подсел за стол — так это транспортно-логистические компании. 25% сделок. Это серьёзная заявка.
Пока интернет-магазины думают, куда деть свой прошлогодний объём, классические логисты (те, кто возит реальные станки, стройматериалы, запчасти) спокойно берут площади. Им не нужны стерильные полки для футболок. Им нужны нормальные склады с хорошими воротами, ровными пандусами и, главное, — с адекватной ценой.
А что в масштабах всей страны? Регионы просыпаются
Но Москва — это только часть картины. Если посмотреть на Россию в целом, то драма становится ещё более выпуклой.
Спрос на склады упал до минимальных за пять лет 409 тысяч квадратных метров. Почти в 2,5 раза меньше, чем год назад. И главный удар пришёлся на e-commerce: активность онлайн-ритейлеров снизилась на 84 процента. Вдумайтесь: 84%! Это не коррекция, это обвал. Те, кто ещё год назад строил собственные распределительные центры с размахом олигарха девяностых, сегодня сдают эти же центры в субаренду за копейки.
При этом предложение бьёт все рекорды. В первом квартале 2026 года ввели 1,6 миллиона квадратных метров. К концу года аналитики прогнозируют 7,4 миллиона. Это как если бы каждый месяц открывалось по два «Логопарка». И, что самое показательное, Москва и область впервые уступили лидерство по объёму ввода — всего 38 процентов. А 62% пришлось на регионы.
Да-да, регионы. Там, где раньше склады были «диким полем», сегодня строят качественные объекты. И арендаторы туда идут. Суммарный объём сделок в регионах вырос на 10% за 2025 год. Потому что дешевле, потому что нет московских пробок, потому что налоги и кадры.
Общий объём качественного предложения в России достиг примерно 58,3 миллиона квадратных метров. При оптимистичном сценарии к концу года будет 63 миллиона. Это колоссальная цифра. Мы никогда не строили так много складов. Никогда.
Вакантность — новая реальность
В Московском регионе реальная вакантность (с учётом скрытой вакансии, субаренды и тупо пустующих помещений) выросла до 9–11 процентов. В зависимости от того, кто и как считает. Я считаю по-простому: если на объекте полтора миллиона «квадратов» стоят пустые — это вакантность. А маркетинговые уловки девелоперов оставьте для инвесторов.
В Петербурге ставка на класс А колеблется в районе 9 600–10 750 рублей. В регионах — 8 000–9 000. Причём субаренда по некоторым адресам уходит вообще за 7–8 тысяч. И это не «убитые» склады. Это нормальные комплексы, которые два года назад сдавались за 12.
Смена власти: от продавца к арендатору
Итог простой: власть на рынке сменилась. Забудьте про «позвоните мне через месяц, может, освободится 500 квадратов». Сегодня арендатор звонит и говорит: «У вас есть 10 тысяч? Нет? А у соседа есть, и на 500 рублей дешевле». И это прекрасно.
Да, производители иногда отказываются от собственных складов, передавая логистику на аутсорсинг. Но это не паника, это разумная оптимизация. Рынок просто выдыхает после гипервентиляции 2022–2024 годов.
Что дальше? Прогноз старого логиста
Дальше ставки будут снижаться и дальше. Скорее всего, до 9 000–9 500 рублей по Москве к концу года. Новое предложение будет давить. Маркетплейсы ещё какое-то время будут «заказывать музыку» — то есть планировать, пересматривать стратегии, подписывать меморандумы. Но реально за стол сядут те, кто возит, а не те, кто продаёт.
Логистические компании — они как коты: сначала долго смотрят, потом бесшумно занимают лучшие места. И сейчас они заняли 25% сделок. Это тренд.
Субаренда превратится в отдельный сегмент рынка. Появятся даже «субарендные брокеры», которые будут сводить тех, кто объелся, с теми, кто ещё голоден.
И главное: мы возвращаемся к нормальному рынку. Без истерики. Без драки за каждый метр. С возможностью выбирать, торговаться и даже иногда — смотреть арендодателю в глаза и говорить: «Нет, спасибо, я подумаю».
А знаете, что самое смешное? Те самые девелоперы, которые два года назад диктовали условия и включали в договоры пункты о повышении ставки на 10% каждый год, сегодня сами бегают за арендаторами с предложениями: «Давайте первый год бесплатно, только зайдите». Шутка, конечно. Но только отчасти.
Складской обед в Москве не отменили. Просто теперь за стол садятся не те, у кого больше денег, а те, у кого крепче нервы и точнее расчёт.