В прошлом посте я писал, что вернусь с кейсом про участок в Москве и КРТ. Возвращаюсь.
4,27 га своей земли. Север Москвы. Крупный девелопер.
На первый взгляд - нормальный участок под проект.
Но была проблема..
Вокруг – территория КРТ (комплексное развитие территории). И именно через неё должна была проходить подъездная дорога к участку. Там же – естественные границы для благоустройства и нормальной организации территории.
Без этих 0,8 гектаров городской земли проект собирался криво: подъезд через чужую территорию, благоустройство с разрывом, транспортная логика – на «как-нибудь».
Можно строить? Технически да. Получится продукт, под который пойдут резиденты? Сомнительно.
КРТ – это не всегда история про изъятие. Иногда это инструмент сборки проекта в правильных границах.
В Градостроительном кодексе есть механизм КРТ по инициативе правообладателя. Если основная часть земли уже ваша, а нужный для проекта смежный участок – городской, можно через этот механизм включить его в проект. Не «отжать у города», а собрать территорию через прозрачный градостроительный инструмент.
В нашем случае – 4,27 га своих плюс 0,8 га городских.
Итого – 5,07 га полноценного проектного контура.
Но городу мало услышать «нам нужно ещё 0,8 гектара». Город отвечает: «зачем, и какой продукт получится».
Параллельно с работой по земле собралась концепция – Технопарк смешанного типа. 8 этажей.
Первый этаж – производственная площадка со встроенно-пристроенной парковкой. Выше – научно-исследовательские, опытно-конструкторские и офисные блоки, общественные зоны. R&D, опытные производства и офисные функции – в едином контуре.
(На самом деле там не только технопарк, но в силу NDA писать об этом не могу).
Это то, чего Москве сейчас остро не хватает. По итогам визита в Мосгормаш я писал – 100% заполняемость, очередь резидентов. Современной инфраструктуры под наукоёмкие производства кратно меньше, чем нужно рынку.
Под такую концепцию городу понятно, зачем добавлять 0,8 гектара. Это территория не под прирезку, а под нужный городу продукт.
Концепция проходит ГЗК – Градостроительно-земельную комиссию города. Москва приняла её как рабочий сценарий развития территории.
━━━━━━━━━━
Главная мысль не в том, что мы «забрали землю у города» или нашли «лазейку в КРТ».
Наоборот. Мы встроились в градостроительную логику города и показали, почему изменение границ нужно не только собственнику, но и территории в целом.
Без концепции никакого механизма не было бы. Без правильной работы с землёй никакая концепция не работала бы.
На рынке эти две задачи часто разделяют между разными исполнителями. В одной голове, на одной стадии – сильнее.
━━━━━━━━━━━
Если у вас участок в Москве рядом с территорией КРТ, или вы попадаете в сложный градостроительный контур, или проект не может нормально развиваться без изменения
Границ – напишите в личку @inproman1.
Посмотрим, можно ли для него собрать рабочий сценарий.
Не обещаю чудес – обещаю честный взгляд на то, что реально работает в Москве сейчас.
🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @Арслан Аюпов
| создание промышленных и технологичных площадок с нуля
| подобрать промплощадку: @poiskprom_bot
#КРТ #технопарк #Москва #кейс #ГЗК
