Одним из самых сложных вопросов при разделе имуществ после развода является вопрос раздела ипотечных квартир, а уж когда оказывается что недвижимость приобретена до брака и записана на одного из супругов, однако бОльшую част ипотеки супруги гасили уже будучи в браке, ситуация становится еще запутаннее. Давайте разбираться.
По общему правилу, в соответствии со ст. 36 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ): Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Однако, имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если в период брака за счет общих доходов супругов или доходов каждого из супругов либо за счет имущества одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). (Статья 37 СК РФ).
Правовой режим ипотечного долга.
Несмотря на то что квартира является личной собственностью одного из супругов, обязательства по ипотечному кредиту, погашаемые в период брака за счет общих доходов супругов, признаются их общими обязательствами. Это следует из статьи 34 СК РФ, которая определяет, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, а к общим обязательствам относятся те, что возникли по инициативе обоих супругов в интересах семьи.
Если значительная часть ипотеки гасилась в браке из общих средств, то второй супруг имеет право на компенсацию своей доли в совместно внесенных платежах. Важно понимать, что это не автоматически дает право на долю в собственности на саму квартиру, которая была приобретена до брака.
Судебная практика по погашению добрачной ипотеки
Верховный Суд Российской Федерации неоднократно разъяснял, что сам факт погашения долга по кредитному договору одним из супругов за счет личных средств (например, от продажи добрачного имущества) не изменяет режим общей совместной собственности на приобретенное имущество, если оно было куплено в браке. Аналогично, если ипотека была добрачной, а погашалась в браке из общих средств, то второй супруг имеет право на компенсацию половины внесенных в период брака сумм, но не на долю в добрачной квартире.
Например, в определении Верховного Суда РФ от 09.07.2024 № 5-КГ24-78 по делу, где ипотечная квартира была куплена в браке, и один из супругов произвел частичное досрочное погашение кредита за счет личных денежных средств, вырученных от продажи добрачного имущества, ВС РФ указал следующее:
«Тот факт, что погашение долга по кредитному договору произведено за счет личных средств одного из супругов, не изменяет режим общей совместной собственности супругов на приобретенное на указанные средства имущество. Основания приобретения права собственности определены в статье 218 ГК РФ. Указанной нормой не предусмотрено в качестве основания возникновения права собственности на объект недвижимости погашение задолженности по кредитному договору одним из созаемщиков, приобретших данное недвижимое имущество с использованием кредитных средств. <...> Исходя из указанной правовой нормы, жена имеет право регрессного требования к мужу в соответствующей части понесенных затрат, но не право на увеличение доли в приобретенном за счет кредитных средств жилом помещении.»
Это определение, хотя и касается квартиры, приобретенной в браке, но погашенной личными средствами одного из супругов, иллюстрирует общий подход: погашение долга не меняет правового режима самой недвижимости. В рассматриваемой ситуации, когда недвижимость была личной, а долг погашался из общих средств, второй супруг также имеет право на компенсацию внесенных средств, а не на долю в собственности.
Таким образом, при разводе супруг, на чье имя не оформлена недвижимость, но чьи общие с супругом средства шли на погашение ипотеки в браке, может требовать:
- Признания за ним права на компенсацию половины тех денежных средств, которые были внесены в счет погашения ипотеки из общих семейных средств в период брака.
- Изменение режима собственности на квартиру на совместную, если сможет доказать, что его вложения значительно увеличили стоимость этой квартиры, что, как показывает практика, является достаточно сложной задачей для текущих платежей по кредиту.
В деле № 2-809/2016 суд передал ипотечную квартиру в собственность супруги, которая выплачивала ипотеку как в браке, так и после его расторжения, представив квитанции об уплате ежемесячных платежей. Однако взыскать оплаченную сумму с бывшего мужа не удалось, так как суды посчитали, что оплата производилась из общих средств. Эта практика подчеркивает, что компенсация за личные вложения после развода возможна, но признание всей квартиры собственностью одного супруга без изменения режима собственности требует исключительных доказательств.
Влияние материнского капитала на раздел имущества.
Использование средств материнского (семейного) капитала (далее – МСК) для погашения ипотеки привносит свои существенные особенности в раздел имущества. Материнский капитал является целевой государственной выплатой, направленной на улучшение жилищных условий всей семьи, включая детей.
Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (часть 4 статьи 10) обязывает лиц, получивших сертификат на МСК, оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского капитала, в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Это означает, что независимо от того, на чье имя оформлена квартира и ипотека, если в ее погашении использовался материнский капитал, обязательно должны быть выделены доли всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей. Отсутствие такого выделения долей является нарушением закона и может быть оспорено в судебном порядке (например, органами опеки и попечительства или прокуратурой), а сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной.
В любом случае, я всегда советую оценить все риски и обратиться к юристу перед разделом имущества, так как к нему лучше как следует подготовиться.