При четырехкратном росте спроса найти приличную квартиру за шесть миллионов - это не фантастика. Рынок устроен хитрее, чем кажется на первый взгляд, и именно сейчас, когда все паникуют и хватают первое попавшееся, у тех, кто умеет смотреть чуть дальше, появляются варианты. Этой весной я провела сделку на 5,8 миллиона в обстоятельствах, когда клиент уже почти сдался. Расскажу как.
Почему шесть миллионов стали "невидимками"
Спрос на эконом-класс в Краснодарском крае за первый квартал вырос в 4,1 раза. Это не моя оценка - это эти Parade Development, которые процитировал ТАСС, что, собственно, цифра громкая, но она объясняет ровно то, что я вижу каждый день: дешёвые лоты вымываются быстрее, чем застройщики успевают их открывать.
В чём подвох?
Инвесторы зашли в эконом раньше семейных покупателей. Пока обычный человек думал, взвешивал, советовался с родственниками - небольшие студии и однушки до шести миллионов уже ушли. Не все, но самые очевидные - точно.
Себестоимость строительства тоже давит. Застройщики не снижают цены не потому что жадные - у них издержки выросли, и они физически не могут выйти в рынок с ценой ниже определённого порога. Средняя стоимость квадрата на вторичке в крае сейчас - 176 тысяч рублей. Это плюс три процента к прошлому году. Небольшой рост, но он есть, и он никуда не денется.
Есть зоны, где цены ещё не успели догнать ажиотаж. Это просто карта, которую нужно уметь читать.
Как мы нашли 5,8 миллиона там, где другие видели пустырь
Клиент пришёл с чётким запросом: экология, нормальная транспортная доступность, бюджет жёсткий - шесть миллионов, ни рублём больше, и хотел не студию-клетушку, а что-то, где можно жить по-человечески. С ребёнком.
Первые две недели мы смотрели то, что все смотрят. Раскрученные локации, известные ЖК, всё, что на слуху. Везде либо цена выше, либо срок сдачи - первый квартал тридцатого года, что само по себе разговор о рисках.
Потом я предложила посмотреть в сторону пригорода. Не абстрактного "за городом", а конкретно - Яблоновский, это посёлок городского типа на западе Краснодара, крупнейший в России, если кто не знает. До центра - пятнадцать минут на машине без пробок. Там есть банки, рынки, поликлиники, МФЦ, всё пешком, и там есть квартиры в кирпичных домах с газовым котлом - т.е. отопление сам регулируешь и платишь только по счётчику.
Нашли двушку с ремонтом, остаётся мебель. 5,8 миллиона. Клиент сначала скривился - "это же не Краснодар". Я объяснила: юридически это другой субъект, Адыгея, но физически - это западная часть агломерации, и инфраструктура там развивается быстрее, чем растут цены. Взял. Ещё двести тысяч осталось на мебель, которую продавец не забрал.
Ну и да.
Яблоновский и второй пояс: где эконом ещё живёт
Яблоновский, окрестности Краснодара с выездом через Тургеневский и Яблоновский мосты. Там сейчас строится жильё комфорт-класса, рядом аквапарк, пять торговых центров, образовательный центр на тысячу сто детей, цены на новостройки начинаются от 4,9 миллиона за однушку. Это реальные цифры из актуальных объявлений, не с потолка.
Инфраструктура в таких местах часто опережает цену. Пока рынок не "переоткрыл" локацию - там можно купить нормально.
Черемушки, район вокзала, Заполярная
Вторичка в нераскрученных районах. Однушки там начинаются от четырёх миллионов. Да, дома старше. Да, ремонт нужен. Но юридически это чистые объекты, и торговаться там можно - продавцы не избалованы ажиотажем так, как в центре.
Узнавайте причину продажи. Это первое, что нужно сделать на просмотре. Человек переезжает к детям - он готов торговаться. Человек продаёт, чтобы купить что-то дороже - будет держать цену до последнего. Это разные переговоры.
Семейная ипотека
Она сейчас работает под шесть процентов, и для бюджета до шести миллионов это реальный инструмент, потому что платёж по ней фундаментально другой по сравнению с рыночной ставкой. Не все понимают, что под эту программу попадает довольно широкий круг объектов, в том числе новостройки в пригороде, которые я описала выше.
Стратегия: быстрые ноги и холодная голова
Главная ошибка, которую я вижу сейчас - люди либо паникуют и берут первое попавшееся, либо ждут, когда "всё успокоится". Ни то, ни другое не работает.
Шесть миллионов - это не приговор. Это повод быть гибким в выборе локации, но жёстким в выборе объекта.
На что смотреть, чтобы не купить проблему: - Срок сдачи. Всё, что дальше двух лет - разговор о рисках. Застройщик может не достроить, может перенести, может изменить концепцию. - Эскроу-счёт. Если его нет - я бы не рассматривала вообще, сколько бы красивых рендеров ни показывали. - Управляющая компания. Спросите, кто будет обслуживать дом. Если застройщик уклончиво отвечает - это сигнал. - На вторичке - история перехода права. Не поленитесь заказать выписку из ЕГРН и посмотреть, сколько раз квартира меняла владельцев за последние три года.
Средняя цена квартиры в крае - девять миллионов. Это плюс три процента к прошлому году. Дешеветь никто не собирается, это уже понятно.
Лоты до шести миллионов есть. Их просто нужно искать не там, где ищут все остальные.